Thanh khoản giảm, nhưng giá không giảm

Khảo sát mới nhất của Tập đoàn Danh Khôi, tác động lớn nhất của thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay là áp lực về tâm lý dịch bệnh đè nặng lên thị trường, khiến cho thanh khoản thị trường bị sụt giảm mạnh. "Tuy nhiên, có một sự khác biệt lớn của thị trường hiện nay so với các cuộc khủng hoảng trước đây là dù khó khăn, nhưng chủ yếu khó khăn về thanh khoản chứ thị trường không diễn ra các đợt bán tháo như giai đoạn thị trường 2008 – 2009",  ông Nguyễn Quốc Bảo, phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi nhận định. Có thể nói chính thời gian qua chính là giai đoạn "thử lửa" sức đề kháng của thị trường, của từng phân khúc.

Ky Co Gateway - Công viên Merlion

Báo cáo mới đây nhất của Bộ Xây dựng đánh giá về thị trường bất động sản quý 1/2020 được công bố cho thấy, từ đầu năm đến nay, dù thanh khoản thị trường có sụt giảm mạnh, nhưng giá cả ở nhiều khu vực, nhiều phân khúc thị trường chẳng những không giảm giá mà còn có sự điều chỉnh tăng lên. Trong đó, tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02% so với cùng kỳ năm 2019 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,21%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 1,57%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 2,51%). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 3,82% so với cùng kỳ năm 2019.

Tại TP HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,50% so với cùng kỳ năm 2019 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 2,75%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 3,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 3,78%). Với phân khúc nhà ở riêng lẻ ở TP HCM, Bộ Xây dựng ghi nhận giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm 2019. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn không thay đổi về giá so với năm 2019.

Lý giải về sức đề kháng của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (Horea) cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua chủ yếu xuất phát từ tâm lý do dịch Covid – 19 tác động, còn về bản chất của thị trường vẫn rất tốt. Hiện nay, "thương hiệu quốc gia Việt Nam", "thương hiệu Việt" trở thành tài sản phi vật thể quý giá, cùng với việc nước ta trở thành điểm đến sáng giá, có nhiều tiềm năng thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong tiến trình tái cấu trúc lại chuỗi cung ứng toàn cầu, sẽ tạo thêm động lực và lợi thế cho nền kinh tế và cho các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Vốn đổ về phân khúc nào?

Nhận định chung về thị trường bất động sản thời gian tới, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng,  trong bất cứ thị trường nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro. Sắp tới cũng vậy, sẽ có sự đan xen giữa khó khăn và cơ hội.

"Nhìn từ kinh nghiệm các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua, cho thấy, thị trường bất động sản thời gian qua có sự phát triển ổn định và bền vững, các chính sách về tín dụng trong lĩnh vực Bất động sản chừng mực, ổn định, nhà đầu nên có thể khẳng định, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rất nhanh sau khi kết thúc dịch bệnh", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhận định đồng thời cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay là nguồn cung sản phẩm tốt đang rất bị hạn chế do vướng mắc về thủ tục. Thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén, càng bị nén thì chỉ cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, thì sẽ bùng lên mạnh mẽ,  tạo nên cú hích cho nền kinh tế.

Tổng thể dự án Kỳ Co Gateway của Tập đoàn Danh Khôi phát triển

Theo giới phân tích, năm 2020 có thể thị trường bất động sản sẽ giảm thanh khoản hơn so với giai đoạn 2017 – 2019 do tác động của dịch bệnh toàn cầu. Tuy nhiên, cơ hội được mở ra khá nhiều cho các nhà đầu tư có tâm nhìn và biết nắm bắt cơ hội.

"Lịch sử thị trường bất động sản từ hàng chục năm qua đều trải qua các giai đoạn thằng, trầm. Song cứ sau mỗi đợt trầm lắng của thị trường, giá nhà, đất lại thiết lập một mặt bằng mới cao hơn", ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi, nhận định, đồng thời đưa ra dẫn chứng thực tế từ chính các dự án mà Tập đoàn Danh Khôi phát triển, như dự án Queen Pearl Phan Thiết, được bán từ năm 2017 với mức giá trung bình khoảng 8 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên trên dưới 20 triệu đồng/m2. Dự án Khu đô thị Baria City do tập đoàn Danh khôi phát triển  được bán ra thị trường năm 2018 với giá trung bình từ 25 đến 3 tỷ đồng/căn nhà, đến nay nhiều nhà đầu tư đã bán chênh từ 1 đến 2 tỷ đồng/căn, hay các dự án đất nền ven biển Nhơn Hội New City ở Nhơn Hội, Bình Định bán ra từ cuối năm 2029 đến nay đã co mức giá tăng từ 15 đến 20%...

Theo các chuyên gia, từ đầu năm đến nay, do tác động mạnh bởi dịch bệnh, nhưng thị trường bất động sản vẫn không có sự giảm giá hay bán tháo, chứng tỏ sức đề kháng của thị trường khá tốt và cơ hội gia tăng trở lại rất cao. Vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay là làm sao để nắm bắt đúng cơ hội?

Nói về cơ hội của thị trường Bất động sản, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc có hàng chục năm kinh nghiệm chia sẻ, thị trường bất động sản thời trong suốt nhiều năm qua được ví như cái "bẫy tâm lý", khiến nhiều người bị vụt lỡ cơ hội. Bởi với suy nghĩ, giá đã tăng quá cao, chờ đến khi giảm hãy mua vào, nhưng thực tế, giá không những không giảm, mà ngày càng lên cao..

 "Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây lại chính là cái 'bẫy tâm lý’, lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư", vị tổng giám đốc này nói và đưa ra các dự án ở các thịu trường ven biển để dẫn chứng. Theo đó, cách đây chừng 3 đến 5 năm về trước dọc theo trục đường Nguyễn Tất Thành thuộc Bắc bán đảo Cam Ranh (Khánh Hòa), một số dự án đất nền được công bố ra thị trường với mức giá khá thấp. Song, thời gian gần đây, giá đất nền ven biển Cam Ranh đã không ngừng nhảy múa, trong đó có những dự án tính từ lúc mở bán đầu tiền đến nay đã tăng gấp từ 5 đến 10 lần như như  Dự án Khu đô thị Golden Bay nằm dọc tuyến đường Nguyễn Tất Thành,  thời điểm đầu tiên khi tung sản phẩm lần 1 của dự án này bán ra thị trường có giá trung bình khoảng chỉ 3,6 triệu đồng/m2,  đến thời điểm hiện nay, giá đã tăng lên mức trung bình 20 triệu đến 25 triệu đồng/m2, riêng đất mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, giá đất giao dịch nhảy lên mức 40 triệu đồng/m2.

Nhìn lại  khoảng 10 năm trước đây, tại những cung đường ven biển mà cụ thể là các cung đường tại các Thành phố du lịch của miền Trung như Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn… giá đất còn khá thấp như đường Võ Nguyên Giáp của của Đà Nẵng, hay đường Xuân Diệu của Quy Nhơn giá đất chỉ nằm quanh mức vài chục triệu đồng/m2, thậm chí thấp hơn. Song những cung đường này ngày càng khan hiếm và trở thành tài sản trị giá triệu đô, thậm chí tỉ đô khi được phát hiện, tôn tạo và khai thác đúng cách... và theo thống kê có những khu ven biển nằm trong các vịnh biển đắt lên đến gấp hàng chục lần so với trong đất liền.