Tổ hợp condotel với gần 2.000 phòng cùng với khách sạn, thương mại, giải trí Cocobay ven biển Đà Nẵng đang được xây dựng - Ảnh: V.Hùng

Hiện cũng còn rất nhiều ý kiến xung quanh vấn đề trên.

Tương lai mù mịt!

Tại trung tâm môi giới nhà đất Tiến Thành ở quận Sơn Trà (Đà Nẵng), khi chúng tôi hỏi mua căn hộ condotel , nhân viên môi giới tên Tiến lục lại hàng loạt số điện thoại trước đây có gửi bán nhưng nay đều ò í e...

Dạo một vòng qua các trung tâm môi giới địa ốc ở quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, chúng tôi đều nhận được cái lắc đầu: Không có ai gửi bán hay giao dịch căn hộ condotel. Anh Tiến cho hay gần cả năm nay không giao dịch được căn condotel nào do không ai dám đầu tư bởi tính pháp lý chưa rõ ràng.

Cuối năm ngoái, khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ condotel tại Cocobay Đà Nẵng được thông báo ngừng chi trả thu nhập cam kết do khó khăn doanh thu đã làm rúng động thị trường condotel cả nước.

Sau đó UBND TP Đà Nẵng có thông báo chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư ở dự án tổ hợp khu nghỉ dưỡng, nhà ở Cocobay nhưng chưa được sự thống nhất về mức đóng chi phí giữa chủ đầu tư cùng khách hàng và các căn cứ pháp lý chuyển đổi còn nhiều vướng mắc.

Theo báo cáo của phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, hiện những tồn tại về tính pháp lý, mua bán, kinh doanh... căn hộ condotel vẫn chưa được các cơ quan chức năng giải quyết.

Vấn đề quan trọng nhất là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ condotel chưa rõ ràng, pháp luật chưa có những quy định cụ thể loại hình condotel nên đã phát sinh khó khăn, vướng mắc, doanh nghiệp lẫn người mua bán, đầu tư condotel như "ngồi trên đống lửa".

Tại Nha Trang, tình trạng giao dịch căn hộ condotel cũng ảm đạm không kém. Ông Phan Việt Hoàng - phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản tỉnh Khánh Hòa - cho rằng sự ra đời của condotel không sai, mà do người áp dụng làm méo mó bản chất của nó.

"Khung pháp lý cần phân biệt rõ đó là sản phẩm bất động sản nhà ở hay sản phẩm bất động sản du lịch. Nếu là nhà ở sẽ buộc phải cấu thành yếu tố hộ khẩu, an sinh xã hội... cho người mua. Còn ở nước ngoài bản chất của condotel vốn là hình thức hợp tác kinh doanh - chia sẻ lợi nhuận, dự án tồn tại theo vòng đời và có thời hạn, không quan tâm đến yếu tố hình thành nhà ở" - ông Hoàng phân tích.

Không thể "treo" condotel mãi

Mới đây, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã tham mưu UBND tỉnh này kiến nghị trung ương sớm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể về condotel. Về tính pháp lý condotel, sở đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu condotel có mục đích sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ, thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng đất của dự án (không quá 50 năm).

Condotel là loại hình căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn, không ở, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng tương tự như công trình khách sạn.

Thế nhưng Bộ Công an cũng vừa kiến nghị Thủ tướng về việc không hợp thức hóa condotel thành nhà ở. Nhận xét chung, ông Trần Xuân Tây - một nghiên cứu sinh tiến sĩ về lĩnh vực bất động sản tại tỉnh Khánh Hòa - cho rằng Bộ Công an kiến nghị như vậy là vì pháp luật hiện nay của Việt Nam chưa có các quy định cụ thể liên quan đến những loại hình condotel, tourist villa hay officetel.

Theo ông Tây, cần sớm có giải pháp tháo gỡ những vướng mắc để loại hình bất động sản này được tồn tại, góp phần cho phát triển kinh tế - xã hội.

"Đương nhiên là không phải hợp thức cho cái sai đã xảy ra, mà chúng ta cần nhìn dài hơn về tương lai. Condotel, trên thực tế là một loại hình hoạt động có hiệu quả, góp phần vào phát triển kinh tế. Do vậy, theo tôi, tương lai nên sửa đổi, bổ sung, cập nhật luật liên quan đến hoạt động này" - ông Tây nói.

Trao đổi thêm, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa (đề nghị không nêu tên) nói: "Tôi nghĩ là đã cho người ta làm condotel, giờ phải có biện pháp khắc phục những khiếm khuyết, tồn tại, sửa lỗi. Còn việc quản lý thì cho đối tượng nào được mua, được sở hữu, bằng hình thức gì phải quy định chứ không thể cứ 'treo' mãi như thế được".

