Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam quen với những thước đo khá đơn giản: Một mảnh đất được định giá bằng vị trí, một căn hộ được so sánh bằng giá bán trên mỗi mét vuông, một dự án được đánh giá qua số lượng sản phẩm hay tốc độ bán hàng.

Nhưng khi Việt Nam bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng mạnh mẽ nhất trong nhiều thập kỷ, cùng với sự hình thành của các đại đô thị tích hợp và sự trở lại của nhu cầu ở thực, những cách định giá truyền thống dường như không còn đủ.

Giá trị của một bất động sản ngày nay không chỉ nằm ở chính nó, mà còn nằm ở những gì được kiến tạo xung quanh.

Cùng một mảnh đất, vì sao giá trị có thể khác hoàn toàn?

Hãy thử hình dung hai căn hộ có cùng diện tích, cùng chất lượng xây dựng. Một căn hộ nằm trong khu vực dân cư thưa thớt, thiếu tiện ích, thiếu kết nối.

Một căn hộ nằm trong khu đô thị đã hình thành trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, hệ thống giao thông và cộng đồng cư dân đông đúc.

Xét trên giấy tờ, cả hai đều là bất động sản.

Nhưng xét về giá trị sử dụng, khả năng khai thác, thanh khoản và tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn - đó gần như là hai loại tài sản khác nhau.

Đây cũng là lý do ngày càng nhiều nhà đầu tư không chỉ nhìn vào giá đất hay giá bán, mà bắt đầu quan tâm tới những yếu tố từng ít được chú ý hơn như quy hoạch đô thị, tốc độ hình thành dân cư, chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích.

Hạ tầng đang kiến tạo giá trị cho bất động sản

Lịch sử phát triển đô thị trên thế giới cho thấy những bước nhảy vọt lớn nhất của thị trường bất động sản thường xuất hiện khi hạ tầng thay đổi.

Tokyo thay đổi khi mạng lưới đường sắt được mở rộng.

Thượng Hải thay đổi khi Phố Đông được quy hoạch và kết nối đồng bộ.

Singapore thay đổi khi các đô thị vệ tinh được phát triển cùng hệ thống giao thông hiện đại.

Việt Nam hiện nay cũng đang bước vào một giai đoạn tương tự.

Từ các tuyến cao tốc Bắc - Nam, các tuyến vành đai tại Hà Nội và TPHCM, sân bay quốc tế Long Thành, các cảng biển chiến lược, đường sắt đô thị cho tới hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng, một mạng lưới kết nối mới đang dần hình thành trên phạm vi cả nước.

Điều đáng chú ý là giá trị bất động sản thường không chờ đến khi hạ tầng hoàn thành mới thay đổi. Thị trường luôn có xu hướng định giá tương lai.

Những công trình này không đơn thuần giúp rút ngắn thời gian di chuyển, chúng đang tạo ra những dòng chảy kinh tế mới, những cực tăng trưởng mới và những trung tâm đô thị mới.

Một tuyến cao tốc, một sân bay quốc tế hay một cây cầu chiến lược không chỉ làm thay đổi khả năng kết nối của một khu vực sau khi đưa vào khai thác, mà còn làm thay đổi kỳ vọng về dân cư, việc làm, thương mại và tốc độ đô thị hóa ngay từ khi dự án được triển khai.

Trong bối cảnh đó, người mua nhà đang không chỉ nhìn thấy một công trình hạ tầng. Họ đang nhìn thấy những dòng người sẽ dịch chuyển, những doanh nghiệp sẽ xuất hiện, những khu đô thị mới sẽ hình thành và những giá trị kinh tế mới có thể được tạo ra trong tương lai.

Chính vì vậy, hạ tầng không đơn thuần kéo gần khoảng cách, mà đang tái định nghĩa giá trị của bất động sản.

Thực tế, trong nhiều trường hợp, giá trị của bất động sản không được quyết định bởi những gì đang hiện hữu, mà bởi những gì thị trường tin rằng sẽ xuất hiện trong 5-10 năm tới.

Hạ tầng đang tạo ra một bản đồ giá trị mới

Nhu cầu ở thực đang tạo ra một lớp giá trị mới cho bất động sản

Một sự thay đổi đáng chú ý khác đang diễn ra ở phía người mua.

Nếu trước đây nhiều quyết định đầu tư được đưa ra dựa trên kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay ngày càng nhiều khách hàng tiếp cận bất động sản như một tài sản phục vụ nhu cầu sống lâu dài.

Điều này đặc biệt rõ nét ở nhóm khách hàng trẻ, các gia đình trung lưu và những người mua nhà lần đầu.

Họ không chỉ đặt câu hỏi căn nhà này có tăng giá hay không, mà còn quan tâm đến việc gia đình mình sẽ sống như thế nào trong 5, 10 hay 20 năm tới.

Những câu hỏi lớn đặt ra: Trường học ở đâu? Con cái có không gian vui chơi hay không? Việc di chuyển đến nơi làm việc có thuận tiện không? Có đầy đủ dịch vụ y tế, thương mại và tiện ích hàng ngày hay không?

Những câu hỏi đó đang khiến cách đánh giá bất động sản thay đổi.

Bởi với người mua ở thực, giá trị của một căn nhà không nằm ở diện tích hay mức giá trên mỗi mét vuông, mà nằm ở chất lượng cuộc sống mà nó mang lại.

Điều đó cũng lý giải vì sao những khu đô thị có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và môi trường sống đồng bộ ngày càng nhận được sự quan tâm lớn hơn từ thị trường.

