Ông Tín ngụ khu Nam TP HCM cho biết, vợ chồng đã đặt cọc hơn 600 triệu đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai (còn gọi là nhà trên giấy) thuộc dự án trên đường Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, tương đương 25% giá trị hợp đồng. Thời điểm mở bán dự án "cháy hàng", nhiều người đăng ký nhưng không còn suất, phải mua thứ cấp chênh 150-200 triệu đồng một căn. Những trường hợp mua căn hộ 2-3 phòng ngủ dự án này, số tiền đặt cọc lên đến bạc tỷ, tiền chênh lên đến 250 triệu đồng. Ban đầu chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với người mua, nhưng đến cuối năm 2021 đầu năm 2022 chủ đầu tư đổi thành biên bản đặt cọc.

Hai năm qua dự án nằm im không xây dựng, mỗi khi liên hệ với chủ đầu tư để cập nhật tình hình, ông Tín được nhân viên công ty báo dự án đang bổ sung hồ sơ pháp lý. Đến cuối năm 2021 ông Tín còn được nhân viên công ty rỉ tai dự án đã "chạy" xong pháp lý, sắp tới sẽ cập nhật tiến độ và lộ trình ký hợp đồng mua bán. Sốt ruột chờ nhà, ông Tín kết nối các khách hàng mua căn hộ dự án này để báo tin cho nhau sớm.

Song vài tuần nay, một số khách hàng lần lượt được thông báo lên làm việc với chủ đầu tư theo hướng thỏa thuận thanh lý hợp đồng cọc, mức bồi thường 5% một năm trên tổng số tiền đã đóng. Tiếng là thỏa thuận, nhưng người mua căn hộ dự án này không có quyền thương thảo về nội dung thanh lý hợp đồng mà phải ký vào biên bản "Đơn xin thanh lý hợp đồng" do chủ đầu tư soạn sẵn.

Ông Tín nằm trong nhóm đa số nhiều khách hàng mua dự án từ chối ký đơn xin thanh lý hợp đồng. Hôm 21/4, nhiều người bất bình vì chiêu lật kèo tinh vi của chủ đầu tư đã căng băng rôn phản đối. Theo tính toán của khách hàng, mức bồi thường 5% một năm không hợp lý so với kỳ hạn lãi suất ngân hàng 12 tháng trở lên trong khi chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của người mua nhà trong nhiều năm.

"Giá nhà tại TP HCM đã tăng cao trong 2 năm qua, bồi thường kiểu này không đủ bù vào trượt giá và cũng đã quá muộn để tìm cơ hội mua căn khác bằng với ngân sách trước đây", ông Tín chia sẻ.

Phối cảnh một dự án bán nhà trên giấy đang xảy ra tình trạng khách hàng bị chủ đầu tư "mời" thanh lý hợp đồng.

Chị Phụng, đang ở trọ tại quận Phú Nhuận cho biết, năm 2019 đã xuống tiền 190 triệu đồng mua căn hộ tại một dự án thuộc phường Phú Hữu, quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức, tương đương 10% giá trị căn nhà dưới dạng hợp đồng cọc. Thời điểm trình làng dự án được "bơm thổi" thông tin có chủ đầu tư nước ngoài, thiết kế phong cách sống châu Âu, đã từng thành công với một dự án gần đó nên khi mở bán rất hút khách. Thế nhưng 3 năm qua, dự án bất động, chị Phụng nhiều lần sốt ruột liên hệ chủ đầu tư để cập nhật thông tin trong lo lắng, sau đó nhận thư thông báo về việc chọn lựa giữa phương án thanh lý hợp đồng hay tiếp tục chờ.

Theo thông báo từ chủ đầu tư dự án này, khách mua nhà có thể thương thảo một trong hai lựa chọn. Phương án một là rút tiền cọc kèm lãi suất 8% một năm, phương án hai là chấp nhận giữ cọc cũng được trả 8% một năm cho số tiền đã cọc nhưng không áp dụng cho khách hàng mua thứ cấp (F2, F3).

