2023: Năm ngấm đòn của thị trường bất động sản

Đầu năm 2023, nhiều tổ chức, chuyên gia, doanh nghiệp dự báo thị trường bất động sản có thể sáng hơn, thoát khó khăn trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, thực tế thị trường diễn biến chưa được như những kỳ vọng này.

Tiếp nối đà ảm đạm từ năm 2022, nguồn cung lẫn thanh khoản trên thị trường năm nay giảm mạnh, thậm chí đóng băng ở nhiều phân khúc.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân phúc, trong đó nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn - chưa bằng một nửa năm ngoái, dự án nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng khoảng 56% năm 2022. Đến hết quý III, toàn thị trường có hơn 324.700 giao dịch - chỉ bằng khoảng 41% năm ngoái.

Tại 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP HCM, CBRE thống kê dữ liệu cho thấy nguồn cung chung cư cũng chỉ đạt lần lượt 10.100 căn và 8.600 căn, đều giảm trên 40% so với năm 2021 và hơn 70% so với năm 2018.

Bên cạnh nguồn cung hạn chế, giá nhà ở thấp tầng và một số phân khúc khác cũng giảm mạnh 10-20% tùy vị trí và khu vực. Riêng giá căn hộ chung cư sơ cấp - loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực của người dân - liên tục tăng cao do nguồn cung những năm gần đây khan hiếm, theo Bộ Xây dựng. 3 quý đầu năm, chỉ có 47 dự án bất động sản cư dân được cấp phép mới.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ba năm gần đây thị trường bất động sản tồn tại những nút thắt về pháp lý chưa giải quyết được, khiến việc phê duyệt và triển khai các dự án liên tục bị đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn.

Một số chủ đầu tư lớn gần như mất cả năm để xin tháo gỡ vướng mắc tại các dự án, tái cấu trúc công ty, cơ cấu lại tài sản để lo trả nợ trái phiếu, nợ ngân hàng. "Nút thắt này sau nhiều năm chưa được tháo gỡ, nhất là khi Luật Đất đai chưa được thông qua, càng khiến 2023 trở thành năm ngấm đòn pháp lý với thị trường địa ốc", ông Võ nói.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng đánh giá vướng pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản mà giải pháp bao quát, mang tính quyết định nhất nằm ở Luật Đất đai sửa đổi. Chính phủ vừa kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội nghiên cứu các đề xuất, góp ý để phối hợp hoàn thiện luật này trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 (tháng 1/2024), để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai.

Cùng với tắc pháp lý, nhiều doanh nghiệp địa ốc còn đối mặt với áp lực rất lớn về nguồn vốn trong năm 2023. Sau khi việc phát hành trái phiếu bị siết chặt quản lý từ đầu 2022 và sự việc liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, việc huy động vốn qua kênh này của các chủ đầu tư cũng giảm mạnh, có những tháng chỉ có một hoặc không doanh nghiệp địa ốc nào phát hành trái phiếu ra thị trường.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến hết tháng 11, tổng giá trị trái phiếu phát hành của nhóm bất động sản chỉ hơn 70.000 tỷ đồng, tương đương 25% cả năm 2021. Trong đó, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu năm qua cũng chỉ nhằm mục đích cơ cấu lại nợ.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng việc hạn chế khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp và lãi suất cao duy trì trong hơn nửa đầu năm đã góp phần tạo thêm gánh nặng về tài chính cho cả các chủ đầu tư và người mua nhà.

Dữ liệu của FiinGroup cũng cho thấy tín dụng cho người mua bất động sản 9 tháng đầu năm 2023 giảm 1,3% so với năm ngoái. Đơn vị này nhận định trong bối cảnh kinh tế khó khăn, việc làm chưa ổn định nên lúc này vay mua nhà chưa phải quyết định ưu tiên. Đồng thời, người mua nhà đầu tư cũng có tâm lý thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường biến động, mất niềm tin cũng cần nhiều thời gian hơn trước.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, chưa khi nào các doanh nghiệp địa ốc khó khăn như năm nay sau khi những khó khăn từ năm 2022 dồn đến. Đây là năm diễn ra một cuộc thanh lọc lớn, loại bỏ khỏi thị trường nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ năng lực, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, không có tầm nhìn dài hạn.

