Đâu là lý do khiến giá nhà ngày càng leo thang?

Thứ bảy, 30/01/2021 13:01

Không chỉ cảnh báo về mức độ lệch pha cung cầu khiến nhà giá rẻ biến mất, mà trong báo cáo mới đây HoREA còn phân tích về lý do khiến giá nhà liên tục leo thang.

Đâu là lý do khiến giá nhà ngày càng leo thang? - Ảnh 1.

Giá nhà ở TP HCM liên tục leo thang trong những năm qua. Ảnh minh họa: V.Dũng

HoREA nhận định do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận” nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP HCM, trong năm 2020, có 31 dự án với 16.895 sản phẩm bất động sản được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 30,4% so với năm 2019. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019. Còn lại, 7.114 căn nhà thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1% và 9.618 căn nhà thuộc phân khúc trung cấp.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70% thị trường bất động sản năm 2020. Trong khi tình trạng lệch pha nguồn cung tại TPHCM ngày càng trầm trọng, giá nhà 2020 vẫn tăng nóng và dự báo tiếp tục đi lên trong năm 2021.

Sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế là do khi trình dự án lên Sở này, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp.

Nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai lại bán với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá của nhà ở cao cấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thừa nhận việc doanh nghiệp địa ốc nâng giá nhà để tối ưu hóa lợi nhuận là một phần của quy luật thị trường. Theo ông, cần nhìn nhận đầy đủ về giá nhà ở thực tế trên thị trường hoàn toàn khác xa giá nhà được ước tính trên sổ sách giai đoạn khởi động dự án.

Theo HoREA, giá nhà luôn có mức điều chỉnh tương ứng với từng giai đoạn phát triển dự án. Cụ thể, sẽ có ba giai đoạn hình thành nên giá bán của dự án gồm giai đoạn chuẩn bị đầu tư, triển khai thực hiện và chào bán.

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư trong vài năm trở lại đây bị kéo dài do vướng thủ tục pháp lý, mất vài năm chờ đợi đã khiến chi phí tài chính chuẩn bị dự án bị đẩy lên rất cao. Đây là tiền đề khiến giá nhà các dự án buộc phải tính lại cho phù hợp với tình hình mới khi bước vào giai đoạn xây dựng.

Trong lúc làm báo cáo khả thi cho dự án, các quy định pháp luật không hề yêu cầu chủ đầu tư phải xác định giá bán cuối cùng. Bởi lẽ giá bán sau cùng sẽ là điểm rơi sau 2-3 năm, thậm chí là 5 năm.

Giai đoạn triển khai cũng nảy sinh nhiều vấn đề khiến cho giá nhà thêm một lần nữa điều chỉnh. Trong đó những biến động giá vật liệu hay chi phí đầu vào ảnh hưởng rất lớn đến việc cấu thành giá. Thông thường giai đoạn này kéo dài khoảng 2 năm nên việc biến động giá trên thị trường là rất dễ xảy ra.

Đến giai đoạn chào bán thì giá cũng tùy thuộc vào diễn biến tâm lý của thị trường, thời điểm chào bán và các yếu tố cạnh tranh với đối thủ khác. Từ đây doanh nghiệp sẽ cân đối dựa theo xu hướng của thị trường, thực tiễn nguồn cung, tốc độ bán hàng dự kiến, chi phí bán hàng… từ đó xây dựng giá bán lần đầu và mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong đó, mức lợi nhuận kỳ vọng được HoREA nhắc đến trong báo cáo vừa qua cũng tùy thuộc vào quy mô, tình hình tài chính, nợ vay, dòng tiền của doanh nghiệp chứ không có mẫu số chung. Các doanh nghiệp căn cứ trên các yếu tố đó để đưa ra kế hoạch lợi nhuận ở mức thuận lợi (30% hay thậm chí 50% tùy mỗi doanh nghiệp).

HoREA nhận định do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và các chủ đầu tư dự án muốn "tối đa hóa lợi nhuận" nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng. Điều này thể hiện rõ trong bối cảnh sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán dự án nhà ở trong năm qua.