"Lần gần nhất tôi ghé văn phòng chủ đầu tư hồi tháng 2 họ vẫn bảo lưu quan điểm sẽ khởi công vào quý I/2022 nhưng thực tế là sang quý II dự án vẫn chưa có động tĩnh gì. Không biết liệu có xây dựng được không", chị Phụng kể.

Do cần nhà ở, chị Phụng chờ đợi dự án khởi công nên không rút tiền cọc về nhưng vẫn bất an nếu chẳng may bị buộc phải thanh lý sẽ đối mặt với việc mất đi cơ hội mua các dự án tốt hơn, vuột mất cơ hội được an cư sớm hơn do 3 năm qua giá nhà đã tăng lên rất nhiều.

Trường hợp của anh Kha cũng mua cùng dự án với chị Phụng lại nhiều rủi ro hơn. Anh Kha cho biết, vì là khách hàng F2, mua lại căn hộ từ một khách hàng F1 nên vừa bị thiệt hại khoản tiền chênh 150 triệu đồng vừa không được chủ đầu tư bồi thường lãi suất 8% một năm như các khách mua lần đầu.

"Nếu lúc này tôi rút tiền cọc về thì chỉ được trả lại tiền gốc 10% trong khi tiền chênh lệch coi như mất trắng, giá nhà hiện nay đã đội lên quá cao. Vì cần nhà nên tôi vẫn chờ dự án khởi công chứ không thanh lý hợp đồng cọc", anh Kha tiết lộ.

Trong khi đó, ông Minh, ngụ TP Thủ Đức cho hay đã chi 500 triệu đồng, trong đó 250 triệu đồng đặt cọc và 250 triệu đồng tiền chênh lệch để mua căn hộ thuộc block số 6 của dự án quy mô khá lớn tại quận 2 cũ chào bán cách đây 4 năm. Dự án cũng bị chủ đầu tư lật kèo thanh lý hợp đồng gần đây. Mức bồi thường dự án sau thời gian dài giằng co với chủ đầu tư là một đền một, tức ông Minh nhận về 250 triệu đồng tiền cọc và được bồi thường 250 triệu đồng nhưng khoản tiền chênh lệch phải chịu mất trắng.

"Tôi buộc phải chấp nhận phương án này vì nếu chần chừ hết thời hạn thương lượng lại chuyển sang tự động thanh lý hợp đồng, sẽ bị lỗ nhiều hơn. 500 triệu đồng đầu tư dự án này sau 4 năm không có đồng lãi nào, còn phải gánh thêm rủi ro trượt giá. Chỉ có chủ đầu tư khi mở bán lại dự án này sẽ lãi lớn vì giá nhà tại TP Thủ Đức sau 4 năm đã biến động rất mạnh", ông Minh nói.

Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á xác nhận tình trạng các chủ đầu tư bẻ kèo (thanh lý hợp đồng) với khách mua nhà đang có xu hướng tăng lên trong bối cảnh giá bất động sản leo thang quá nhanh thời gian qua. Người mua nhà hình thành trong tương lai bị đặt vào những cái bẫy do chủ đầu tư giăng ra và buộc phải chơi trò xổ số cầu may mới nhận được nhà. Theo ông Hạnh, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất, pháp luật chưa bảo vệ người tiêu dùng đúng nghĩa. Ở trường hợp người mua nhà hình thành trong tương lai bị chủ đầu tư lật kèo đều đang lách luật bằng hợp đồng đặt cọc, tức các cam kết còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ bằng hợp đồng mua bán.

Thứ hai, do biến động giá nhà quá lớn, giá căn hộ và giá đất đều tăng mạnh trong thời gian qua khiến các chủ đầu tư chọn phương án thanh lý hợp đồng, làm mới dự án sẽ bán với giá mới cao hơn, biên lợi nhuận lớn hơn.

Thứ ba, do vướng mắc pháp lý kéo dài cộng thêm ảnh hưởng của các chi phí đầu vào: vật tư, nhân công, lãi vay đều tăng khiến chủ đầu tư viện cớ không thực hiện dự án để thanh lý hợp đồng.

