Nhà đầu tư cần đặt cọc đúng chỗ, đúng thời điểm
Trong đời sống xã hội, các hoạt động giao dịch dân sự diễn ra ở mọi nơi. Hầu hết trong các giao dịch dân sự, các bên sẽ cùng thỏa thuận, thống nhất về giá cả sản phẩm và bên mua thường dùng một khoản tiền, hiện vật giá trị trao cho bên bán để làm tin, đó gọi là khoản đặt cọc.
Trong lĩnh vực bất động sản, việc khách hàng bỏ ra một khoản tiền để đặt cọc, giữ chỗ vị trí ưng ý và để nhận được các ưu đãi của chủ đầu tư, đơn vị phân phối trở nên phổ biến trong hầu hết các giao dịch bất động sản như mua nhà, đất nền, chung cư, condotel…
Về vấn đề đặt cọc, giữ chỗ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, luật pháp quy định chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi, hạn chế rủi ro đối với người tiêu dùng.
Khi tham gia thị trường, chủ đầu tư có quyền thực hiện các hoạt động mà pháp luật không cấm để đánh giá thị trường, đo lường mức độ quan tâm của thị trường đối với sản phẩm sắp chào bán, trong đó có việc nhận đặt cọc, giữ chỗ là một hoạt động phổ biết nhất hiện nay mà hầu hết đơn vị nào cũng thực hiện.
"Pháp luật cho phép chủ đầu tư sử dụng bên thứ ba là các sàn giao dịch đứng ra làm trung gian thoản thuận, cam kết và nhận một khoản tiền đặt cọc, giữ chỗ sản phẩm từ khách hàng giao dịch sản phẩm. Khoản tiền sẽ được sàn giao dịch làm biên nhận và giữ để đảm bảo quyền lợi về việc giao dịch, chọn vị trí, ưu đãi cho khách hàng mua sản phẩm chứ không chuyển cho chủ đầu tư.
Trong trường hợp tới thời điểm quy định mà chủ đầu tư không kí được hợp đồng mua bán thì sàn giao dịch sẽ trả lại tiền cho người đặt cọc. Đây là một trong số những trường hợp phổ biến, hợp pháp", ông Đính chia sẻ.
Cũng theo ông Đính, một số trường hợp giao dịch dùng bên thứ 3 là ngân hàng, ngân hàng đứng ra cam kết bảo lãnh và giữ tiền của khách hàng. Việc bảo lãnh của ngân hàng nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán và bên thứ 3 phải chịu trách nhiệm dân sự trong giao dịch này. Điều này phù hợp cả thông lệ quốc tế và điều luật dân sự trong nước vì tiền không trực tiếp về chủ đầu tư, còn nếu về chủ đầu tư thu tiền từ khách hàng là hoàn toàn sai luật.
"Trước khi đặt cọc, nhà đầu tư cần quan tâm là đặt cọc bao nhiêu thì phù hợp và thời điểm nào thì nên đặt cọc, đây là điều cần có sự tư duy của khách hàng. Đặt cọc lúc bắt đầu thi công là thời điểm an toàn. Chỉ khi dự án đủ điều kiện mới kí hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, còn chưa đủ điều kiện thì chỉ đặt tỉ lệ theo tiến độ thi công của chủ đầu tư, thông thường là đến khoảng 15%", ông Đính chia sẻ.
Đặt cọc giữ chỗ sao cho an toàn?
Theo các chuyên gia kinh tế phân tích, người dân muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì yếu tố an toàn phải được đặt lên hàng đầu. Người dân nên chọn các chủ đầu tư, đơn vị phân phối bất động sản uy tín, có tiềm lực mạnh và có kinh nghiệm thực hiện dự án bất động sản nhiều năm để xuống tiền đầu tư.
Hơn nữa, trước khi xuống tiền, người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý về đất đai, quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500 của dự án, các quyết định, chủ trương, quy hoạch về dự án cũng như kiểm tra thực tế tình hình triển khai hạ tầng dự án để tránh trường hợp chủ đầu tư bán dự án ảo, dự án "ma".
Chuyên gia kinh tế Hoàng Đình Thảo cho rằng, việc đặt cọc, giữ chỗ là thuận mua vừa bán. Trước đây nhà nước sợ doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai lấy tiền mà không đầu tư, sợ khách hàng mất tiền nên mới yêu cầu doanh nghiệp phải làm xong móng, được Sở Xây dựng cho phép mới được bán nên mới có chuyện đặt cọc, giữ chỗ từ 5 -10% như chúng ta hay làm khi mua nhà phố.
"Đâu phải dự án nào khách hàng cũng chấp nhận bỏ tiền đặt cọc đâu, chỉ dự án tốt họ mới đặt cọc để giữ quyền mua. Vấn đề làm sao là khi chủ đầu tư nhận đặt cọc, giữ chỗ thì làm đúng quy định của nhà nước, lấy tiền triển khai dự án chứ không đem tiền đi làm việc khác hay lấy tiền rồi không xây nhà", ông Thảo chia sẻ.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Biên, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, phân tích thực tế Luật Kinh doanh Bất động sản không quy định về hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự.
Cụ thể, khoản 1 Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng". Tại khoản 2 Điều 328 quy định: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
"Để tránh rủi ro khi đặt cọc, giữ chỗ khi mua đất nền dự án, khách hàng nên lựa chọn các dự án có pháp lý đầy đủ rõ ràng, hạ tầng được thi công đúng tiến độ cam kết. Bên cạnh đó, khách hàng cũng nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực để đầu tư", Luật sư Biên chia sẻ.
Cũng theo luật sư Biên, trong trường hợp giải thích đặt cọc là một biện pháp huy động vốn thì việc thu tiền đặt cọc là trái với quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, trong trường hợp giải thích đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng thì sẽ không bị coi là trái pháp luật.
Giải thích và áp dụng điều này trên thực tế thực sự rất khó khăn và không rõ ràng, đây có thể là một kẽ hở để các chủ đầu tư lách luật. Vẫn còn tồn tại những cách hiểu và vận dụng khác nhau giữa các chuyên gia pháp lý, các luật sư và doanh nghiệp bất động sản về vấn đề này, nên rất cần sự quy định và giải thích rõ ràng hơn từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Giải thích và áp dụng điều này trên thực tế thực sự rất khó khăn và không rõ ràng. Vẫn còn tồn tại những cách hiểu và vận dụng khác nhau giữa các chuyên gia pháp lý, các luật sư và doanh nghiệp bất động sản về vấn đề này. Luật sư cho rằng rất cần sự quy định và giải thích rõ ràng hơn từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
