Khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại TP HCM, không bao gồm khu vực CBD (trung tâm), trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho biết những dự án căn hộ các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây đều có xu hướng tăng giá.

Bình quân giá căn hộ ở khu Đông Sài Gòn, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh ghi nhận 1.697,49 USD mỗi m2, tăng 9,25% theo năm.

Ở khu vực phía Tây Sài Gòn, nơi được mệnh danh là vùng trũng với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, nay ghi nhận giá bình quân căn hộ ở 1.202,42 USD mỗi m2. Mức giá này đã tăng 13,37% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu Tây được đơn vị này khảo sát tại các quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình.

Riêng phía Nam thành phố, gồm các địa bàn quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, giá căn hộ bình quân đang giữ mốc 1.560,77 USD mỗi m2, tăng gần 3% so với 3 tháng trước. JLL dự báo thời gian tới, giá căn hộ tại TP HCM vẫn tiếp tục tăng do chi phí đất và các chi phí xây dựng, phát triển dự án ngày càng đội lên cao.

Một dự án căn hộ bình dân tại quận 2, TP HCM. Ảnh: Hao Bui

Khảo sát của PV, hiện các dự án chung cư giá rẻ bán kính cách chợ Bến Thành (trung tâm quận 1, TP HCM) 12km trở lên đã tiệm cận vùng giá 23-25 triệu đồng mỗi m2. Diện tích nhà được các chủ đầu tư linh hoạt làm nhỏ lại cùng thiết kế thông minh là thủ thuật kéo tổng giá thành căn hộ về mức vừa túi tiền, trong ngưỡng 1,2-1,5 tỷ đồng một căn.

Như vậy, đơn giá mỗi m2 căn hộ ở phân khúc bình dân đã vượt xa ngưỡng 20 triệu đồng của một vài năm trước đó. Thậm chí có dự án rìa Sài Gòn, thuộc tỉnh lân cận nhưng giáp ranh qua các quận, huyện vùng ven vừa chào bán trong quý II/2018 giá tối thiểu 1,3 tỷ đồng mỗi căn hộ diện tích nhỏ.

Khu vực Cát Lái, quận 2, do gần cảng và giao thông còn một số điểm hạn chế, trước đây vẫn còn căn hộ từ 950 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng nhưng hiện nay mặt bằng giá này cũng thay đổi, xu hướng chung là giá bán dự án sau giá đội thêm 5% so với dự án cũ. Mức giá căn hộ bình dân được chào bán phổ biến tại địa bàn này thấp nhất 1,2-1,3 tỷ đồng một căn đang xây dựng. Chung cư đã hoàn thiện và có sẵn cộng đồng cư dân ghi nhận giá thứ cấp (mua đi bán lại) 1,3-1,5 tỷ đồng một căn.

Trong khi đó, các khu vực đắc địa của quận 2 đã không còn chung cư bình dân mà thay vào đó là căn hộ trung cao cấp. Tại khu Thạnh Mỹ Lợi, giá căn hộ đang chào bán có vị trí thuận tiện được công bố mức giá 45-50 triệu đồng mỗi m2. Riêng khu vực quận 4, giá căn hộ thấp nhất 38 triệu đồng mỗi m2 và cao nhất cũng vượt ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí, view và số tầng.

Tổng giám đốc Công ty Sea Real Trần Hiền Phương cho biết, giá đất đã tăng 100-200% trong vòng 4 năm qua trong khi giá căn hộ chỉ tăng bình quân 10-15% mỗi năm. Đây chính là nguyên nhân khá nhiều dự án căn hộ (thuộc nhóm nguồn cung mới) tăng giá so với các dự án trước đó cùng khu vực. Xu hướng chung, giá căn hộ vẫn tiếp tục đi lên, biên độ tăng khiêm tốn hơn giá đất nhưng sẽ rất khó có thể kéo mặt bằng giá này đi xuống.

Theo chuyên gia này, có nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ vẫn cứ âm thầm leo thang. Thứ nhất, chi phí đất ngày càng lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao. Điều này thậm chí còn gây khó cho các dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất vì việc thu xếp chi phí đầu vào (quỹ đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn.

Thứ hai, các chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên. Thứ ba, chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy cộng dồn vào giá thành căn hộ.

Ông Phương đánh giá, chủ đầu tư nào phải mua đất xây căn hộ trong giai đoạn đỉnh của cơn sốt đất (2-3 năm qua) đều sẽ đối mặt với bài toán chi phí và giá thành khá hóc búa. Thách thức này có thể dẫn đến một số khả năng xảy ra.

Nếu làm căn hộ giá rẻ (bình dân) thì lùi ra càng xa ngoại thành càng tốt. Bán kính 12 km trước đây có thể sẽ phải đội lên thành 14-15 km để chi phí đất rẻ hơn. Ngược lại, nếu chọn vị trí có bán kính cách trung tâm 8-10 km đổ lại thì chỉ có thể phát triển các dự án trung – cao cấp.