4 giai đoạn bất động sản thăng trầm qua 25 năm

Thứ hai, 24/08/2020 09:57

Covid-19 đẩy địa ốc vào thế khó song đây không phải lần đầu thị trường này đối mặt với thách thức trong 2,5 thập kỷ qua.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam - người có gần 20 năm hoạt động tại Việt Nam, vừa công bố báo cáo góc nhìn thị trường bất động sản giai đoạn 1995-2020.

Nghiên cứu này nhìn lại chặng đường từ giữa thập niên 90, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng trưởng nóng. Theo sau đó là thời kỳ suy giảm, khủng hoảng, đóng băng, rồi hồi phục trở lại một cách mạnh mẽ và đến năm 2020 bị chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh. Chuyên gia này chia khoảng thời gian đầy biến động vừa qua thành 4 giai đoạn thăng trầm với nhiều cột mốc phát triển cũng như biến cố mang tính bước ngoặt.

Giai đoạn 1995-1998: Khởi động và tăng nhanh

Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt đối với Việt Nam khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Đây là giai đoạn phát triển thành công vì Việt Nam từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 USD (1995) và 324 USD (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức 12,7% (năm 1995) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).

Đây cũng là khoảng thời gian tăng trưởng nhanh của bất động sản. GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng cao.

Do bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ xảy ra năm 1997-1998 ở khu vực châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát năm này lên 9,2%. Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và mặt khác có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không bị cuốn vào vòng xoáy và còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

4 giai đoạn bất động sản thăng trầm qua 25 năm - Ảnh 1.

Thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM từ trên cao. Ảnh: Quỳnh Trần

Giai đoạn 1998-2008: Làm quen với các cơn sốt đất

Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI đánh dấu việc Việt Nam hội nhập kinh tế, đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006). Việt Nam thời điểm này được ví như "con hổ" kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt 396 USD vào năm 2.000.

Thị trường bất động sản cũng bắt đầu chuyển mình vào năm 2.000 và bùng nổ trong giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2.000 và 6,89% năm 2001. Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004-2007 khi bình quân GDP tăng trưởng 8,23%, dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và thổi bùng cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia. Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.

Giai đoạn 2008-2018: Thập niên biến động chưa từng có

Khoảng thời gian này, thị trường bất động sản chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc (dấu hiệu của khủng hoảng) xuất hiện trong cùng một thập niên. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Thời điểm này tại Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn.

Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ. Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường bất động sản dần phục hồi dù tồn kho vẫn chưa được giải quyết hết.

Năm 2013-2014 thị trường lúc này đã ấm dần, bắt đầu tan băng, xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ. Đồng thời, những người quan tâm đến bất động sản cũng chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Giai đoạn 2018-2020: Đà giảm tốc mạnh dần - thách thức nhiều hơn

Từ năm 2018, đà giảm tốc của thị trường bất động sản dần lộ diện với sự sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần. Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án địa ốc bị kéo dài. Song song đó, Covid-19 diễn biến phức tạp như một cú đánh bồi, càng khiến cho thị trường bất động sản diễn biến chậm chạp và thận trọng hơn trước.

Số liệu mới nhất của World Bank cho thấy, nền kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây. Theo số liệu sơ bộ, GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỷ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực. Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch.

Tuy nhiên, tác động của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả cấp trung ương và địa phương.

Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) dự báo GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 4,1% trong năm 2020. Mặc dù con số này thấp hơn 0,7% so với dự báo tháng 4 của ngân hàng này, song đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất được kỳ vọng tại Đông Nam Á. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và có tốc độ tăng trưởng 6,8% vào năm 2021.

Giữa giai đoạn khó khăn của nền kinh tế nói chung, trong tâm dịch Covid-19 nói riêng, CEO Savills Việt Nam nhận định, 25 năm qua đã chứng minh rằng ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao.

Ông Neil MacGregor thừa nhận đại dịch sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020 và gây nên không ít khó khăn, sóng gió cho thị trường địa ốc. Song chuyên gia này cũng tin tưởng thị trường bất động sản vẫn còn cơ hội phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn 2021-2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ.

Theo Trung Tín (vnexpress.net)

Gửi bình luận

VNG đầu tư hạ tầng AI Cloud, tiến ra thị trường quốc tế

VNG đầu tư hạ tầng AI Cloud, tiến ra thị trường quốc tế

Số hóa 17:48

GreenNode, đơn vị cung cấp nền tảng AI Cloud và phát triển ứng dụng Trí tuệ nhân tạo tạo sinh (GenAI) hàng đầu tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, vừa công bố quan hệ hợp tác chiến lược với Nvidia và đối tác quốc tế, giúp khách hàng toàn cầu tiếp cận và khai thác nền tảng AI Cloud mạnh mẽ.