Ông Hạnh phân tích, căn cứ theo giao kết hợp đồng giữa các bên, Luật Thương mại chỉ phạt 8% cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tình trạng các chủ đầu tư bán nhà trên giấy, chiếm dụng vốn của khách hàng rồi lật kèo đang lặp lại trào lưu bẻ kèo bán đất. Trước đây nhiều khách hàng mua đất sau 3 năm đất tăng gấp 4-5 lần trong khi hợp đồng chỉ đền bù với giá trị tương ứng. Các chủ đầu tư thường ép khách hàng để không bàn giao hoặc bàn giao nhưng không đầy đủ để hưởng lợi.

Thị trường căn hộ TP HCM hiện nay có nguồn cung khan hiếm, pháp lý bị chậm dẫn đến khi xong pháp lý, chủ đầu tư tìm cách trì hoãn tạo sự chán nản, hoặc thông báo đền cọc. Cách làm này, theo đánh giá của ông Nguyễn Lộc Hạnh, tạo ra những tiền lệ xấu, làm bôi bẩn thị trường bất động sản.

Hệ quả là, khách hàng mất chi phí cơ hội, không kịp mua được nhà với giá vừa túi tiền, càng chờ lâu vốn càng mất giá, không kịp an cư để ổn định cuộc sống.

Trong khi đó, xét ở khía cạnh chủ đầu tư, mục tiêu lợi nhuận luôn được đặt lên cao hơn so với lợi ích của khách hàng. Doanh nghiệp thường viện cớ pháp lý kéo dài, dẫn đến lãi vay, chi phí tài chính, giá cả vật liệu xây dựng cũng đã tăng 20-40% nguyên vật liệu để bào chữa cho hành vi bẻ kèo với người mua.

Đa phần các dự án chào bán nhà hình thành trong tương lai trên thị trường hiếm có trường hợp nào xong được khâu nộp tiền sử dụng đất. Khoản hiện nay tăng gấp vài lần so với dự kiến 2-3 năm trước, giá nhà trên thị trường cũng tăng theo, đã phần nào thúc đẩy các chủ đầu tư bẻ kèo bán nhà, dồn khách hàng vào thế khó.

Theo ông Hạnh, với hiện tượng này, cơ quan quản lý nhà nước cần có sự can thiệp bằng việc cập nhật hệ thống pháp lý chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Mặt khác, các chủ đầu tư hiện nay có văn hóa thanh lý hợp đồng một cách kém văn minh theo hướng ép buộc khách hàng chịu mức bồi thường rất thấp cho chiếu lệ. Các doanh nghiệp quen với việc là kẻ bề trên đặt ra luật chơi nên ép khách hàng gánh chịu hết phần thiệt hại. Qua đó khách hàng có thể đánh giá các chủ đầu tư ở cách hành xử. Thay vì bẻ kèo, huỷ hợp đồng đền bù một cách máy móc, doanh nghiệp nên có phương án thương lượng với khách hàng để đạt được sự đồng thuận tốt hơn.

CEO Ngọc Châu Á đánh giá, vấn nạn chủ đầu tư bán nhà trên giấy, chiếm dụng vốn của khách hàng rồi tìm cách bẻ kèo với người mua nhà là bài toán nan giải hiện nay khi pháp luật chưa theo kịp các chiêu trò bán hàng tinh vi trên thị trường. Chính vì vậy, người mua nhà hình thành trong tương lai để ở hay để đầu tư phải hết sức tỉnh táo.

Đầu tư luôn đi kèm rủi ro và đối với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý thì nên hạn chế tham gia. Tốt nhất đừng bỏ tiền mua nhà trên giấy nếu chưa rõ pháp lý. Một khi quyết định mua nhà trên giấy thì phải lường trước rủi ro rất lớn.

"Khi luật pháp chưa bảo vệ được người mua nhà hình thành trong tương lai, đòi hỏi đạo đức kinh doanh từ các chủ đầu tư là điều xa xỉ vì đây là một ranh giới rất mong manh", ông Hạnh bình luận.