Trong các số báo trước, Pháp Luật TP HCM đã nêu những bất cập, vướng mắc của hai chức năng quy hoạch đất hỗn hợp (ĐHH) và đất dân cư xây dựng mới (ĐDCXDM). Tại sao có các thuật ngữ này trong các đồ án quy hoạch xây dựng. Phải xử lý như thế nào? Một nguyên lãnh đạo Sở QH-KT, người có nhiều năm kinh nghiệm trong việc lập quy hoạch 1/2.000 đã chia sẻ với Pháp Luật TP HCM về những vấn đề đằng sau hai thuật ngữ này.

"Lịch sử" quy hoạch đất hỗn hợp, dân cư xây mới

Theo nguyên lãnh đạo Sở QH-KT, đặc thù của đô thị TP là một đô thị đa chức năng. Nhà ở của người dân đa phần kết hợp để kinh doanh, buôn bán chứ không tách biệt khu ở riêng, kinh doanh riêng.

Theo vị này, cách làm quy hoạch trước đây là theo mô hình kinh tế tập trung, phần nào đất ở thì sẽ được tô màu vàng, đất công cộng là màu đỏ. Thời điểm đó quy hoạch được phân rất rõ, ngoài khu ở, phần đất công trình công cộng sẽ được làm tất cả công trình như cửa hàng bách hóa tổng hợp, nhà ăn… và đều thuộc về Nhà nước.

Đến thời kỳ đất nước mở cửa, đa dạng các thành phần kinh tế, trong đó thành phần kinh tế tư nhân được thừa nhận. Nhiều tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh và sử dụng ngay vị trí nhà, đất của mình để làm trụ sở hoặc cửa hàng kinh doanh. Đô thị đã có nhiều biến đổi, hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn và cách làm quy hoạch đã lạc hậu nhưng vẫn được áp dụng cho đến nay.

Trong khi đó, TP HCM không phải là một đô thị hoàn toàn mới nên "ốp" hệ thống quy hoạch được phân chia rõ ràng như trước đây thì rất bất cập vì không có chức năng nào rõ ràng.

"Vào thời điểm 2003-2005, lõi trung tâm như quận 1, 3 biến đổi rất nhiều. Nhiều tổ chức, cá nhân lên Sở QH-KT để xin xây dựng văn phòng, siêu thị, trung tâm thương mại…, những thứ mà trước đây chưa từng có. Nếu giải quyết thì rất kẹt vì lúc đó quy định những công trình này là công trình công cộng và của Nhà nước" - vị này chia sẻ.

Nguyên lãnh đạo Sở QH-KT cho biết trong những năm từ 2006 đến 2009, làn sóng đầu tư nước ngoài "đổ bộ" rất mạnh vào TP HCM. Lúc đó, cũng rất nhiều nhà đầu tư mong muốn được xây dựng trung tâm thương mại, các công trình văn phòng kết hợp khách sạn, thương mại, dịch vụ. Định hướng của TP ban đầu là xây dựng khu vực trung tâm là khu đa chức năng, văn phòng, dịch vụ, thương mại. Vì vậy, khi đó Sở QH-KT đã tham mưu cho UBND TP, (lúc đó chưa có đồ án quy hoạch khu trung tâm hiện hữu 930 ha), nên đưa vào loại chức năng hỗn hợp. Theo đó, người dân, doanh nghiệp có thể xây dựng các công trình hỗn hợp như ở kết hợp kinh doanh, thương mại, dịch vụ, văn phòng…

"Tuy nhiên, nếu công trình hỗn hợp thì sẽ xây dựng trên đất gì? Nếu gọi là công trình hỗn hợp thì có thể gọi là ĐHH không? Vấn đề này sở đã có trao đổi với Bộ Xây dựng và được bộ chấp thuận nhưng thời điểm đó những nội dung này không được thể hiện bằng văn bản" - nguyên lãnh đạo Sở QH-KT nói. Đồng thời, ông cho biết đó cũng chính là nguồn gốc xuất hiện của thuật ngữ ĐHH.

Về thuật ngữ đất quy hoạch DCXDM, theo vị này là không có trong quy định pháp luật nhưng đã có từ lâu trong quá trình lập các đồ án quy hoạch 1/2.000. Theo ông, ĐDCXDM là tổng diện tích đất được quy hoạch là đất ở trừ đi phần diện tích đất ở hiện hữu, còn lại vẫn là đất ở nhưng chưa xây dựng. "Bản chất đó vẫn là đất ở, vì vậy cách ứng xử không khác gì đất ở cả. Việc cấm chuyển mục đích, tách thửa và chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn là rất phi lý" - vị này nói.

Là quận trung tâm TP, quận 3 có tới 50% diện tích đất được quy hoạch là đất hỗn hợp. Ảnh: VIỆT HOA

"Né" đất cây xanh, "nhét" hết vào đất hỗn hợp

Nguyên lãnh đạo Sở QH-KT cho hay đến năm 2008, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2008 ra đời, có nói về ĐHH nhưng chủ yếu là nhấn mạnh về công trình xây dựng hỗn hợp như nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng.