Xét cho cùng, giá trị bền vững của bất động sản không được tạo ra bởi những người mua đi bán lại, mà được tạo ra bởi những người thực sự muốn sống ở đó.

Thành phố bên sông Waterpoint của Nam Long

Ai là người biến những tiềm năng đó thành giá trị thực?

Nếu hạ tầng tạo ra cơ hội và nhu cầu ở thực tạo ra lực cầu, thì vẫn còn một câu hỏi quan trọng: Ai là người biến tiềm năng đó thành giá trị thực?

Trong thực tế, không phải mọi khu đất nằm cạnh sân bay, cao tốc hay các tuyến vành đai đều tự động trở thành những khu đô thị đáng sống.

Hạ tầng thể tạo ra lợi thế, nhưng giá trị chỉ thực sự được hình thành khi có những nhà phát triển đủ năng lực quy hoạch, đầu tư và kiến tạo môi trường sống cho cư dân.

Hạ tầng tạo ra tiềm năng, nhưng chính quá trình kiến tạo đô thị mới tạo ra giá trị.

Tại Việt Nam, Nam Long (NLG) là một trong những doanh nghiệp theo đuổi hướng đi này từ khá sớm.

Thay vì phát triển các dự án đơn lẻ, doanh nghiệp lựa chọn mô hình đô thị tích hợp với hàng loạt dự án như Mizuki Park, Waterpoint hay gần đây là Izumi City.

Trong đó, Waterpoint là ví dụ rõ nhất cho cách Nam Long chuyển từ tư duy phát triển bất động sản sang kiến tạo "tài sản đô thị". Điểm mạnh của dự án không chỉ nằm ở quy mô, mà ở cấu trúc của một đô thị tích hợp có khả năng tự hình thành nhịp sống riêng. Theo Vietcap, Southgate – Waterpoint giai đoạn 1 – có quy mô 165 ha tại khu vực Tây Ninh/Long An, gồm khoảng 2.700 căn thấp tầng, 1.360 căn hộ EHome và 3.400 căn hộ; trong khi Waterpoint giai đoạn 2 tiếp tục mở rộng thêm 190 ha với khoảng 970 căn thấp tầng và 5.300 căn hộ. Tổng quy mô khoảng 355 ha này tạo ra dư địa để Waterpoint không chỉ là nơi ở, mà là một cấu trúc đô thị nhiều lớp: nhà ở đa phân khúc, cộng đồng cư dân, tiện ích giáo dục – thương mại – dịch vụ, không gian xanh, mặt nước và kết nối vùng. Đây cũng là tinh thần từng làm nên giá trị của các đô thị tích hợp tại Singapore hay Seoul: bất động sản không còn được định giá đơn thuần bằng mét vuông, mà bằng khả năng tổ chức đời sống, giữ chân cư dân và tạo ra giá trị sử dụng bền vững theo thời gian.

Nhìn chung, các dự án này không chỉ mạnh ở số lượng sản phẩm được bán ra, mà ở cách chủ đầu tư từng bước hình thành cộng đồng cư dân, hệ sinh thái tiện ích và môi trường sống có khả năng vận hành lâu dài.

Đây cũng là lý do ngày càng nhiều nhà đầu tư không chỉ nhìn vào giá bán hay quỹ đất của doanh nghiệp bất động sản, mà bắt đầu quan tâm đến năng lực kiến tạo đô thị và khả năng tạo ra giá trị bền vững cho cư dân.

Đồng Nai và phép thử của những nhà kiến tạo đô thị

Nếu hạ tầng đang tái định nghĩa giá trị bất động sản trên phạm vi cả nước và giá trị bất động sản được tăng lên nhờ sự kiến tạo của các nhà phát triển, thì Đồng Nai có lẽ là một trong những địa phương thể hiện rõ nhất xu hướng này.

Trong nhiều năm, Đồng Nai được biết đến như một trung tâm công nghiệp lớn của khu vực phía Nam.

Nhưng với sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến cao tốc liên vùng, Vành đai 3 TP.HCM và hàng loạt dự án kết nối chiến lược đang đồng thời triển khai, địa phương này đang đứng trở thành một cực tăng trưởng mới của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Điều đáng chú ý là thị trường hiện không chỉ theo dõi tiến độ các công trình hạ tầng.

Câu hỏi được đặt ra nhiều hơn là: Những khu vực nào sẽ hưởng lợi lớn nhất từ làn sóng dịch chuyển dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế trong thập kỷ tới?

Đây cũng là lúc vai trò của các nhà phát triển đô thị được thể hiện rõ nét hơn.

Nếu Mizuki Park tại TPHCM hay Waterpoint tại Tây Ninh được xem là những ví dụ về quá trình kiến tạo cộng đồng cư dân và hệ sinh thái đô thị trong nhiều năm, thì Đồng Nai đang trở thành phép thử tiếp theo cho mô hình này.

Tại đây, các dự án như Izumi City hay Elyse Island không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ phát triển nhà ở, mà còn được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành những hạt nhân đô thị mới gắn với quá trình phát triển hạ tầng của khu vực.

Bởi xét cho cùng, điều tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản không phải là việc một tuyến đường hay một sân bay được xây dựng.

Giá trị đó chỉ thực sự được hình thành khi hạ tầng được chuyển hóa thành dân cư, hoạt động kinh tế và một môi trường sống có khả năng phát triển lâu dài.

Dự án Izumi City của Nam Long tại khu Đông TPHCM