Quý I, phân khúc căn hộ khởi sắc
Theo báo cáo của CBRE, trong quý I-2018, thị trường căn hộ TP HCM tăng trưởng mạnh hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, trong quý I/2018, thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận 9.503 căn hộ mở bán mới, tăng 11% so với quý trước và 79% so với cùng kỳ năm 2017. Đặc biệt, trong quý này, chỉ xuất hiện căn hộ cao cấp và trung cấp, không xuất hiện dự án bình dân. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 71% tổng nguồn cung.
Đặc biệt, trong quý I-2018, các chủ đầu tư không những tập trung vào giới thiệu những tiện ích mới, mà còn đảm bảo về những chỉ tiêu an toàn cho cư dân sau những tác động tâm lý từ 2 vụ cháy chung cư gây thiệt hại lớn tại TP HCM trong tháng 3 vừa qua.
Quý I-2018, phân khúc chung cư TP HCM tăng mạnh cả lượng cung và thanh khoản
Dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn được duy trì ở mức cao, đặc biệt là ở các dự án mới. Cụ thể, trong quý I-2018, có 9.260 căn hộ được tiêu thụ, tăng 4% so với quý trước và tăng 26% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90 - 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và mức giá hợp lý. Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 65% số căn bán được trong quý I-2018.
Xét về giá, theo CBRE, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý I-2018 ghi nhận ở mức 1.515 USD/m2, giảm 1,5% so với quý trước và giảm 2,6% so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm đáng kể này là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng trong quý I-2018. Trong khi đó, có nhiều dự án có mức giá tăng từ 5 - 10%, chủ yếu ghi nhận tại quận 2, quận 10 và huyện Nhà Bè.
CBRE dự đoán, trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn.
Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm 2018, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2, quận 7 và quận 9.
Đối với phân khúc đất nền, CBRE cho biết, trong quý đầu năm 2018, thị trường TP HCM không có dự án mới, giao dịch chủ yếu mua đi bán lại các dự án ra hàng trong năm 2017.
Quý II, căn hộ khó khăn, đất nền lên ngôi
Đánh giá về báo cáo của CBRE, nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản và chuyên gia trong ngành cho biết, báo cáo này khá sát thực tế và sang quý II, nguồn cung sẽ tiếp tục tăng với kế hoạch mở bán tại nhiều dự án.
Chẳng hạn, Hưng Thịnh Corp dự kiến đưa ra thị trường hơn 3.000 căn hộ trung cấp tại quận 7 vào ngày 21-4 tới đây; Tập đoàn Novaland cũng có dự định mở bán dự án chung cư cao cấp tại quận 2 với số lượng xấp xỉ 1.000 căn; Phú Đông Group cũng đã hoàn thiện nhà mẫu để tháng 5 cho ra thị trường hơn 600 căn hộ trung cấp tại khu Đông; hay Him Lam Land đang có kế hoạch ra dự án mới tại quận 7…
Tuy nhiên, sau vụ cháy xảy ra tại Chung cư Carina, quận 8, TP HCM làm 13 người chết cuối tháng 3 vừa qua, tiếp đó là một số vụ cháy xảy ra ở một số chung cư khác, khó khăn đang chờ đợi thị trường căn hộ trong quý II.
Cụ thể, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại một số dự án chung cư đang mở bán cho thấy, đã có tình trạng dội hàng nhẹ khi một số khách hàng hủy hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua nhà.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM cho biết, sau vụ cháy Chung cư Carina, đúng là giao dịch phân khúc chung cư đã giảm, thậm chí có khách hàng trả lại nhà. Đây là mối lo với chủ đầu tư dự án căn hộ và thị trường địa ốc trong quý II. Tuy nhiên, để trấn an khách hàng, hiện các doanh nghiệp đã đưa ra những chính sách bán hàng mới, như tặng thiết bị phòng cháy chữa cháy trong nhà cho cư dân đã nhận nhà, đối với dự án đang xây dựng, thì tính toán lại thiết bị phòng cháy chữa cháy tốt nhất cho khách hàng…
Tương tự, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG Group cũng thừa nhận, sau vụ cháy ở Chung cư Carina, tâm lý khách hàng mua căn hộ đã bị dao động, giao dịch có phần giảm sút. Dù không tiết lộ con số cụ thể, nhưng ông Khang ước tính, số giao dịch ở LDG giảm khoảng 20% so với các tuần trước khi xảy ra các vụ cháy.
