Đừng để cảm xúc dẫn dắt đầu tư

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản và có đầu tư tại Đà Lạt, cho biết cơ hội đầu tư homestay ở thành phố hoa không hề thiếu. Tại đây, cảnh đẹp nhiều, khách du lịch hàng năm tăng khiến nhiều nhà đầu tư hồi hởi rót tiền. Với ông Chánh, cơ hội đầu tư có ở khắp nơi.

Với giá đất Đà Lạt, ông Chánh cho biết ông may mắn có cơ hội tiếp xúc với một số lô đất giá mềm hơn thị trường. Tháng 9, ông mua miếng đất 1.500 m2 trên đường Hoàng Hoa Thám, phường 10 với giá 7 triệu đồng/m2 để làm homestay. Ông cũng đang tham khảo mua thêm 2 miếng đất ở phường 10 và phường 3 với giá dao động khoảng 2,5 - 3 triệu đồng/m2. Ông tự nhận mình "có duyên" với các chủ đất, khi họ giới thiệu và bán cho ở giá chấp nhận được, trong khi thị trường có thể giao dịch cao hơn.

Khuôn viên một homestay tại Đà Lạt vào sáng sớm. Ảnh: T. Thanh.

Ông Chánh nói bản chất đầu tư bất động sản là lời lúc mua chứ không phải khi bán. Làm homestay cũng như vậy, ngày hôm nay có thể thắng mai có thể thua. Bởi lẽ, khách ở homestay không trung thành, thường là những người đi phượt hoặc người trẻ ưa điều mới lạ nên giữ chân sẽ khó, trừ khi liên tục đổi mới thì lại phát sinh chi phí.

Tuy nhiên, Đà Lạt đang có những lợi thế ổn định để thúc đẩy đầu tư homestay và nhu cầu lưu trú. Lượng khách du lịch Đà Lạt tăng dần và có sự chuyển dịch từ đi theo mùa sang quanh năm. Ngày bình thường, tỷ lệ lấp đầy các phòng khoảng 30 - 40% thì vào ngày nghỉ, ngày lễ, tỷ lệ này là tối đa, thậm chí không đủ đáp ứng.

Do đó, nhà đầu tư cần định hướng khách hàng homestay của mình là ai, phân khúc nào, thiết kế ra sao, phát triển kênh giới thiệu sản phẩm nào... Đây là những điều cần xác định trước khi bắt tay vào đầu tư. "Đừng thấy Đà Lạt đẹp là làm, đừng làm homestay với sự hồ hởi thái quá", ông Chánh nói.

Nhìn thấy tiềm năng phải tỉnh táo

Ông Võ Hoàng Hải, Tổng giám đốc chuỗi homestay Bare Boutique Stays, đánh giá Đà Lạt là nơi dẫn dắt xu hướng homestay, cũng như giữ được bản sắc. Dân đầu tư homestay tại Đà Lạt phần lớn có tình yêu với thành phố ngàn hoa này, hoặc là dân nghệ sĩ, làm nghệ thuật, muốn tạo dựng không gian riêng cho bản thân và chia sẻ nó với cộng đồng.

Tuy nhiên khi làm homestay, ông Hải lưu ý nhà đầu tư nên định hình một số vấn đề về vị trí, công suất khai thác, mô hình đi thuê/đi mua hoặc thời gian thu hồi vốn.

Một phòng ngủ homestay làm từ ống cống bê tông. Ảnh: T. Thanh.

Về vị trí, ông Hải nói tại Đà Lạt, xu hướng bắt đầu chuyển dịch ra xa, hướng đi Cầu Đất do còn cảnh quan khu rừng thông nguyên sinh vẫn đậm chất Đà Lạt và giá có thể chấp nhận được. Ông nói năm 2015, trong bán kính 2 - 3 km hồ Xuân Hương, ông mua đất với giá 8 - 10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên đến này, mức giá này có thể tăng gấp đôi, gấp ba thời điểm trước, giao dịch khoảng 18 - 20 triệu đồng/m2, thậm chí không có đất để mua.

Đối với thời gian thu hồi vốn, ông Hải cho rằng đây là yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại, chưa kể có thể có rủi ro. Ông cho rằng đầu tư, tỷ suất lợi nhuận tối thiểu phải đạt 25%/năm và thời gian thu hồi vốn 2,5 năm.

Để phát triển dự án, theo ông Hải, nhà đầu tư ban đầu cần khảo sát về đối thủ, khảo sát mức giá, phân khúc đầu tư. Trong quá trình xây dựng, ông nói cần đảm bảo chi phí thiết kế chỉ 0,1 - 0,5% tổng vốn đầu tư; chi phí xây dựng - nội thất 30%; chi phí cảnh quan giao thông 30% còn lại 40% là chi phí đất.

Ngoài vấn đề về tài chính, ông Hải còn lưu ý nhà đầu tư khi xây dựng homestay cần suy nghĩ đến yếu tố thời tiết để thiết kế phù hợp. Bởi lẽ, thời tiết Đà Lạt đang có nhiều sự thay đổi, sáng nắng, trưa nóng, tối lạnh. Vì vậy, chủ homestay cần lưu ý tới những chi tiết nhỏ nhưng cần thiết như không thể có nhà tắm quá thông thoáng, cần bình tắm nóng lạnh hay phải đảm bảo không gian mát về trưa.