Người mua nhà lẫn doanh nghiệp đều ảnh hưởng

Theo quy định tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN, kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn (trong khi mức hiện này là 45%), hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%. Quy định này đồng nghĩa với việc siết dòng tín dụng BĐS, bởi dòng tín dụng BĐS thường là vốn vay trung và dài hạn.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, việc siết tín dụng BĐS chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Các chuyên gia tài chính cho rằng, khi tín dụng BĐS bị siết lại, các ngân hàng thương mại dự kiến sẽ tăng lãi suất vốn huy động trung và dài hạn để có nguồn vốn đáp ứng nhu cầu cho vay bất động sản, do đó lãi suất cho vay BĐS có khả năng sẽ tăng.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - kinh tế cho biết, khi hệ số rủi ro cho tín dụng BĐS tăng cao từ 150% lên 200% sẽ buộc các ngân hàng phải siết lại cho vay BĐS hoặc tăng vốn tự có. Điều này sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các ngân hàng và do đó, có khả năng các ngân hàng sẽ phải tăng lãi suất cho vay để bù trừ cho phần lợi nhuận bị thiệt hại.

“Lãi suất cho vay BĐS cao gây bất lợi cho cả nhà kinh doanh, đầu tư bất động sản, cũng như người mua, vì giá bất động sản có thể sẽ tăng và việc vay vốn ngân hàng sẽ bị hạn chế”, ông Hiếu chia sẻ.

Về phía doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, việc siết tín dụng sẽ khiến các chủ đầu tư, người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn, lãi cũng cao, làm tăng chi phí vốn của doanh nghiệp và giảm khả năng chi trả của người mua có nhu cầu thật.

Từ đó, dẫn tới các chủ đầu tư sẽ bị khó khăn tài chính do khó bán sản phẩm và sẽ làm số lượng công trình xây dựng dở dang gia tăng, nhất là với các các chủ đầu tư không chuẩn bị tài chính tốt.

Đại diện một công ty kinh doanh BĐS tại TP.HCM cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Trong khi đó, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà.

Do đó, việc siết tín dụng BĐS sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp và cả người mua nhà, qua đó sẽ tác động tiêu cực chung tới thị trường.

Tuy nhiên, mặt tích cực là sàng lọc doanh nghiệp có năng lực tài chính, vì việc siết tín dụng tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động trong việc tìm các nguồn vốn bổ sung, chẳng hạn từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn FDI..., thay vì quá phụ thuộc vào vốn tín dụng.

Cần ưu tiên cho nhu cầu thực

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, cần phân loại tín dụng, bởi hiện nay, tín dụng cho vay mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà theo quy định của Ngân hàng Nhà nước vẫn thuộc loại cho vay cá nhân, cho vay tiêu dùng. Do đó, con số cho vay hiện tại vẫn chưa thể hiện đầy đủ để xác định rõ những rủi ro của tín dụng bất động sản. Khi đó mới kiểm soát được dòng vốn đổ vào lĩnh vực này.

Ông Hiếu cho rằng, nên chỉ siết vốn chảy vào phân khúc đất nền, căn hộ cao cấp, còn ở phân khúc trung và thấp cấp thì không nên siết, vì nó phục vụ cho tầng lớp bình dân đang có nhu cầu lớn về nhà ở. Đặc biệt, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp.

Ngân hàng vẫn là nguồn cung cấp vốn chính cho thị trường bất động sản Việt Nam. Ảnh: Dũng Minh

Các chuyên gia cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1 - 2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại đa số người dân hiện nay. Không hạn chế room tín dụng đối với các chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này.

Đối với các ngân hàng thương mại, theo các chuyên gia, nên có chính sách cho vay thuận lợi đối với khách hàng mua nhà lần đầu, khách hàng mua nhà với mục đích để ở chứ không phải đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, chưa cần thiết áp dụng quy định thắt chặt tín dụng kể từ ngày 1/1/2019.

Việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 45% về 40% sẽ khiến cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng trên thị trường BĐS thu hẹp cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Lý do được đưa ra là tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9%, chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018. Tăng trưởng tín dụng bất động sản rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.

Ông Châu cho rằng, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư BĐS và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan. Đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài, cả nước mới chỉ có một quỹ đầu tư BĐS với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng. Một thực tế đang tồn tại là các quỹ đầu tư chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi còn rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản. Do đó, HoREA quan ngại rằng, nếu quá siết chặt tín dụng BĐS, thị trường có thể bị sốc.

“HoREA đã gửi công văn kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục cho phép các tổ chức tín dụng được sử dụng tối đa 45% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn”, ông Châu nói.