"Tuy hai vụ cháy chung cư ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, nhưng thực tế, chung cư vẫn là lựa chọn tối ưu cho khách hàng hiện nay. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng sẽ áp dụng chính sách mới để bán hàng, thay vì ngồi nhìn khó khăn như hiện nay", ông Khanh đánh giá.
Ông Trương Anh Tú, Giám đốc Phát triển kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cũng cho biết, tâm lý e dè về nhà chung cư sau các vụ cháy khiến số khách hàng đến xem dự án của Công ty giảm nhẹ.
Trong khi thị trường căn hộ được dự báo sẽ gặp khó khăn trong quý II do ảnh hưởng từ các vụ cháy vừa xảy ra cuối tháng 3, đầu tháng 4, thì phân khúc đất nền, nhất là đất nền vùng ven được dự báo sẽ có sức hút mạnh với dòng tiền.
Báo cáo thị trường mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, trong năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP HCM sẽ tạo cơn sóng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các chủ đầu tư và người mua.
Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, ngay sau Tết Mậu Tuất 2018, thị trường đất nền vùng ven TP HCM và các tỉnh giáp ranh đã vô cùng sôi động với hàng loạt dự án mở bán, hoặc công bố ra thị trường và có thanh khoản cao, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương. DKRA Việt Nam dự báo, nguồn cung này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.
"Đa số khách hàng mua đất nền là nhà đầu tư (chiếm khoảng 70 - 80%) vì kỳ vọng vào đà tăng trưởng cao của phân khúc này. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng dù không đột biến như quý I-2017", DKRA VIệt Nam cho biết.
Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến đất nền vùng ven nổi sóng trong thời gian qua. Đầu tiên là tâm lý "mảnh đất cắm dùi" vẫn còn ảnh hưởng lớn. Thứ hai, thường sau Tết là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ năm trước để tái đầu tư, kinh doanh. Thứ ba, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác.
Một điểm nữa là thị trường đất nền tại TP HCM khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng cao, trong khi thông tin quy hoạch vùng TP HCM, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông và giá còn thấp, tiềm năng tăng trưởng cao, nên hấp dẫn nhà đầu tư dồn về đất nền vùng ven.
Ngoài ra, việc lãi suất tiền gửi ổn định ở mức thấp, trong khi gửi ngân hàng chưa chắc đã an toàn, nên người dân cũng chuyển hướng dòng tiền vào các kênh đầu tư sinh lời, trong đó đất nền là một trong những lựa chọn hàng đầu.
Cẩn thận rủi ro
Dù là kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng theo DKRA Việt Nam, cơn sốt đất nền sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát, sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng.
Ngoài ra, việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ.
Theo DKRA Việt Nam, làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp.
Cụ thể, thị trường bất động sản địa phương giáp ranh TP HCM sôi động, về ngắn hạn, sẽ tạo hấp lực phát triển các loại hình dịch vụ đi kèm. Về lâu dài, đây là tiền đề hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới làm vệ tinh cho TP HCM. Từ đó, giải tỏa áp lực dân số, lao động, giao thông… cho TP HCM, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển kinh tế của các tỉnh giáp ranh.
Tuy nhiên, để có những tác động tích cực trên, cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời của cơ quan chức năng nhà nước, có sự minh bạch của tất cả các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương, cũng như của các chủ đầu tư, sự thận trọng và thông minh của người đầu tư. Nếu để xảy ra tình trạng bong bóng, thì hậu quả để lại sẽ rất nặng nề mà thời gian dài sau cũng khó có thể khắc phục, giống như cơn sốt đất Nhơn Trạch cách đây vài năm.
