Đó là nhận định của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển về những diễn biến của thị trường bất động sản những năm vừa qua và thời gian sắp tới.

"Đóng băng" bất động sản là bán không có người mua

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, "bong bóng" bất động sản trên thế giới được hiểu là tình trạng của một nền kinh tế mà số đông nhà đầu tư bất động sản không có khả năng trả nợ ngân hàng. Thậm chí, bán nhà cũng không đủ trả nợ vì lúc mua giá cao, còn cần bán thì giá quá thấp.

Theo đó, các ngân hàng cho vay cũng đối đầu nợ xấu, kẹt tiền phải xử lý quyết liệt các nhà đất thế chấp, phát mãi hàng loạt một cách "nhanh gọn theo quy định hợp đồng cho vay thế chấp" để thu tiền về. Giá nhà đất vì thế mà đua nhau rớt giống như những chiếc bong bóng bay cao bị vỡ tung.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển

Tuy nhiên, tại Việt Nam, thị trường sẽ không gặp tình trạng các ngân hàng phát mãi nhà hàng loạt với các thủ tục nhanh chóng như thế giới. Bởi thời gian để bán được một căn nhà thu nợ tại Việt Nam thường không dưới 1 năm với nhiều thủ tục nhiêu khê, chưa kể có thể vướng đến kiện tụng… Ngoài ra, còn một đặc điểm rất quan trọng là khi gặp phải giai đoạn suy thoái bất động sản, nhà đầu tư cứ để đó một thời gian cho đến lúc giá nhà đất tăng trở lại.

Theo ông Hiển, "đóng băng bất động sản" là trạng thái nhà đầu tư muốn bán giảm giá bất động sản cũng không có người mua, nhà càng lớn tiền càng khó bán, thậm chí không bán được.

Trong các giai đoạn 2007 – 2008 và 2012 – 2013, nhà đầu tư Việt Nam đã thấm thía tình cảnh đóng băng nhà đất. Nhiều nhà đầu tư thuộc dạng máu mặt, của ăn của để, đã trở thành tay trắng. Nhiều công ty sản xuất kinh doanh lớn lâm vào cảnh phá sản chỉ vì ông bà chủ lấy vốn sản xuất kinh doanh đi buôn nhà đất.

Thị trường bất động sản Việt Nam không bao giờ xảy ra bong bóng?

Hệ thống ngân hàng thương mại cũng bị thiệt hại năng nề, nhiều ông chủ ngân hàng thương mại phải ra toà, ngân hàng bị sụp đổ, nhà nước phải ra tay mua ngân hàng 0 đồng là từ nợ xấu bất động sản.

Coi chừng phản ứng ngược

Tuy nhiên, qua 2 kỳ "đóng băng lạnh thấu xương" đó, nhiều nhà đầu tư đã rút ra kết luận: "miễn sao đừng vay ngân hàng, thì dù nhà đất có đóng băng rồi thì vài năm sẽ tan băng, ta sẽ được bù đầy đủ từ giá nhà đất tăng vọt trở lại".

Chính vì thế, làn sóng mua nhà đất từ 2016 – 2018 vẫn tăng chứ không giảm. Bất động sản không chỉ "sốt" ở những vụ trí đắc địa mà có thể ở bất cứ nơi đâu.

Trong năm 2017 và đầu năm 2018, trái với dự đoán của một số người dầy dạn kinh nghiệm về thị trường bất động sản, giá nhà đất không giảm nhiệt mà còn tăng mạnh.

Nguyên nhân, xuất phát từ một dòng tiền mạnh không phải từ ngân hàng ập vào mua nhanh và liên tục đẩy giá lên cao. Điều này có thể phù hợp với nhận định "nhà đầu tư không sợ đóng băng, cứ trú vốn trong đất nền rồi thì cũng tăng tiếp !"

Logic của tình hình "đất đứng một hồi sẽ tăng, đứng càng lâu thì tăng càng ác liệt như đất quận 9, Nhơn Trạch…" liệu sẽ tiếp tục đúng?

Nếu nhìn theo xu thế khát nhà đất của nhà đầu tư Việt Nam, và với các chính sách thuế cho phép nhà đầu tư thoải mái ôm nhà đất lớn không lo nộp thuế thì logic này sẽ tiếp tục đúng.

Tuy nhiên, nếu dựa trên nhận định "người thì sinh đông lên, đất không nở" thì coi chừng sai.

Cụ thể, theo ông Hiển, hãy xem xét đến yếu tố kết cấu gia đình Việt Nam 10 năm một. Cách đây 40 năm, trung bình 1 gia đình có từ 4 – 5 con, thì nay chỉ còn từ 1 – 2 con. Nói một cách khác, dân số Việt Nam đã bước vào giai đoạn ổn định.

Thêm vào đó, trước đây, nhà ở đô thị số tầng bình quân chỉ khoản 2 – 3 tầng, bây giờ đã xuất hiện hàng loạt chung cư 15 – 20 tầng.

Trước đây, nhà chung cư chỉ tập chung ở nội thành và một số vùng lân cận, bây giờ đã mở ra gấp 3, 4 lần ở khu vực ngoại thành, chưa kể đến các đô thị các tỉnh lân cận.

"Đất không nở theo tự nhiên nhưng bất động sản đang nở rất mạnh theo chiều rộng cũng như chiều cao. Chính vì thế, việc mọi người đua nhau ôm giữ đất đai và xem đây là một giải pháp đầu tư tốt nhất, coi chừng sẽ có phản ứng ngược.