Nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô, tách thửa trái pháp luật để bán. Ảnh: Tường Lâm

Theo HoREA, trong những năm gần đây đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán đất, bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bất lương, đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin để lừa khách hàng. Trong một số trường hợp đã câu kết với cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn để đầu nậu tung hoành.

Thực tế đã vậy, trong khi đó, hệ thống pháp luật hiện nay còn nhiều bất cập. Đơn cử như Luật Kinh doanh BĐS, chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS; chỉ điều chỉnh loại hình "dự án", chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".

Ngoài ra, chế định "đặt cọc" tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng". Nhưng, Luật Kinh doanh BĐS không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập lớn.

Mặt khác, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Nhưng bất cập trong thực thi pháp luật về đất đai là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Bất cập này được cho là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.

Các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, đã đến lúc Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để khắc phục các bất cập hiện nay. Cụ thể, nên bổ sung "nền nhà, đất nền" vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh BĐS để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai. Đặc biệt, cần bổ sung vào Luật Kinh doanh BĐS quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý.

6 tháng đầu năm 2019, TP.HCM đã công bố các thông tin về quy hoạch, về các dự án nhà ở trên địa bàn; một số tỉnh đã kiên quyết thực hiện cưỡng chế các khu đất phân lô bán nền, xây dựng trái phép, đã lập lại trật tự và hạ cơn "sốt ảo" giá đất ở các địa phương.

Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), đất nền vẫn tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Trong thời gian tới, nguồn cung mới có thể sẽ tăng nhưng không vượt qua mức cung trong năm 2018. Tuy nhiên, người mua cần chuẩn bị tài chính, thận trọng tìm hiểu thông tin thị trường, pháp lý dự án. Đặc biệt, cần tìm đến những chủ đầu tư, đơn vị môi giới chuyên nghiệp để được bảo đảm quyền lợi trong các hoạt động giao dịch.