Căn nhà của bà Phấn nằm trong hẻm nhỏ một tuyến đường sầm uất quận 3, TP HCM, kết cấu một trệt 2 lầu, một sân thượng, diện tích đất 70 m2, được nhà đầu tư này mua từ cuối năm 2015. Một năm sau, khi thị trường bất động sản TP HCM xảy ra sốt đất, giá bất động sản liền thổ leo thang, căn nhà phố của bà Phấn liên tục tăng giá 6,5-8-9,5 tỷ đồng trong các mốc thời gian 2016-2017-2018. Tuy nhiên gia đình giữ lại để ở, không bán.

Hiện nay dù được nhiều môi giới chào mua căn nhà với giá 10 tỷ đồng, bà Phấn thấy lãi lớn cũng thích nhưng không dám chốt lời. Bởi lẽ nếu bán tài sản này, bà lo ngại không mua lại được một căn nhà phố có vị trí tốt, diện tích rộng rãi tương tự với dòng tiền vừa thu về.

Nhà đầu tư này cho hay, đã đi tìm, dọ giá nhà phố nhiều nơi và thất vọng vì mặt bằng giá hiện nay quá cao. Một dự án tại tận quận 9 đang chào giá nhà phố 9-10 tỷ đồng nhưng vị trí không thể sánh bằng quận 3. Thậm chí nhà phố hẻm, một trệt hai lầu, một sân thượng, diện tích đất 60 m2 tại quận Bình Thạnh, cũng bị hét giá 12 tỷ đồng. "Nghe nhà mình đang ở tăng giá cứ tưởng lời to nhưng những bất động sản khác cũng đều tăng lên chóng mặt. Bán xong phải tốn khoản tiền lớn hơn để mua một tài sản tương tự thì giữ lại còn hơn", bà nói.

Thị trường nhà phố TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Có gần một thập niên quan sát thị trường bất động sản Sài Gòn, ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết, mua nhà phố để ở được xem là hình thức đầu tư kép với mục đích sử dụng, tích lũy (để dành) đồng thời trông đợi tài sản này tăng giá theo thời gian. Hành vi đầu tư này cá biệt hơn so với phần còn lại của thị trường ở chỗ nhu cầu sử dụng để ở được đặt lên hàng đầu, sau đó mới xét đến mục tiêu tăng giá. Đây là lý do tại sao chủ nhà khó đưa ra quyết định chốt lời hơn những nhà đầu tư ngắn và trung hạn.

Ông Duyệt phân tích, thường những người mua nhà phố để ở, dù lãi gấp đôi, vẫn ngại bán, thậm chí không dám bán vì những căn nhà đạt được các tiêu chuẩn tốt cũng đã tăng 60-100% thậm chí cao hơn. Khi có những giao dịch thành công chốt ở mức giá đỉnh, các căn nhà cùng loại trên địa bàn cũng lập tức thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn giá cũ. Điều này hình thành rào cản lớn khiến những người mua nhà để ở khó đưa ra quyết định chốt lời vì khi bán tài sản cơ hội mua lại ngang giá dần trở nên khó khăn hơn.

Một kịch bản có thể diễn ra là khi bán căn nhà phố diện tích đất 70 m2, diện tích sàn hơn 200 m2, tọa lạc tại quận 3 để thu về chục tỷ, chốt lời 5 tỷ, bà Phấn lập tức đối mặt với việc các tài sản khác ở cùng vị trí và chất lượng cũng neo ở vùng giá đỉnh 10 tỷ. Lúc này, bà Phấn muốn mua lại một căn nhà khác tại quận 3 có thể phải chi tiền nhiều hơn chục tỷ. Với tình hình thị trường hiện nay, cung ít, cầu nhiều, giá vẫn còn neo ở mức quá cao, rất khó mua một tài sản khác thay thế với giá thấp hơn có cùng chất lượng với căn nhà vừa chốt lời.

Trong khi đó, nếu đầu tư nhà phố chỉ có một mục tiêu chốt lời câu chuyện hoàn toàn khác. Giới đầu tư nhà phố chỉ cần lãi 20-35% đã bán rồi và thói quen chốt lời nhanh khiến họ không bao giờ nắm giữ tài sản quá lâu. Trường hợp đầu tư nhà phố cơ bản nhất thường hài lòng với mức lời 15-20% trong 3-6 tháng là đã đẩy hàng đi.

Người đầu tư nhà phố thuần túy (không sử dụng để ở) thường có hành vi lướt sóng ngắn hoặc trung hạn. Do đó, ngay khi thị trường có sóng, chịu tác động bởi sốt đất hoặc có thông tin hạ tầng thuận lợi, họ đã đẩy hàng đi để săn tìm cơ hội mới.