Công bố 25 nơi làm việc xuất sắc hàng đầu Việt Nam 2024

Công bố 25 nơi làm việc xuất sắc hàng đầu Việt Nam 2024

Doanh nhân 17:47

Great Place to Work® - Cơ quan toàn cầu về văn hóa nơi làm việc vừa công bố 25 công ty nằm trong Bảng xếp hạng Best Workplaces in Vietnam 2024 (Nơi làm việc xuất sắc hàng đầu Việt Nam 2024).

VIBE 2024, cơ hội vàng cho doanh nghiệp xây dựng - nội thất bứt phá thị trường nội địa

VIBE 2024, cơ hội vàng cho doanh nghiệp xây dựng - nội thất bứt phá thị trường nội địa

Vật tư 10:10

(NLĐO)- Ra mắt mô hình hội chợ đáp ứng các tiêu chí “Style - Smart - Sustainability”, VIBE được kỳ vọng là một liều trợ lực cho các doanh nghiệp trong nước nói riêng, và ngành xây dựng - nội thất nói chung sau một thời gian dài “ngủ đông” tại chính thị trường nội địa.

Phát động cuộc thi thiết kế vi mạch lần 2 năm 2024

Phát động cuộc thi thiết kế vi mạch lần 2 năm 2024

Số hóa 11:08

Khu Công nghệ cao TP HCM xác định hoạt động đào tạo ngành vi mạch bán dẫn là một trong những hoạt động trọng tâm, hướng đến hiện thực hóa mục tiêu phát triển ngành công nghiệp vi mạch bán dẫn của thành phố.

VIETMAP giới thiệu nhiều sản phẩm mới

VIETMAP giới thiệu nhiều sản phẩm mới

Số hóa 15:15

Ngày 17-5, tại Hà Nội, Công ty CP Ứng dụng Bản Đồ Việt (VIETMAP) tổ chức sự kiện VIETMAP 2024 REVO với thông điệp "Revolution & more - Đổi mới và Hơn thế nữa"

Gắn kết và tràn đầy sức trẻ: Chất riêng của cộng đồng cư dân Phú Đông

Gắn kết và tràn đầy sức trẻ: Chất riêng của cộng đồng cư dân Phú Đông

Dự án 15:13

Bốn mùa sự kiện, nơi không ai bị bỏ lại, nơi thấy nhịp đập sôi nổi của tuổi trẻ, sự san sẻ nghĩa tình là xóm giềng, của cộng đồng lịch thiệp, gắn kết và văn minh,… Ấy là những gì cư dân trải lòng sau những năm tháng gắn bó cùng cộng đồng cư dân Phú Đông.

Triển lãm quốc tế ngành sơn phủ, giấy, cao su và nhựa tăng đến 30% quy mô

Triển lãm quốc tế ngành sơn phủ, giấy, cao su và nhựa tăng đến 30% quy mô

Vật tư 09:48

(NLĐO)- Ngày 16-5, tại TP HCM, Công ty TNHH MTV Dịch vụ quảng cáo và triển lãm Minh Vi (VEAS) tổ chức buổi họp báo giới thiệu chuỗi triển lãm quốc tế chuyên ngành sơn phủ, giấy, cao su và nhựa tại Việt Nam năm 2024.

STT GDC lập liên doanh với VNG, đầu tư trung tâm dữ liệu tại Việt Nam

STT GDC lập liên doanh với VNG, đầu tư trung tâm dữ liệu tại Việt Nam

Số hóa 14:47

ST Telemedia Global Data Centres (STT GDC) và VNG Corporation (VNG) vừa công bố hợp tác về xây dựng và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế tại TP HCM, Việt Nam. STT GDC được biết đến là một trong những nhà cung cấp dịch vụ trung tâm dữ liệu có tốc độ mở rộng nhanh nhất thế giới hiện nay.

Phát Hoàng Gia - Chìa khóa thành công trong chiến dịch marketing

Phát Hoàng Gia - Chìa khóa thành công trong chiến dịch marketing

Doanh nhân 20:48

Công ty TNHH MTV Sự kiện Phát Hoàng Gia, với hơn 15 năm kinh nghiệm, tự hào là đối tác tin cậy, mang đến những giải pháp tổ chức sự kiện toàn diện, giúp khách hàng đạt được mục tiêu truyền thông và marketing hiệu quả.

VNG kinh doanh khả quan, tăng trưởng các mảng sản phẩm cốt lõi

VNG kinh doanh khả quan, tăng trưởng các mảng sản phẩm cốt lõi

Số hóa 14:57

Công ty cổ phần VNG vừa công bố Báo cáo tài chính kiểm toán (BCTC) năm 2023. Kết quả kinh doanh ghi nhận những tín hiệu tích cực trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều khó khăn, tăng trưởng cả về chỉ số hoạt động và lợi nhuận ở các mảng sản phẩm chính.

XEM THÊM