Sự tăng trưởng về thu hút đầu tư FDI và DN thành lập mới đã mở ra nhiều triển vọng cho phân khúc bất động sản (BĐS) văn phòng cho thuê. Theo đánh giá, thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội có nhiều dư địa để phát triển, nhưng ở thời điểm hiện tại chưa thực sự bùng nổ do thiếu nguồn cung.

Không có diện tích trống tại trung tâm

Anh Nguyễn Đức Mạnh, trú tại khu tập thể Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), chuyên kinh doanh các mặt hàng mỹ phẩm Hàn Quốc cho biết, anh đang có nhu cầu thuê một văn phòng để làm việc và giao dịch sản phẩm tại khu vực quận Hoàn Kiếm.

Mặc dù giá thuê văn phòng ở khu vực này cao gấp 1,5 lần so với giá bình quân chung trên địa bàn Hà Nội nhưng cũng rất khó để tìm vì không có vị trí trống. "Tôi đã đi tìm địa điểm thuê văn phòng từ đầu năm đến nay nhưng vẫn chưa thuê được. Để tiện cho việc tìm kiếm, tôi đã thuê một vài đơn vị môi giới nhưng thời điểm hiện tại không có dự án mới đi vào hoạt động ở khu vực này nên việc thuê rất khó khăn" - anh Mạnh chia sẻ.

Khách hàng tham khảo thông tin một dự án văn phòng ở Hà Nội. Ảnh: Công Hùng

Thông tin từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong thời gian gần đây, nguồn cung các sản phẩm văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang thiếu hụt nhiều so với nguồn cung. Trong quý I/2019, khu vực trung tâm Thủ đô đón chào một dự án hạng A tham gia vào thị trường. Điều đáng nói, đây là dự án hạng A đầu tiên trong vòng 5 năm qua đi vào hoạt động tại khu vực trung tâm.

Theo ông Vũ Quang Vinh - chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam), khu vực trung tâm với quỹ đất eo hẹp đã được lấp đầy bởi hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không còn đất để dành cho các dự án, dẫn đến sự eo hẹp về nguồn cung sản phẩm, đặc biệt là sản phẩm cao cấp trong thời gian dài vừa qua.

"Trong một thời gian dài nữa khu vực trung tâm Hà Nội mới có thêm một dự án cung cấp sản phẩm văn phòng cho thuê hạng A, trong khi số lượng các DN quốc tế và trong nước có nhu cầu tìm địa điểm làm việc tăng trưởng theo từng quý, cho thấy nguồn cung của phân khúc này đang thiếu hụt so với nguồn cầu" - ông Vinh nói.

Qua khảo sát của Bộ phận tư vấn và cho thuê (Công ty Savills Việt Nam), trong quý I/2019 phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội được bổ sung mới thêm 81.000m2 sản phẩm từ một dự án hạng A và 3 dự án hạng B. Phân khúc hạng B tập trung nguồn cung lớn nhất tại các quận phía Tây Thủ đô. Với việc khan hiếm về nguồn cung nên các chủ đầu tư đã đồng loạt tăng giá cho thuê.

Cụ thể, giá cho thuê trung bình trên địa bàn Thủ đô đạt mức 20 USD/m2/tháng, giá thuê này tăng 2% theo quý và tăng 5% so với cùng kỳ năm 2018. Tại khu vực trung tâm có mức cho thuê từ 30 - 35 USD/m2/tháng, cá biệt có một số vị trí giá thuê lên đến trên 50 USD/m2/tháng, nhưng vẫn không có sản phẩm để cho thuê như các tòa nhà Corner Stone, Thaiholdings Tower, Gelex Tower, Tân Hoàng Cầu, Handico Tower...

Đến thời điểm hiện tại, tổng nguồn cung về sản phẩm văn phòng cho thuê tại Hà Nội khoảng 1,8 triệu mét vuông, tỷ lệ lấp đầy diện tích cho thuê đạt 94%, khu vực trung tâm không có diện tích trống.

Cạnh tranh gay gắt

Tính đến hết năm 2018, Hà Nội là TP dẫn đầu thế giới về tỷ suất lợi nhuận cho thuê văn phòng, tiếp đến là Manila (Philippines), Adelaide (Australia), TP Hồ Chí Minh và Perth (Australia) lần lượt lọt vào top 5 toàn cầu. Theo đánh giá, phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội có nhiều tiềm năng phát triển nhưng ở thời điểm hiện tại đang gặp nhiều thách thức. Trước hết do sự thiếu hụt về nguồn cung sản phẩm.

Trong ba năm từ 2015 - 2017 không có thêm bất cứ sản phẩm mới nào được đưa ra thị trường, từ năm 2018 đến nay cũng chỉ chứng kiến thêm 6 dự án mới đi vào hoạt động, trong đó 5 dự án thuộc hạng B. Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng (gồm thuê mới và mở rộng diện tích văn phòng) vẫn khá lớn, dẫn đến hiệu suất cho thuê, giá thuê tăng lên.

Dự kiến, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới, với 500.000m2 trong năm 2020, trong đó có 5 dự án hạng A vào năm 2019. Riêng năm 2019, sẽ có thêm khoảng 153.000m2 văn phòng đi vào hoạt động. Dự báo từ năm 2020 - 2021, nguồn cung sẽ tăng mạnh và chủ yếu đến từ phân khúc hạng A, phía Tây Hà Nội đang nổi lên là một trong những điểm sáng về nguồn cung.

Ngoài việc hạn chế về nguồn cung trong thời điểm hiện tai, thị trường văn phòng cho thuê đang phải cạnh tranh với một đối thủ mới là mô hình văn phòng chia sẻ (Co-working space). Từ năm 2017 đến nay, số lượng đơn vị kinh doanh Co-working space tăng đột biến từ 17 lên 40 hãng, với tổng diện tích khoảng 90.000m2.

Thạc sĩ Nguyễn Minh Ngọc - chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết, nhiều thương hiệu Co-working space mới đã và đang chuẩn bị khai trương thêm địa điểm, như Cogo mở rộng tại FLC Twin Towers, Sun Plaza Ancora và nhiều nơi khác, Rehoboth chuẩn bị mở 3 trung tâm, Toong tích hợp trong chuỗi khách sạn mới Wink...

Bên cạnh đó là xu hướng thuê văn phòng hạng B, văn phòng có diện tích nhỏ và đặc biệt là những văn phòng được tích hợp từ những công nghệ thông minh 4.0 sẽ trở nên phổ biến. "Với dự báo nguồn cung tăng mạnh trong thời gian tới, nếu không có sự thay đổi về thiết kế, địa điểm, phong cách, tiện ích và cả giá thuê, văn phòng cho thuê có thể sẽ phải chứng kiến một cuộc thoái trào" - ông Ngọc nói.