Nền kinh tế năm 2019 được kỳ vọng tiếp tục đà tăng trưởng và mức độ đầu tư vào cơ sở hạ tầng trong những năm qua đạt mức trung bình 5,7% GDP, cao nhất trong khu vực Đông Nam Á và vẫn đang tiếp tục xu hướng gia tăng sẽ tạo ra nhiều động lực cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, nếu không cẩn trọng thì các nguy cơ về cơn sốt đất gây xáo trộn thị trường, thiếu hụt vốn, thiếu hụt nguồn cung và động lực phát triển sẽ gây nhiều khó khăn cho thị trường BĐS Việt Nam.

Triển vọng về những bước nhảy vọt của thị trường

Bước nhảy vọt thứ nhất đến từ việc phân khúc BĐS công nghiệp sẽ trở nên hấp dẫn và sôi động hơn với các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nước ngoài với các khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ hóa. 

Ở Hà Nội các khu công nghiệp hiện đã có tỷ lệ lấp đầy trung bình đã đạt mức rất cao 95,1%, tại TP.HCM tỷ lệ này cũng lên mức 82% và hơn một nửa các khu công nghiệp của TP.HCM đã có tỷ lệ lấp đầy đến 100% tập trung tại quận 2, 9,12, Tân Phú và Thủ Đức. Ngành công nghiệp chế biến chế tạo có sự tăng trưởng cao nhất trong những năm gần đây dẫn đến sự tích tụ các quỹ đất dành cho ngành công nghiệp này đang được gia tăng trên thị trường.

Đồng thời với cuộc bùng nổ thương mại điện tử được dự đoán sẽ tăng cầu với BĐS công nghiệp bao gồm cả đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics. Đặc biệt sẽ tăng nhiều nhu cầu các khu công nghiệp cho thuê ngắn hạn linh hoạt vừa và nhỏ, tăng nhu cầu các loại nhà kho mới đặt gần khách hàng để thuận tiện trong quá trình giao hàng. 

BĐS công nghiệp cũng nhận được lực thúc đẩy nhu cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam khi căng thẳng thương mại Hoa Kỳ - Trung Quốc và Việt Nam có lợi thế chi phí sản xuất thấp.

Thứ hai, các dự án hình thành đại đô thị tại vùng ven trung tâm Hà Nội, TP HCM sẽ định hình xu hướng nổi bật trên thị trường và lan tỏa cho sự phát triển của thị trường BĐS tại các khu vực lân cận. Đáng chú ý dự án VinCity của VinGroup được lần lượt đưa ra thị trường hay dự án của các chủ đầu tư lớn như FLC, Đại Quang Minh... sẽ hình thành các đại đô thị trong thời gian tới. 

Nổi bật của các dự án này là quy mô rộng hàng trăm hec-ta và không chỉ bao gồm các tòa căn hộ, nhà ở mà còn có các tiện ích khép kín trong nội khu đáp ứng nhu cầu phổ biến nhất của người dân như hệ thống trường học, bệnh viện, thương mại dịch vụ, công viên xanh, sân chơi trẻ em, khu vực thể thao... 

Với các căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, diện tích 30 - 75 m2/căn sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và khá như giới công chức, người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hay các gia đình có nhu cầu chuyển đến nơi sinh sống hiện đại.

Đồng thời với cuộc bùng nổ thương mại điện tử được dự đoán sẽ tăng cầu với BĐS công nghiệp

Thứ ba, nhu cầu đối với thị trường văn phòng cũng đang tăng khá nhanh khi nguồn cung hàng năm từ 2019 đến 2020 trung bình chỉ khoảng hơn 26.000 m2, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại trung tâm Hà Nội và TP HCM đều trên 94%, các văn phòng hạng B cũng có tỷ lệ lấp đầy cao. 

