Trống đánh xuôi, kèn thổi ngược

Trong 10 năm qua (2009 - 2019), dân số toàn TP đã tăng 1.845.261 người, diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng từ 16,6 m2/người năm 2009 lên 20,1 m2/người năm 2019. Tuy nhiên, quá trình phát triển nhà ở tại thành phố vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu câu rất lớn về nhà ở giá thấp so với khả năng chi trả của người dân.

Theo Sở Xây dựng TP HCM, trong thời gian qua, dù cơ quan quản lý nhà nước luôn cố gắng định hướng phát triển nhà ở giá thấp đáp ứng nhu cầu của người dân nhưng thực tế thị trường phát triển ngược lại. Cụ thể, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường năm 2020 đã giảm 34% so với năm ngoái, trong đó phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) giảm đến 98,7% (từ 51% xuống còn 1%) chiếm tỷ lệ thấp nhất, ngược lại phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9% (tăng 66,2%), phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1% (tăng 16%).

Hiện phân khúc nhà giá rẻ đang dần biến mất khỏi thị trường bất động sản, lãnh đạo TP HCM đang có những định hướng điều chỉnh để phát triển phân khúc này

Như vậy, có thể thấy, thị trường bất động sản TP HCM đang có cơ cấu sản phẩm cực kỳ mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội. Bởi theo nhu cầu thực tế, tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân luôn chiếm tỷ trọng cao nhất. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ rõ sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Với mục tiêu đáp ứng nhu cầu nhà ở của TP giai đoạn 2020 - 2030 là 149,4 triệu m2 sàn; trong đó giai đoạn 2020 - 2025 là 81,4 triệu m2 sàn, giai đoạn 2026 - 2030 là 68 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, lực lượng lao động trên địa bàn TP chia làm 2 dạng, một phần không có trình độ chuyên môn kỹ thuật (chiếm 65%) và một phần đã qua đào tạo (chiếm 35%) tổng số lao động. Với tỷ lệ cơ cấu lao động như vậy, thu nhập bình quân/người của TP hiện nay phần lớn vẫn ở mức thấp (có đến 75% lao động là người thu nhập thấp). Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển nhà ở, do khả năng tích lũy của người lao động thấp, khả năng tiếp cận nhà ở dự án cũng như cải tạo, xây mới nhà ở hiện hữu khó khăn. Vì vậy, theo Sở Xây dựng TP, nhà ở giá thấp là phương án phát triển nhà ở chính của TP trong tương lai.

Trong báo cáo tổng kết 5 năm (2016 - 2020), Bộ Xây dựng cũng nhận định một số hạn chế, tồn tại của thị trường bất động sản, như: vẫn còn tình trạng sốt đất, sốt giá ở một số địa phương trong một số thời điểm. Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, thiếu gay gắt nhà ở xã hội (chỉ mới đáp ứng 41,7% so với mục tiêu đề ra), nhà ở thương mại giá thấp; định chế tài chính chưa đầy đủ; một số cơ chế chính sách về thuế, tín dụng, đất đai còn bất cập ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực cho thị trường và chống đầu cơ bất động sản; thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản chưa đầy đủ.

"Nắn dòng" chính sách để đưa nhà ở giá rẻ trở lại

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định: "Có những doanh nghiệp chọn đầu tư dự án cao cấp, cũng có những doanh nghiệp chọn đầu tư dự án trung cấp, có giá vừa túi tiền. Không có chuyện "ép" doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở giá thấp, mà phải xuất phát từ chính nhu cầu đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp và nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường".

Việc phát triển nhà giá rẻ là điều rất cần thiết nhưng TP không thể ép doanh nghiệp, như vậy TPHCM cần làm gì để chuyển hướng sang nhà giá rẻ?

Theo HoREA, từ thực tiễn hơn 10 năm qua, chúng ta thấy vai trò của Nhà nước trong định hướng, điều tiết nền kinh tế, nhất là trong xử lý khủng hoảng, phục hồi, phát triển sản xuất kinh doanh (trong đó có thị trường bất động sản), đảm bảo an sinh xã hội (trong đó có an sinh xã hội về nhà ở) là rất quan trọng. "Do vậy, chẳng những cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng Nhà nước đồng hành cùng doanh nghiệp, mà doanh nghiệp cũng cần phải đồng hành với Nhà nước chẳng hạn như xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Dù lợi nhuận thấp, nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng Nhà nước giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp" – ông Châu chia sẻ.

Ông Trần Nguyên Đán – cố vấn cấp cao Hội đồng quản trị Quỹ đầu tư Dcapital Việt Nam cho rằng, việc phát triển loại hình nhà ở nào phụ thuộc chính vào chính sách phát triển nhà ở của Nhà nước, không thể ép doanh nghiệp làm. Giá thành tạo nên nhà ở giá thấp nằm ở 2 vấn đề, thứ nhất là chi phí giao đất, các khoản thuế; thứ hai là chi phí xây dựng, nhưng chi phí xây dựng hiện nay phụ thuộc vào nguồn vốn. Tất cả các vấn đề này phải do chính Chính phủ thực hiện.

"Chính phủ nên bỏ qua chuyện nợ công, khi quyết định làm những công trình cho an sinh xã hội, cho công chúng thì phải chấp nhận nợ công. Chính phủ phải là cơ sở cung cấp vốn để làm việc đó, phải tài trợ với mức lãi suất thật thấp để giảm chi phí trong việc huy động vốn xây dựng, còn vấn đề giao đất thì không thể giao giá rẻ được, cho nên phải làm sao giao đất ở mức chấp nhận được"- ông Đán nhận định.

Theo các chuyên gia, để phát triển nhà giá rẻ cần phải có dòng vốn và chính sách ưu đãi từ Chính phủ

Cũng theo ông Đán, để phát triển nhà giá thấp thì phải ra xa mới có đất nên việc tái phân bổ lại các doanh nghiệp theo nhóm ngành nghề ra các khu vùng ven cũng là điều cần thiết, khi chúng ta tái phân bổ lại theo ngành nghề, việc làm thì chỗ ở sẽ đi theo. Tuy nhiên, phải chú trọng phát triển hạ tầng giao thông công cộng.

Ngoài ra, doanh nghiệp kinh doanh thì cần phải cần có lợi nhuận, lợi nhuận có hai dạng, một là lợi nhuận gộp hai là các chính sách giảm thuế, hoãn thuế. "Chúng ta muốn phát triển bất động sản nhà giá thấp phải làm theo kiểu "bia kèm lạc". Nếu doanh nghiệp nào chịu làm những công trình trách nhiệm xã hội, lợi nhuận thấp thì sẽ ưu tiên cho doanh nghiệp đó ở mảng khác, lúc đó họ mới làm chứ không thể "tôi đi làm trách nhiệm xã hội còn ông kia đi kiếm lợi nhuận", không có chuyện đó. Ngay cả doanh nghiệp nhà nước cũng vậy, câu hỏi đặt ra "Tại sao doanh nghiệp Nhà nước không làm vấn đề đó?" bởi vì doanh nghiệp Nhà nước cũng có chỉ tiêu lợi nhuận.