Chuyên gia: Sốt đất cục bộ có thể diễn ra vào cuối năm 2023

Đánh giá thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản vẫn sẽ xuất hiện những cơn sốt đất cục bộ tại một số địa phương khi có quy hoạch và đầu tư hạ tầng mới.

Tuy nhiên, giá bất động sản sẽ tăng không phải do sốt ảo hay tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn đầu năm 2022 mà tăng giá trị thật do hạ tầng phát triển và chất lượng dự án tốt.

Thị trường bất động sản 2023 vẫn sẽ có những đợt sóng nhỏ.

"Nghiên cứu về khẩu vị của các nhà đầu tư hiện nay, chúng ta có thể nhận thấy rõ một sự dịch chuyển quan trọng, đó là không còn mặn mà với những dự án nhỏ lẻ. Thay vào đó, họ hướng tới những đô thị được đầu tư và phát triển đồng bộ", ông Hà nói.

Ông Hà cũng dự đoán, trong thời gian tới các đòn bẩy về tài chính sẽ dần được cải thiện, room tín dụng được nới thêm, cùng với đó là những cơ chế chính sách về trái phiếu doanh nghiệp được tháo gỡ. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản sẽ được khơi thông nguồn vốn, doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp tục với các dự án dang dở cũng như đầu tư thêm nhiều sản phẩm.

Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa tăng từ 35% vào năm 2019 lên 37% vào năm 2021 và mục tiêu đạt 45% vào năm 2025, góp phần gia tăng nhu cầu nhà ở, cùng với đó là nhu cầu về các hoạt động dịch vụ nghỉ dưỡng, văn phòng phát triển theo. Do đó, ông Hà có hy vọng rất lớn thị trường bất động sản năm 2023 sẽ mang gam màu tươi sáng và dần lấy lại được đà tăng trưởng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích, thông thường, trong một năm sẽ có một đợt sốt đất đầu năm và cuối năm. Tương tự, bước sang năm 2023, các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý II, quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông.

"Còn ngay từ thời điểm đầu năm 2023, sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như những năm trước. Bên cạnh đó, trong dài hạn, tôi nghĩ giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh. Mức giá có thể đi ngang so với giá năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới", ông Đính nhận định.

Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản, trong quý I/2023 thị trường sẽ vẫn dễ thở, tuy nhiên giao dịch ít, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư bắt đáy. Nếu phía chủ đất giảm giá gặp nhà đầu tư có tiền mặt thì mới có giao dịch. Tuy nhiên, giá nhà phố sẽ không giảm, chỉ có giá đất nền, căn hộ chung cư có thể giảm khoảng 15%-20%.

Nền kinh tế Việt Nam sẽ bớt khó khăn từ quý II/2023 và có sự tăng trưởng tích cực từ quý III/2023 khi các dự án đầu tư công giải ngân và làn sóng vốn FDI bắt đầu thấm dần vào nền kinh tế. Như vậy, phải bắt đầu từ quý III/2023, các dự án bất động sản mới bắt đầu rục rịch bán hàng trở lại.

"Với dự báo như vậy thì khả năng cuối năm 2024 thị trường mới có thể phục hồi như bình thường. Tuy nhiên, để sôi động, mua bán đầu tư nhộn nhịp, giá tăng thì phải đến năm 2027, 2028", vị đại diện doanh nghiệp dự báo.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng cũng có những tín hiệu tích cực.

Cụ thể, những chỉ đạo từ Chính phủ trong thời gian qua là cơ hội để các dự án bất động sản giải quyết được vấn đề về dòng vốn và pháp lý. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản năm 2023 có cơ hội phục hồi, chuyển biến, thậm chí là có thể đảo chiều từ trầm lắng sang khởi sắc.

Đặc biệt, trong năm 2023, ba chính sách lớn của Đảng và Nhà nước sẽ dần đi vào cuộc sống.

Một là Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Hai là Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Ba là Nghị định 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đã đến lúc 'bắt đáy' bất động sản?

Theo ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn. Tình trạng lệch pha cung - cầu ở phân khúc thị trường nhà ở khi phân khúc cao cấp chiếm phần lớn trong khi rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. 

Thêm nữa, giá nhà và đất nền vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn không xuất hiện giao dịch. Nguồn vốn tín dụng trong thị trường BĐS bị lệch pha, hệ quả hiện nay là nguồn vốn tín dụng bị hạn chế.