Sự phát triển của các mô hình kinh doanh trực tuyến, hỗ trợ kỹ thuật, môi trường làm việc được chú trọng cải thiện và chuyển hướng trong quan điểm của các doanh nghiệp tạo ra sự dịch chuyển nhu cầu từ việc thuê văn phòng diện tích lớn sang nhỏ và rất nhỏ. Từ đó sẽ tạo cơ hội cho các nhà cung cấp không gian văn phòng làm việc chung (co-working space), văn phòng dịch vụ (serviced office) và mô hình không gian linh hoạt (Flexspace), hình thành xu hướng thị trường mới trong năm 2019.

Những "khúc quanh gập ghềnh"

Với tính minh bạch kém, thị trường có khả năng sẽ tiếp tục xảy ra các đợt tăng giá, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ và đất nền. Do đặc tính hình thành chu kỳ đầu cơ sau thời điểm đầu năm âm lịch trên thị trường trong những năm vừa qua và sự khan hiếm đất trong nội thành thì khả năng tăng giá sẽ tiếp tục tại các khu vực ngoài trung tâm, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng tăng giá cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín. 

Với việc thị trường bất động sản vẫn đứng đầu nhóm thị trường tài sản kém minh bạch sẽ kéo theo thiếu cạnh tranh công khai và sẽ tạo nhiều cơ hội để đầu cơ.

Càng chưa minh bạch thì càng mang lại lợi ích cho ít người, nhiều người dân bị loại ra khỏi lợi ích đó và tiếp tục phát sinh những cuộc đổ xô vào gom, tích trữ đất. Trong khi đó, giá đất hay giá nhà tăng chưa chắc đã tăng thu ngân sách cho Nhà nước cũng vì thiếu minh bạch và hệ thống quản lý chưa xác minh được giá trị thực giao dịch nhưng ngược lại sẽ làm tăng chi phí giao dịch, chi phí sản xuất kinh doanh và thành gánh nặng cho nền kinh tế. 

Đồng thời với đó, giá BĐS tăng cao làm cho tiết kiệm của người thu nhập trung bình và thấp sẽ mất giá trị, không đủ khả năng mua tài sản và tiếp tục kéo theo kỳ vọng thiếu lạc quan đối với nền kinh tế, lạm phát nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Không chỉ vậy, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ khó giữ được mức tăng trưởng của năm trước và có thể giảm lượng giao dịch. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại thời điểm cuối năm 2018 cũng đã đưa ra khuyến nghị tương tự và các nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ về dự án và chủ đầu tư trước khi quyết định tham gia vào phân khúc thị trường này. 

Xu hướng về sự thay đổi cách tiếp cận của các chủ đầu tư và đơn vị quản lý khách sạn tập trung vào các đối tượng khách hàng trẻ - những người đang dành nhiều thời gian sử dụng điện thoại thông minh, internet hơn và sự tăng trưởng của các dịch vụ chia sẻ nơi ở như Airbnb, Luxstay, Uhome App đã tạo ra nhiều thách thức cho phân khúc này. Dữ liệu từ AirDNA cho thấy tính tới cuối năm 2018, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận trên 22 ngàn lượt đăng ký cho thuê khách sạn, nơi nghỉ dưỡng, căn hộ trên Airbnb.

Đồng thời với đó, nguồn cung vốn cho thị trường sẽ tiếp tục hạn chế dẫn đến khó khăn ít nhiều cho thị trường bất động sản. Năm 2019 sẽ là năm bản lề của hệ thống ngân hàng với việc hướng đến cung tín dụng bền vững do áp lực đáp ứng chuẩn mực an toàn vốn Basel II theo quy định Thông tư 41/2016/TT-NHNN về tỷ lệ an toàn vốn có hiệu lực thi hành kể ngày 01/01/2020. 

Hơn nữa, số doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán hiện tại rất ít nên việc huy động vốn từ thị trường chứng khoản không thể gia tăng trong ngắn hạn. Một số công ty đã chủ động nghiên cứu phương án phát hành trái phiếu nên sẽ tạo thêm nguồn vốn cho thị trường và giảm bớt sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, tuy nhiên khả năng thành công của kênh thu hút vốn này vẫn còn nhiều nghi ngại.