Dự báo cho năm tới, thị trường tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền. Điều này làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Do đó, hiệp hội mong muốn doanh nghiệp phối hợp chặt chẽ để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021. Điều này nên thực hiện trên cơ sở xác định "lợi nhuận kỳ vọng" ở mức hợp lý, để "chia sẻ" hiệu quả đầu tư với khách hàng và cộng đồng xã hội. Đồng thời, luôn thực hiện đầy đủ trách nhiệm, nghĩa vụ đối với khách hàng và nhà đầu tư khi huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoặc cam kết trả lợi nhuận trong kinh doanh (condotel)...

Theo V.Dũng (diaoc.thesaigontimes.vn)

Chính sách thuế quan của Mỹ không ảnh hưởng đến hoạt động của Tập đoàn Hoa Sen

Chính sách thuế quan của Mỹ không ảnh hưởng đến hoạt động của Tập đoàn Hoa Sen

Địa ốc 11:34

9 tháng niên độ tài chính 2024 - 2025, lợi nhuận sau thuế của Tập đoàn Hoa Sen ước đạt 647 tỉ đồng, hoàn thành 129% kế hoạch.

Gladia by the Waters - Khu biệt thự đẳng cấp hợp tác phát triển bởi Keppel & Khang Điền

Gladia by the Waters - Khu biệt thự đẳng cấp hợp tác phát triển bởi Keppel & Khang Điền

Dự án 09:00

Gladia by the Waters – khu biệt thự đẳng cấp bên sông – mang đến không gian sống cùng thiên nhiên và định hình phong cách “sống tinh tuyển” theo chuẩn quốc tế.

Nhiều cơ hội gọi vốn cho start-up công nghệ từ Phần Lan

Nhiều cơ hội gọi vốn cho start-up công nghệ từ Phần Lan

Tài chính 18:01

Thúc đẩy quá trình chuyển đổi số của các start-up Việt Nam thông qua ứng dụng và học hỏi kinh nghiệm từ chuyên môn công nghệ số hàng đầu của Phần Lan.

PGBank ưu đãi lớn về phí chuyển và tỉ giá mua ngoại tệ

PGBank ưu đãi lớn về phí chuyển và tỉ giá mua ngoại tệ

Tài chính 17:59

PGBank triển khai chương trình ưu đãi đặc biệt dành cho khách hàng cá nhân khi thực hiện giao dịch mua bán ngoại tệ và chuyển tiền quốc tế.

PGBank ra mắt sản phẩm tín dụng xanh PG Green

PGBank ra mắt sản phẩm tín dụng xanh PG Green

Tài chính 11:05

Ngân hàng TMCP Thịnh vượng và Phát triển (PGBank) vừa chính thức triển khai sản phẩm tín dụng xanh PG Green dành cho khách hàng doanh nghiệp từ tháng 6-2025.

An Zen Residences: Dự án "vừa túi tiền" EHome đầu tiên  ở miền Bắc

An Zen Residences: Dự án "vừa túi tiền" EHome đầu tiên ở miền Bắc

Dự án 11:04

Ngày 5-7, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long, chính thức ra mắt dự án bất động sản An Zen Residences tại Hải Phòng.

POVA 7: Tối ưu hiệu suất và trải nghiệm AI Gaming

POVA 7: Tối ưu hiệu suất và trải nghiệm AI Gaming

Số hóa 17:22

Ngày 7-7, Tecno Việt Nam ra mắt điện thoại thông minh POVA 7, tái định nghĩa lại thiết kế mang tính biểu tượng của những dòng POVA tiền nhiệm.

The Solia dự án chuẩn pháp lý được người mua mong đợi

The Solia dự án chuẩn pháp lý được người mua mong đợi

Dự án 21:58

The Solia không chỉ là cơ hội cho nhà đầu tư mà còn là lời khẳng định cho một chuẩn mực sống mới tại cửa ngõ Tây Nam TP HCM.

The Legend Danang – tuyệt tác sống mới kề bên cầu rồng

The Legend Danang – tuyệt tác sống mới kề bên cầu rồng

Dự án 12:45

The Legend Danang là sự giao thoa hoàn hảo giữa thiên nhiên hùng vĩ, kiến trúc tinh tế và phong cách sống đẳng cấp.

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Doanh nhân 17:08

Tetra Pak hợp tác cùng Doveco chính thức khánh thành dây chuyền đồ hộp giấy Tetra Recart® cho rau quả với công nghệ Thụy Điển đầu tiên tại Việt Nam.

XEM THÊM