Từ đó, ông Chiến cho rằng "chúng ta không nên nói Nhà nước cứu hay không cứu thị trường BĐS mà phải là doanh nghiệp BĐS thông qua cơ chế chính sách của Nhà nước để tự cứu lấy mình".

Tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; giảm lực lượng lao động… là điều dễ thấy với các doanh nghiệp BĐS. Theo Bộ Xây dựng, khó tiếp cận nguồn vốn, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp BĐS.

Chưa hết, các doanh nghiệp gặp khó trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn. Thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cũng cho biết, các dự án BĐS mới được cấp phép tiếp tục giảm đã phản ánh "sức khỏe" của thị trường này.

Dự báo về diễn biến của thị trường, giới chuyên gia cho rằng, trong năm 2023, nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế và giao dịch cũng chưa thể khởi sắc ngay. Tính trên phạm vi cả nước trong quý 4/2022 có 22 dự án với 5.995 căn được cấp phép, bằng 61,1% so với quý 3/2022 và bằng khoảng 45% so với cùng kỳ năm 2021; có 466 dự án với 228.029 căn đang triển khai xây dựng bằng 40,6% so với quý 3/2022 và bằng 44,6% so với cùng kỳ năm 2021; có 28 dự án với 3.258 căn đã hoàn thành xây dựng, bằng 164,7% so với quý 3/2022 và khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong lúc các doanh nghiệp BĐS loay hoay thì thị trường cũng thiếu giao dịch vì câu chuyện chạm đáy chưa, và nên bắt đáy vào thời điểm nào luôn nhận được rất nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư cũng như người mua nhà để ở.

Dữ liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, ở thời điểm hiện tại, giá BĐS, nhất là phân khúc đất nền được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Theo VARS, cuối tháng 1/2023, nhiều nhà đầu tư, khách hàng có tâm thế sẵn sàng chờ "bắt đáy" BĐS, song không ai trả lời được câu hỏi BĐS đã chạm "đáy" hay chưa?

Tại Hà Nội và TPHCM, nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu nhà ở đang hy vọng giá bất động sản còn xuống nữa. Lý do là cả hai đô thị hàng đầu này đang gấp rút triển khai xây dựng các hệ thống đường vành đai. Từ đó quỹ đất xây dựng nhà sẽ được tăng cường đáng kể. Thêm nữa, trong giai đoạn khó khăn, doanh nghiệp BĐS buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh hạ giá bán để "sinh tồn".Tuy nhiên, thực tế thì bất chấp giao dịch hạn chế, giá nhà đất vẫn không giảm. Tại Hà Nội, hầu hết các chung cư vẫn kiên trì giữ giá. Tới nay, không còn tìm thấy căn hộ giá trên dưới 30 triệu đồng/m2.

Bất động sản kỳ vọng gì trong năm Quý Mão?

Chia sẻ với VnExpress về những kỳ vọng cho thị trường trong 12 tháng tới, nhiều chuyên gia cho rằng những khó khăn, thách thức không triệt tiêu cơ hội đầu tư địa ốc trong năm Quý Mão. Ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam cho biết, trên bầu trời đêm bất động sản vẫn có những vì sao và bức tranh màu xám vẫn điểm xuyến những đốm sáng đầy hy vọng.

Ông Lâm phân tích, những khó khăn của năm cũ 2022 như thanh khoản thị trường yếu, tắc nghẽn pháp lý, giá giảm, các chủ đầu tư tiêu hao nguồn lực để tái cấu trúc, thiếu hụt dòng tiền, niềm tin của người mua bị lung lay... có thể vẫn tiếp diễn trong nửa đầu năm 2023 nhưng sẽ từng bước được khắc phục khi càng về cuối năm. Các luật sửa đổi hứa hẹn được công bố vào quý IV có thể khơi thông được hành lang pháp lý, giúp tăng niềm tin vào một chu kỳ phát triển mới.

Chủ tịch DKRA Việt Nam phân tích, cơ hội bán được hàng sẽ đến với những chủ đầu tư phát triển dự án bài bản, pháp lý hoàn chỉnh, chọn đúng phân khúc có nhu cầu lớn và nhắm trúng phân khúc người mua có khả năng chi trả cao. Trước áp lực thanh khoản thấp, các chủ đầu tư sẽ điều chỉnh lại sản phẩm, mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu (thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp).