Ông cho rằng sau cuộc khủng hoảng này, ngành kinh doanh bất động sản sẽ có thể không còn siêu lợi nhuận như trước nữa và cách vận hành, kinh doanh, phát triển dự án của nhiều chủ đầu tư cũng sẽ phải thay đổi. Ông Cần dự đoán năm 2024, thị trường, thanh khoản sẽ tốt dần lên khi từng khó khăn sẽ tháo gỡ và Luật Đất đai sửa đổi có thể được thông qua từ đầu năm sau.

Còn Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá sang năm 2024, thị trường sẽ đón nhận cơ hội nhưng cũng nhiều thách thức. Bà Dung nói rằng nguồn cung chào bán mới trong năm 2024 dự kiến vẫn ở mức khá hạn chế và tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên các chủ đầu tư sẽ thận trọng trong việc tăng giá của các lần ra hàng và chính sách bán hàng sẽ được điều chỉnh hấp dẫn và linh hoạt hơn. Bên cạnh đó, thị trường nhà ở thứ cấp tại một số khu vực cũng sẽ sôi động hơn do các nhà đầu tư cá nhân cần quay vốn, tạo áp lực lên giá nhà.

Theo bà Dung, người mua nhà do đó có thể tiếp cận đến các sản phẩm với mức giá bán hợp lý hơn. Thị trường cũng chờ đón những cơ hội mới từ việc nhà nước đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và mặt bằng lãi suất điều chỉnh.

Về thách thức, bà cho biết nền kinh tế dự kiến tiếp tục nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản. Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, nhưng phải đến đầu 2025 mới hiệu lực nên sẽ chưa thực sự tác động rõ rệt tới thị trường trong ngắn hạn. Thị trường có thể phục hồi chạm vì nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá bán neo cao.

Địa ốc năm 2024 có thể qua vùng đáy nhưng chưa hết khó khăn

Trong một báo cáo công bố vào quý I, đơn vị nghiên cứu Batdongsan đưa ra dự báo quý II/2024 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản "đảo chiều". Tuy nhiên, ở báo cáo mới nhất, đơn vị này đã điều chỉnh thận trọng hơn khi nhận định, sớm nhất là quý III/2024, điều này mới diễn ra.

Lý giải về sự thận trọng trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho biết xét từ các yếu tố như thời gian cần để các bộ Luật mới thẩm thấu vào thị trường, tăng trưởng kinh tế năm 2024 và diễn biến tâm lý người mua nhà. Năm 2024 sẽ chỉ là năm bắt đầu chu kỳ "đảo chiều" của bất động sản, còn sớm để nói đến sự phục hồi và tăng trưởng.

Đơn vị này cũng nhấn mạnh sự "đảo chiều" ở đây không phải là thị trường sẽ hết khó và tiến ngay vào giai đoạn phục hồi. Đây chỉ là điểm kết thúc chu kỳ "đi xuống" của bất động sản. Từ điểm đảo chiều, thị trường sẽ tiến vào giai đoạn "đi ngang", thanh khoản ít nhiều có cải thiện nhưng khó tăng trưởng đột phá.

Ông Michael Kokalari, Giám đốc Nghiên cứu thị trường quỹ Vina Capital, cũng cho rằng giai đoạn đáy của thị trường đã qua. Ông dẫn chứng, thanh khoản cải thiện rõ sau động thái hạ lãi suất vay thế chấp từ phía ngân hàng. Lãi suất vay hạ thúc đẩy giao dịch tại một số dự án chung cư mở bán cuối năm đạt 80% giỏ hàng. Bất động sản cao cấp ở TP HCM, Hà Nội bắt đầu rục rịch tăng giá nhờ sự tham gia của nhóm đầu tư tài chính mạnh. Ngay cả đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, gần đây giao dịch cũng có sự phục hồi nhẹ.

Ngoài ra còn có hoạt động dịch chuyển dòng tiền của nhóm nhà đầu tư giàu kinh nghiệm. Nếu 2022 khi lãi suất tăng mạnh nhóm nhà đầu tư có tài sản ròng cao đổ tiền vào ngân hàng, đầu năm nay dòng tiền này lại đáo hạn vào thị trường chứng khoán và hiện tại rục rịch trở về với bất động sản. Đây được xem là một chỉ báo sớm về dòng tiền đầu tư năm 2024 sẽ hướng trở về bất động sản.

Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định thị trường bất động sản 2024 sẽ là năm mà thách thức và cơ hội đang xen. Xét về cơ hội, kinh tế Việt Nam đang có 4 động lực tăng trưởng chính gồm; Trung Quốc mở cửa trở lại; Việt Nam đang đón đầu cơ hội dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư toàn cầu; dịch vụ, tiêu dùng tăng trưởng khá khả quan; đầu tư công, chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được đẩy mạnh.