Thời điểm đó, ngành quy hoạch TP HCM cũng định hướng theo những nội dung này và chủ yếu tập trung quy hoạch ĐHH ở một số tuyến đường có khả năng kinh doanh, thương mại… tại các quận trung tâm. Mục đích để thu hút đầu tư và phát triển khu vực trung tâm TP đúng với định hướng quy hoạch là khu vực trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ.

Đến năm 2013, TP bắt đầu tập trung phủ kín quy hoạch 1/2.000 trên toàn TP. Lúc đó, các quận, huyện cấp tập làm quy hoạch để phê duyệt cho kịp với tiến độ. Một trong những chức năng quy hoạch khiến các địa phương ngán nhất chính là quy hoạch đất cây xanh.

"Cái khó "nhai" nhất là đất cây xanh nên quận, huyện nào cũng tìm cách né. Lý do là nếu chấm cây xanh lên thì người dân sẽ phản ứng, phường, xã cũng không dám đưa ra lấy ý kiến người dân. Vì vậy, cứ "nhét" hết vào ĐHH. Trong đó, ghi tỉ lệ cây xanh nhưng chính họ cũng không biết vị trí của nó nằm ở đâu. Chính bất cập này là hệ lụy bây giờ phải giải quyết" - nguyên lãnh đạo Sở QH-KT cho biết.

Vị này cho rằng đây là cách làm sai với quy định. Bởi với đồ án quy hoạch 1/2.000, phải xác định được chức năng sử dụng đất của từng ô phố. "Do mập mờ vị trí cụ thể của đất cây xanh nên người ta lấy ĐHH trùm lên. Chính điều này đã gây ra cách hiểu về ĐHH bị méo mó, sai lệch như ngày hôm nay" - vị này nói.

Sửa sai bắt đầu từ cơ quan làm quy hoạch

Về giải pháp tháo gỡ, nguyên lãnh đạo Sở QH-KT cho biết mọi việc phải bắt đầu từ cơ quan lập quy hoạch. Đầu tiên, Sở QH-KT cần làm rõ các khái niệm về chức năng quy hoạch ĐHH để có cơ sở điều chỉnh lại các đồ án.

Theo vị này, ĐHH đa phần tập trung trong 310 đồ án lập và phê duyệt thời điểm năm 2013. Do đó, các quận, huyện và Sở QH-KT cần rà soát lại ĐHH trong 310 đồ án này. Trong đó, phải xác định cho được vị trí của các chức năng của các loại đất nằm trong đất ĐHH.

"Sau khi đã phân định rõ, phần nào là đất ở thì người dân được chuyển mục đích, xây dựng theo các quy định của pháp luật hiện hành. Việc này sẽ tháo gỡ, đáp ứng được rất nhiều yêu cầu bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân" - vị này nói.

Riêng đối với ĐDCXDM, nguyên lãnh đạo Sở QH-KT cho hay Sở QH-KT cần giải thích rõ và thống nhất cách hiểu để quận, huyện cùng thực hiện thống nhất. Ông nhấn mạnh lại lần nữa, bản chất của đất dân cư xây dựng mới là đất ở, nên việc cấm người dân không được chuyển mục đích, tách thửa và chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn là hạn chế quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Cần có chính sách hài hòa lợi ích

Để giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân, nên chăng cần nghiên cứu thêm chính sách cho người dân bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, trong đó có đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới . Chẳng hạn, cho phép người dân được phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quyết định thu hồi đất, cũng chưa biết khi nào thực hiện quy hoạch. Ví dụ, người dân được phép xây tối đa ba tầng với tổng giá trị xây dựng căn nhà là 1 tỉ đồng. Mỗi năm tự khấu hao khoảng 10% so với tổng giá trị đầu tư xây dựng căn nhà. Sau 10 năm, khi thực hiện quy hoạch, lúc đó căn nhà cũng đã khấu hao hết, cũng có nghĩa là người dân sẽ không được nhận bồi thường.

Ngược lại, người dân mới xây nhà xong, một năm sau thực hiện quy hoạch thì sẽ bồi thường cho dân 90% giá trị căn nhà, hai năm thì bồi thường 80%, ba năm thì khấu hao còn 70%... Cách làm này sẽ giảm thiệt thòi cho người dân khi có nhà, đất nằm trong quy hoạch, tạo sự hài hòa lợi ích giữa người dân và Nhà nước.

Cùng với đó, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện quy hoạch, Trung tâm phát triển quỹ đất TP cần có khoản vốn "mồi" để thực hiện bồi thường để tạo quỹ đất sạch. Sau đó dùng quỹ đất này đấu giá để tạo vốn tiếp tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo nhiều khu đất sạch khác.

Việc này sẽ giải quyết được ba vấn đề: Về phía người dân được chuyển mục đích, xây dựng nhà ở sẽ vừa tăng giá trị nhà, đất, giải quyết được nhu cầu nhà ở và khai thác đất hiệu quả. Về phía doanh nghiệp, việc thực hiện dự án cũng dễ dàng hơn. Về phía Nhà nước cũng không mất gì. Nhà nước chỉ bỏ vốn mồi, có vốn sẽ thúc đẩy giải phóng mặt bằng thì hiệu quả đấu giá mang lại giá trị càng cao. Điều quan trọng nhất vẫn là ổn định xã hội, hài hòa lợi ích của người dân và Nhà nước.