Một dự án tại TP.HCM đang được xây dựng dở dang phải tạm dừng do vướng thủ tục pháp lý - Ảnh: Q.ĐỊNH

Nhiều chuyên gia BĐS khuyến cáo việc các doanh nghiệp BĐS đổ xô về những địa phương lân cận TP.HCM để đầu tư chỉ là giải pháp tình thế, trong khi chờ thị trường BĐS TP.HCM khai thông trở lại.

Do đó, nếu các cơ quan chức năng không sớm gỡ vướng các thủ tục pháp lý, nguồn cung dự án BĐS và đặc biệt là các sản phẩm nhà ở sẽ tiếp tục sụt giảm, giá nhà sẽ biến động mạnh trong thời gian tới và người dân có nhu cầu nhà ở thực sự sẽ chịu ảnh hưởng.

"Đánh bắt xa bờ" và... chờ đợi

Trong báo cáo về thị trường Bất động sản 2019 và xu hướng của năm 2020 vừa được công bố, Công ty cổ phần DKRA cho biết nguồn cung mới trên thị trường BĐS đã giảm mạnh trong hầu hết các phân khúc, ngoại trừ BĐS nghỉ dưỡng.

Theo đó, căn hộ hạng C - loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thật của đại đa số người dân - ngày càng khan hiếm, chủ yếu do cơ quan chức năng chậm phê duyệt dự án, trong khi tín dụng BĐS bị siết chặt.

Cũng theo báo cáo này, do các dự án mới tại TP.HCM hầu như "đóng băng", nhiều doanh nghiệp BĐS buộc phải dạt ra vùng ven hoặc đổ về các địa phương lân cận để tìm kiếm các dự án "sạch" pháp lý.

Thị trường BĐS tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An... trở nên sôi động hơn trong 2 năm 2018 và 2019, với sự xuất hiện của nhiều "ông lớn" BĐS từ TP.HCM là bằng chứng cho thấy sự chuyển hướng mạnh mẽ này.

Trao đổi với chúng tôi, tổng giám đốc một doanh nghiệp BĐS thừa nhận đây chỉ là giải pháp tình thế trong bối cảnh việc triển khai các dự án tại TP.HCM, thị trường BĐS lớn nhất cả nước, đang bị "đóng băng".

"Các công ty BĐS phải có sản phẩm mới bán ra thị trường để có nguồn thu và tiền nhằm nuôi bộ máy và giữ chân nhân viên bán hàng, đợi thị trường thành phố khai thông trở lại" - vị này nói.

Điểm tích cực là các dự án triển khai ở những địa phương này có tỉ lệ hấp thụ khá tốt, phần lớn khách mua là người dân tại địa phương.

Anh Nguyễn B. - người đã mua một căn nhà phố tại dự án Baria City (TP Bà Rịa) - cho biết đã chọn mua sản phẩm dự án này do có quy hoạch rõ ràng, hiện đại, cơ sở hạ tầng đồng nhất hơn so với các khu dân cư hiện hữu.

"Các dự án tại khu vực miền Trung lại hút khách bởi được yếu tố du lịch hỗ trợ, nhờ lượng du khách nhiều và hạ tầng được đầu tư bài bản..." - ông Phạm Lâm, tổng giám đốc DKRA, nhận định.

Lo giá nhà "leo thang"

Không chỉ tại các địa phương có tiềm năng, ông Nguyễn Bá Sáng, chủ tịch HĐQT An Gia Group, cho biết thị trường BĐS vùng ven của TP.HCM cũng đang nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng mua để ở.

"Thị trường BĐS vùng ven TP.HCM thời gian gần đây cũng trở nên sôi động với nhiều sản phẩm và đặc biệt mức giá hợp lý là điểm hút nhu cầu ở thật về đây" - ông Sáng nói.

Theo ông Sáng, việc An Gia Investment nhận chuyển nhượng một dự án 3,1ha tại trung tâm Bình Chánh vào tháng 9 vừa qua cũng nhằm đón đầu việc chuyển dịch dòng vốn và xu hướng đầu tư BĐS thời gian tới, nhất là trong bối cảnh các dự án hoàn thiện về pháp lý đang có lợi thế rất lớn trong giai đoạn này.

"Với việc đầu tư vào quỹ đất này và một số dự án trước đó, chúng tôi không lo thiếu nguồn cung sản phẩm cho khách hàng trong thời gian tới" - ông Sáng khẳng định.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cảnh báo nếu Chính phủ, các bộ ngành và các địa phương không có biện pháp xử lý sớm các vướng mắc, những điểm nghẽn của thị trường, tình trạng sụt giảm nguồn cung sản phẩm BĐS sẽ còn tiếp tục trầm trọng hơn trong thời gian tới.

Dẫn trường hợp 124 dự án BĐS tại TP.HCM được lãnh đạo cơ quan trung ương và TP.HCM cho phép được tiếp tục hoạt động bình thường từ tháng 3-2019 nhưng đến nay vẫn "án binh bất động", ông Châu cho rằng từ chính sách đến thực tiễn có độ trễ nhất định, và độ trễ này càng kéo dài hơn với thị trường BĐS.

"Nguồn cung giảm, đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất chính là nhu cầu nhà ở thực sự bởi giá BĐS sẽ tiếp tục leo thang.

Giấc mơ tạo lập nhà ở ngày càng xa vời đối với đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, nhất là giới trẻ mới lập gia đình, mới lập nghiệp" - ông Châu nói.

Cần sớm tháo gỡ các điểm nghẽn

Cuối tháng 12-2019, HoREA đã có công văn đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo quyết liệt nhằm tháo gỡ các vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường BĐS để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại, tạo điều kiện cho người dân có nhà ở.

Trong hai năm qua, thị trường BĐS thành phố đã bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Trong đó, nhiều dự án nhà ở bị "đứng hình" do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị dừng triển khai.

Theo HoREA, từ ngày 10-12-2015 (ngày nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 có hiệu lực) đến tháng 8-2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị "ách tắc" các thủ tục đầu tư.

Và từ ngày 7-3-2017, khi Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có 158 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công bị tạm dừng để rà soát các thủ tục đầu tư đã được thực hiện trước đây.