Bất cập trong cách tính giá đất góp phần đẩy giá nhà lên cao

Chủ nhật, 03/02/2019 18:45

Những bất cập trong thẩm định và định giá đất không chỉ đẩy giá nhà lên cao, mà còn là nguyên nhân của việc sử dụng đất đai lãng phí.

Những bất cập trong thẩm định và định giá đất không chỉ đẩy giá nhà lên cao, mà còn là nguyên nhân của việc sử dụng đất đai lãng phí.

Bất cập trong cách tính giá đất góp phần đẩy giá nhà lên cao - Ảnh 1.

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường - Ảnh: Internet

Những hệ lụy từ sự bất cập trong cách tính giá đất

Tại tọa đàm Những vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai ở Việt Nam, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, đã chỉ ra những bất cập trong thẩm định và định giá đất.

Theo ông Long, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường.

Khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Ngoài ra, phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Hiện tại, việc định giá đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất.

Ông Long nhấn mạnh, bất cập trong cách tính giá đất là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.

Hiện nay Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn tính giá đất theo cách thức tính lùi: từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá - (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức + 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp.

Với cách tính này, giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất nhà nước công bố từ 2-2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, thậm chí từng quý.

Những bất cập trên cũng khiến nguồn thu từ đất đang bị thất thoát. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương.

Nhưng hiện nay nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.

Bất cập trong cách tính giá đất góp phần đẩy giá nhà lên cao - Ảnh 2.

Cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư - Ảnh: Internet

Các giải pháp được đề xuất

Cũng tại tọa đàm, PGS.TS.Nguyễn Văn Xa, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính, đã kiến nghị các giải pháp nhằm khắc phục những bất cập trên.

Thứ nhất, cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư. Về nguyên tắc, giá đất được định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng.

Thứ hai, giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; bỏ quy định phải giải phóng mặt bằng. Đồng thời phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án như cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật về định giá đất.

Thứ ba, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất (bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất) nếu tư vấn định giá cho kết quả thấp hơn 20% so với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.

Thứ tư, tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền che lấp thông tin về đấu giá.

Thứ năm, các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất phải đáp ứng tiêu chí về khả năng tài chính và cam kết thời hạn thực hiện. Đồng thời, Nhà nước có chế tài thu hồi dự án nếu tổ chức, cá nhân trúng đấu giá không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên.

Thứ sáu, không áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập. Vì hai phương pháp này dễ dẫn đến kết quả thiếu đảm bảo độ tin cậy hoặc bị lợi dụng.

Thứ bảy, với các hợp đồng BT, trường hợp nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không thực hiện đấu giá đất cần phải xử lý.

Nhà nước cần hủy các hợp đồng BT có dấu hiệu thiếu minh bạch, giá đất tính theo tiền sử dụng đất quá thấp so với giá bán đất. Kế đó, cần xác định lại giá đất và lập hợp đồng mới với chủ đầu tư dự án. Sau khi xác định lại giá đất, cần truy thu số tiền chênh lệch giữa giá đất xác định lại với giá đất đã thu trước đây…

"Việc này là rất khó khăn và phức tạp, nhưng không phải là không làm được vì chúng ta có rất nhiều nguồn thông tin về giá đất của chủ đầu tư dự án", ông Xa nói.

Theo Thúy An (nhadat.tuoitre.vn)

Thành lập Trung tâm thiết kế tiên tiến lĩnh vực viễn thông và không gian tại Việt Nam

Thành lập Trung tâm thiết kế tiên tiến lĩnh vực viễn thông và không gian tại Việt Nam

Doanh nhân 16:15

Temix Group - Tập đoàn tư nhân từ Ý, lĩnh vực truyền thông vệ tinh, quốc phòng, hàng không vũ trụ, công bố thành lập Trung tâm thiết kế tiên tiến tại Việt Nam.

Bosch Rexroth tham gia triển lãm tự động hoá thế giới tại Việt Nam

Bosch Rexroth tham gia triển lãm tự động hoá thế giới tại Việt Nam

Doanh nhân 12:45

Bosch Rexroth hướng tới mục tiêu hỗ trợ xây dựng Nhà máy thông minh - Smart Factory tại Việt Nam.

Ngân hàng số Cake đạt giải “Ngân hàng số tốt nhất Việt Nam 2025”

Ngân hàng số Cake đạt giải “Ngân hàng số tốt nhất Việt Nam 2025”

Số hóa 11:44

Ngân hàng số Cake by VPBank (Cake) vừa được International Banker – tạp chí tài chính uy tín tại Anh Quốc vinh danh là “Ngân hàng số tốt nhất Việt Nam 2025”.

Gamuda Land đồng hành cùng "Nhịp tim Việt Nam" và "Vết sẹo cuộc đời"

Gamuda Land đồng hành cùng "Nhịp tim Việt Nam" và "Vết sẹo cuộc đời"

Doanh nhân 10:43

Lễ công bố giải chạy "Run For The Heart – Chạy Vì Trái Tim 2025" đã diễn ra tại Eaton Park.

Grand Marina, Saigon – di sản thời đại mới trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc

Grand Marina, Saigon – di sản thời đại mới trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc

Dự án 10:41

Trên đất lịch sử Ba Son, Grand Marina, Saigon không chỉ là khu căn hộ hàng hiệu Marriott & JW Marriott bậc nhất thế giới, mà còn tiếp nối mạch nguồn di sản.

Masterise Group ghi dấu ấn tại triển lãm thành tựu quốc gia 2025

Masterise Group ghi dấu ấn tại triển lãm thành tựu quốc gia 2025

Doanh nhân 14:58

BĐS quốc tế Masterise Group gây ấn tượng với không gian trưng bày hiện đại, lan tỏa hành trình kiến tạo chuẩn sống quốc tế, nâng tầm cuộc sống người Việt.

ITL và Seino thành lập liên doanh tại Việt Nam

ITL và Seino thành lập liên doanh tại Việt Nam

Doanh nhân 19:02

Tập đoàn ITL và Tập đoàn Seino (Nhật Bản) chính thức bắt tay thành lập liên doanh Seino-ITL Logistics.

Masterise Group góp mặt tại triển lãm “Thành Tựu Đất Nước 2025”

Masterise Group góp mặt tại triển lãm “Thành Tựu Đất Nước 2025”

Doanh nhân 14:33

Masterise Group vinh dự trở thành một trong 20 doanh nghiệp tư nhân tiêu biểu được lựa chọn để góp mặt tại Triển lãm Thành tựu Đất nước 2025.

Hành động để đổi mới: 5 định hướng cho doanh nghiệp Việt

Hành động để đổi mới: 5 định hướng cho doanh nghiệp Việt

Doanh nhân 09:55

Doanh nghiệp Việt Nam đang đứng trước một lựa chọn chiến lược mới: hội nhập số.

Vì sao nhà đầu tư thích mua bất động sản tại TP HCM?

Vì sao nhà đầu tư thích mua bất động sản tại TP HCM?

Thị trường 16:35

TP HCM sau quá trình sáp nhập tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư bất động sản đến từ Hà Nội.

XEM THÊM