Mất rất nhiều chi phí cơ hội khi dự án đình trệ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích rằng, đã kinh doanh thì mục tiêu đầu tiên mà doanh nghiệp hướng tới phải là lợi nhuận, nhưng mỗi chủ đầu tư bất động sản với hoàn cảnh và vị thế khác nhau, chi phí lãi vay khác nhau, quy mô khác nhau nên không có mẫu số chung về lợi nhuận kỳ vọng. Những doanh nghiệp địa ốc có tiêu chí hướng đến cộng đồng nhiều hơn sẽ chỉ đặt ra mức lợi nhuận kỳ vọng trên dưới 30%.

"Nhưng hiện nay trên thị trường bất động sản, có rất nhiều doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng ở ngưỡng 40 - 50%, thậm chí lớn hơn", ông Châu nói.

Thực tế hiện nay tại TP.HCM có tình trạng khi trình dự án lên Sở Xây dựng, một số chủ đầu tư thường kê mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai lại bán nhà với giá cao hơn nhiều.

Tuy nhiên, trao đổi câu chuyện này với phóng viên, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng: "Không phải các chủ đầu tư lợi dụng căng thẳng nguồn cung để đẩy giá nhà lên, mà chính thủ tục đầu tư kéo dài phát sinh nhiều chi phí, tác động trực tiếp đến giá nhà".

Bắt đầu từ chính câu chuyện tại Lê Thành, ông Nghĩa cho biết, đang triển khai một dự án có tên Lê Thành Tân Kiên trên khu đất 2,5 ha với khoảng 3.200 hộ dân ở huyện Bình Chánh, TP.HCM.

Mức giá ban đầu Công ty dự kiến khoảng 17 triệu đồng/m2, trên dưới 1 tỷ đồng/căn, trớ trêu thay, dự án được thiết kế với khoảng 3.200 hộ dân nhưng chỉ tiêu dân số do UBND huyện Bình Chánh chỉ duyệt cho 2.000 hộ. Vì câu chuyện này mà dự án đã nằm "bất động" suốt 3 năm nay, theo đó, các chi phí đầu vào như tiền lãi ngân hàng, tiền thuế hàng năm, giá bán nguyên vật liệu cũng tăng theo thời gian…

"Ba năm chúng tôi mới có được một dự án, chi phí phải gánh rất lớn nên phải tính toán bằng cách tăng giá bán. Chắc chắn để giảm giá nhà, phải có cơ chế phối hợp giữa các sở ngành, để giải quyết nhanh cho các dự án mới, những dự án đang vướng để giải quyết được nguồn cung", ông Nghĩa nói và cho biết thêm, nếu dự án của ông được triển khai trong năm 2021 thì giá bán dự kiến sẽ khoảng hơn 20 triệu đồng/m2.

Được biết đến là doanh nghiệp có khởi đầu từ việc đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cũng gặp không ít vấn đề vì thời gian thực hiện dự án kéo dài. Theo chia sẻ của ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là một ẩn số, không thống nhất, gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư dự án, nhất là các đối tác nước ngoài vì không thể tính được giá thành ban đầu.

Qua đó, đại diện Nam Long kiến nghị rằng, thủ tục cần nhanh và minh bạch hơn, bởi nếu chậm 1 năm thì chi phí tài chính đã bị đội lên 10%, chậm 3 năm là mất 30% chi phí.

"Tôi đã nhiều lần khất hẹn với đối tác khi họ hỏi về tiến độ dự án. Khất 1 lần, khất 2 lần, có khi tới 3 năm trời vẫn chưa thể trả lời chính xác. Có đối tác nước ngoài nói thẳng với chúng tôi rằng chi phí tài chính cho dự án bất động sản Việt Nam cao nhất khu vực", ông Quang nói.

Trước những vướng mắc mà hầu hết các doanh nghiệp trong ngành đều gặp phải, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… còn nhiều bất cập, gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, đẩy giá bất động sản tăng trong thời gian qua.

Ông Lê Hoàng Châu cũng giải thích thêm rằng, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư chỉ xác định giá bán dựa trên thẩm định thiết kế cơ sở được tính toán dựa trên các bước chuẩn bị sơ khai, nên vẫn còn thấp. Sau đó, là giai đoạn triển khai dự án với rất nhiều biến số tác động lên giá thành và qua đó làm tăng giá bán.

Trong khi đó, chia sẻ với phóng viên, ông Quách Toàn, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc ở quận 3, TP.HCM ví von "muốn nhà giá rẻ đừng… đẻ thêm thủ tục", bởi theo vị này, chi phí dành cho các thủ tục chuẩn bị đầu tư đang chiếm từ 10 - 20% giá thành. Đơn cử một dự án khi mới nghiên cứu đầu tư giá dự kiến chỉ 20 triệu đồng/m2 nhưng khi hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư kéo dài 5 năm, thì phải tăng lên trên 30 triệu/m2 mới hoàn vốn.

"Cơ quan chức năng chỉ cần rút ngắn thủ tục chuẩn bị đầu tư xuống khoảng từ 1 - 2 năm/dự án là khắc có nhà giá rẻ", ông Toàn nói.