Cơ hội mua tài sản thanh lý với giá hợp lý hơn so với 2-3 năm trước, tức được bán giá gốc cũng khá lớn trong năm 2023. Các hoạt động mua bán doanh nghiệp và mua bán dự án cũng hứa hẹn sôi động hơn trong 12 tháng tới.

Theo ông Lâm, việc cơ quan quản lý rà soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như kiểm soát tín dụng dẫn đến tình trạng thiếu hụt dòng tiền cục bộ năm 2022 và có thể tiếp diễn trong 6 tháng đầu năm nhưng từ quý III trở đi, các cuộc thanh lọc sẽ mang lại hiệu quả lớn. Đó là trả lại cho thị trường bất động sản sự minh bạch, ổn định, loại bỏ những nhân tố yếu kém, giảm tốc nhưng phát triển bền vững.

Thị trường bất động sản khu trung tâm quận 1, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo ông Nghĩa, làn sóng tái cấu trúc doanh nghiệp năm 2023 sẽ diễn ra mạnh mẽ dẫn đến khó tránh khỏi bức tranh hỗn loạn, khó tránh những thương tổn nhưng mở ra nhiều vận hội mới. Cơ hội tìm kiếm giải pháp mới cho một giai đoạn bất động sản phát triển bền vững. Thị trường sẽ phát triển theo một quy mô hữu hạn hơn, không bùng nổ, tốc độ chậm hơn nhưng ít rủi ro hơn.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập. dự báo nhà đầu tư sẵn tiền trong tay vẫn có khá nhiều kỳ vọng trong năm 2023. Đây sẽ là thời điểm "sống chậm, quan sát để săn mồi" của người mua trong 6 tháng đầu năm, một số cơ hội tốt có thể xuất hiện rõ hơn trong quý III và IV.

Với người mua tại các dự án hình thành tương lai, đây là thời cơ "chưa từng có" để có thể mua bất động sản khi gần bàn giao, thậm chí sau khi đã bàn giao với giá bằng lúc mở bán. Theo ông Kiên, quan sát cuối năm 2022 và tháng 1/2023, đã có các dự án bán giá hiện tại tiệm cận với giá thời điểm mở bán 2019-2020, dù tiến độ dự án hiện tại đã gần về đích, thậm chí đã về đích, so với thời điểm mở bán khi chỉ là bãi đất trống.

Việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản, và thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, gặp vấn đề về các khoản tài trợ tín dụng từ ngân hàng, hoặc mất niềm tin muốn rút chân khỏi thị trường.

Ông Kiên nhận định, với các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ đợi thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố, 2023 là thời điểm tốt để chọn hàng mà không sợ ai tranh giành, tha hồ deal giá (mặc cả) mà vẫn chọn được sản phẩm ưng ý. Cơ hội mua được bất động sản có nhu cầu sử dụng thực với giá rẻ hơn 10% đến 15% so với đỉnh tháng 3-4/2022.

Các sản phẩm tích giữ tài sản đất ở xa thậm chí còn có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn, lên đến 20-30% so với đỉnh tháng 4/2022. Tuy nhiên, đây là loại hình chỉ dành cho những nhà đầu tư "tay to" có tiền nhàn rỗi, có thể không cần đến thanh khoản của khoản đầu tư này trong trung và dài hạn 5-10 năm.

Ông Kiên đánh giá, sự xuất hiện của các nhà đầu tư bất đắc dĩ đến từ trái phiếu cũng hứa hẹn sẽ là điểm đáng ghi nhận của thị trường 2023. Việc hoán đổi trái phiếu thành chính bất động sản giảm giá 30-50% của doanh nghiệp cũng mở ra cơ hội cho người có nhu cầu. Vấn đề là nhà đầu tư cần phải đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp, nhu cầu sử dụng thực, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi.

"Năm 2023 không thể kỳ vọng doanh số và lợi nhuận khủng, khó tránh khỏi đổ vỡ, mất mát từ những doanh nghiệp tái cấu trúc do mất thanh khoản dòng tiền, nhưng cơ hội đàm phán, mặc cả, săn hàng giá mềm sẽ cực lớn. Sau cuộc đại phẫu, thị trường phát triển lành mạnh và khỏe mạnh hơn", ông Kiên nói.