Việt Nam đang sở hữu một nền tảng vĩ mô ổn định khi lạm phát thấp, tỷ giá vừa phải, rủi ro nợ xấu trong tầm kiểm soát. Áp lực tài chính cho bất động sản và lãi suất đang trên đà giảm, quy hoạch và cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện và quan trọng nhất là thể chế pháp lý cho bất động sản đang trên đà hoàn thiện. Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Sang năm 2024, Quốc hội sẽ tiếp tục thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Rất nhiều tiền đề luật quan trọng dù chưa có hiệu lực trong năm tới, nhưng mang lại tác động tâm lý tích cực.

"Bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nhà ở cho đội ngũ chuyên gia, nhà ở xã hội sẽ là những loại hình phục hồi từ năm 2024, các phân khúc khác sẽ cần những chuyển biến mạnh hơn trong chính sách", ông Cấn Văn Lực cho hay.

Tuy nhiên, song hành với cơ hội, ngành địa ốc còn rất nhiều thách cần bước qua. Đầu tiên là các rủi ro bên ngoài như kinh tế thế giới vẫn sẽ tăng trưởng chậm, tăng trưởng đầu tư tư nhân thấp, khả năng phục hồi du lịch khó đột biến. Thứ hai là tâm lý đầu tư đang thay đổi và rủi ro thị trường trái phiếu, tín dụng.

Theo ông Nguyễn Quang Thuần, Chủ tịch Fiin Group, câu chuyện dòng tiền vẫn khá ngặt nghèo với doanh nghiệp bất động sản. Bốn kênh vốn cho thị trường này là tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, người mua trả tiền trước và vốn hợp tác kinh doanh đều đang đối mặt thách thức lớn.

Năm 2024, ngân hàng dự kiến tiếp tục tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng, và bất động sản vẫn nằm trong nhóm bị theo dõi. Lãi suất vay hạ nhưng điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng vẫn khó. Dòng tiền đầu tư vào địa ốc còn khiêm tốn, dẫn theo số liệu từ tổng cục thống kê, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn tăng mạnh. Nếu 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ 2,92%. 9 tháng đầu năm 2023 đã lên mức 9,95%.

Điều này được dự báo còn tiếp diễn ở nữa đầu 2024 khi 3 tháng cuối năm, một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân vẫn tìm về ngân hàng cho dù lãi suất đã giảm mạnh. Giá nhà neo cao, thu nhập người dân chịu ảnh hưởng, nỗi lo tiềm ẩn từ cơ chế lãi suất thả nổi, niềm tin vào thị trường vẫn yếu nên kỳ vọng kênh huy động vốn từ khách hàng phục hồi ngay là khó.

"Với bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp tổ chức phát hành còn yếu, nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ trong năm 2024", ông Thuân nhận định.

Với ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, câu chuyện nguồn cung vẫn sẽ "nhức nhối" trong năm 2024. Hành lang pháp lý có thể khơi thông từ năm 2025, vướng mắc về thể chế pháp luật, phê duyệt các thủ tục, một số dự án đang nằm đợi phê duyệt phải tiếp tục chờ và chưa thể giải quyết dứt điểm. Điều này đồng nghĩa năm sau sẽ vẫn có ít dự án mới được triển khai ra thị trường. Thiếu dự án mới, doanh nghiệp sẽ khó khăn trong việc huy động dòng tiền từ các kênh đầu tư trái phiếu đến nguồn vốn từ người mua.

Phân tích về chu kỳ hoạt động của thị trường bất động sản từ năm 2024 trở đi, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, dựa trên kinh nghiệm từ các chu kỳ suy thoái trước đó, thị trường địa ốc phải đi qua 4 giai đoạn thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định. Cụ thể hơn, giai đoạn thăm dò diễn ra từ quý II đến quý IV/2024; giai đoạn củng cố sẽ từ quý IV/2024 đến quý I/2025. Qua giai đoạn này, bất động sản mới tiến vào thời kỳ khởi sắc (dự kiến là từ quý II đến IV/2025) và vào giai đoạn ổn định ở quý I/2026 trở đi.

"Theo đúng chu kỳ này, nửa đầu năm 2024 thị trường sẽ chưa có chuyển biến lớn, nữa cuối năm sẽ bắt đầu xuất hiện thanh khoản trở lại nhưng chỉ ở mức "nhỏ lẻ". Phải đến đầu năm 2025 khi các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền và pháp lý mới bắt đầu thực sự khởi sắc tích cực", ông Quốc Anh nói.