Theo báo cáo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, trên địa bàn có khoảng 10 dự án được cấp phép với hơn 9.300 căn condotel. Trong đó có các dự án quy mô lớn đã và đang được xây dựng như: khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire - Cocobay (1.969 căn), Ánh Dương Solied (3.252 căn), Condo1 & Condo2 dự án Ariyana (1.440 căn), condotel Ngô Quyền (864 căn), tháp CT3&CT7 dự án Times Square (591 căn)...

Ông Thân Thành Vũ (phó chủ tịch Hội Bất động sản du lịch VN - VnTPA): Hoàn thiện pháp lý trước khi cho phép trở lại

Việc chỉ dựa vào uy tín của chủ đầu tư và cam kết lợi nhuận để bỏ tiền tỉ ra mua condotel đang đẩy các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào những rủi ro cực kỳ lớn và khi xảy ra chuyện, thiệt thòi sẽ rơi về phía họ.

Ngay cả một dự án có đầy đủ pháp lý, "sổ đỏ" cũng có thể được chủ đầu tư cầm cố tại ngân hàng để vay vốn triển khai dự án. Hợp đồng condotel chỉ là thỏa thuận giữa hai bên mua - bán. Khách hàng giữ hợp đồng là tin lời hứa của chủ đầu tư, đâu có giữ quyền sử dụng đất, nên khi khó khăn là mất hết.

Nhưng nếu nói để bảo vệ quyền lợi của người mua condotel mà chấp nhận chuyển dự án condotel sang nhà ở là không nên. Nhiều chủ đầu tư biết rõ không phải đất ở mà lại hứa cấp sổ, đến khi khách hàng đòi sổ thì chủ đầu tư quay sang kêu nhà nước gỡ khó, sửa chính sách để tách sổ, rồi lập khái niệm nọ, khái niệm kia là bất hợp lý.

Nếu Nhà nước cho phép làm vậy, chủ dự án nào cũng có khả năng xin chuyển condotel sang nhà ở để bán giá cao hơn. Quy hoạch phát triển hạ tầng du lịch sẽ bị phá vỡ. Chính phủ nên có một khoảng dừng trong cấp phép condotel để hoàn thiện chính sách trước khi cho phát triển trở lại.

Cần phải làm quy hoạch đất cho du lịch một cách chặt chẽ và rõ ràng, chỗ nào xây được condotel, chỗ nào không xây được. Khi nào xác định được quy hoạch, dựa vào đó xác định tính pháp lý cho condotel. Hiện nay cứ thiếu chỗ nào đắp chỗ đấy, rất nguy hiểm.

Hầu hết cao ốc mới xây dựng ở Nha Trang (Khánh Hòa) đều có kinh doanh sản phẩm condotel - Ảnh: DUY THANH

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - HOREA): Nên cấp sổ cho condotel với thời hạn bằng vòng đời dự án

Bộ Công an có lý do về an ninh quốc phòng, an ninh trật tự khi đề xuất không cho chuyển condotel thành nhà ở. Ở góc độ hiệp hội bất động sản, chúng tôi cũng đã nhiều lần lên tiếng phản đối việc chuyển dự án condotel thành dự án nhà ở. Bởi đây là hai loại hình đất đai có mục đích sử dụng khác hẳn nhau.

Condotel là dự án thuộc đất dịch vụ du lịch, để phát triển cho nhu cầu du lịch của VN đang phát triển rất nhanh và rất cần hạ tầng cao cấp trong thời gian tới. Trong khi đó, nhà ở là đất dành cho dân cư ở, ngoài là chỗ ở cần thêm nhiều tiện ích công cộng phục vụ cộng đồng dân cư như trường học, bệnh viện.

Do đó việc cho chuyển đổi từ dự án condotel sang dự án nhà ở sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển du lịch của các địa phương, tạo ra sự thiếu đồng bộ trong hạ tầng phát triển du lịch cũng như nguồn thu lâu dài của các địa phương. HOREA tiếp tục phản đối việc chuyển từ condotel sang nhà ở.

Thế nhưng, để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư nhỏ lẻ, chúng tôi đề nghị Nhà nước cấp chứng nhận sở hữu condotel với thời hạn bằng thời hạn còn lại của dự án bất động sản. Ví dụ dự án được cấp phép 50 năm, trừ đi 2 năm xây dựng, condotel có chứng nhận sở hữu trong 48 năm.

Về lâu dài, để đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, chúng tôi kiến nghị sửa đổi luật để tính thời gian chứng nhận quyền sở hữu condotel bắt đầu từ khi nhà đầu tư giao nhà cho người mua, không tính thời gian kể từ lúc nhận quyết định đầu tư và triển khai xây dựng, hoàn thiện. Chủ đầu tư nào kéo dài thời gian xây dựng sẽ chịu thiệt hại.