Tồn kho bất động sản đang có dấu hiệu gia tăng mạnh. Ảnh: THÀNH HOA

Tỷ trọng cho vay bất động sản tăng đột biến

Trong báo cáo trình Quốc hội mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố một số dữ liệu liên quan đến tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng. Theo báo cáo này, trong năm 2018, tín dụng toàn hệ thống đã tăng 13,89% so với cuối năm 2017. Còn tính đến ngày 29-4-2019, tăng 4,44% so với cuối năm 2018. 

Cũng theo NHNN, cơ cấu tín dụng tiếp tục có sự điều chỉnh tích cực với sự tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Cụ thể, tín dụng trong lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn chiếm tỉ trọng cao nhất (25,1%), tiếp đó là các lĩnh vực như tín dụng tiêu dùng (19,66%), bất động sản (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) (18,08%), doanh nghiệp vừa và nhỏ (18%).

Đáng chú ý nhất trong những số liệu kể trên chính là sự gia tăng đột biến của tỷ trọng cho vay bất động sản. Cách đây gần 1 năm, cũng theo NHNN, dư nợ cho vay bất động sản tính đến cuối tháng 6-2018 chỉ ở mức 7,5%. Các số liệu của các tổ chức nghiên cứu sau đó đa phần ước tính tỷ trọng cho vay bất động sản chỉ ở quanh mức 10%, cao nhất khoảng 13-14% (đã tính đến cả các khoản cho vay "núp bóng" dưới hình thức tín dụng tiêu dùng). 

Vậy mà với báo cáo nêu trên, cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã bật tăng mạnh lên mức 18% tổng dư nợ, tương đương khoảng 1,3 triệu tỉ đồng. Do không có nhiều dữ liệu để đối chiếu nên người viết không thật sự rõ: xu hướng tăng này là do phân loại lĩnh vực cho vay của NHNN giữa các thời điểm không thật sự đồng nhất hay cho vay bất động sản đã tăng tốc mạnh trong gần một năm qua?

Cũng có lẽ do tỷ trọng cho vay bất động sản đang có xu hướng tăng mạnh nên NHNN đã bắt đầu có những động thái siết lại khá rõ ràng. Ngoài việc áp quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ mức 45% xuống còn 40% kể từ đầu năm 2019 (thậm chí trong tương lai có thể giảm dần xuống mức 30%) thì mới đây, NHNN cũng đã công bố dự thảo thông tư sửa đổi Thông tư 36 với những thay đổi trong quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản. Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các ngân hàng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân có dư nợ từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ là 150%. Nội dung mới này được cho là sẽ gián tiếp “siết” dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở phân khúc cao cấp.

Rủi ro cũng đang tăng dần

Việc tỷ trọng cho vay bất động sản gia tăng cũng phần nào được thể hiện qua việc gia tăng quy mô nợ của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán. Theo thống kê, tính đến cuối quí 1-2019, tổng nợ phải trả của 10 công ty bất động sản lớn trên sàn bao gồm VIC, NVL, FLC, VCG, DXG, CEO, KDH, TDH, PDR, HQC đã lên tới 317.000 tỉ đồng. 

Trong số này, tổng nợ vay từ ngân hàng vào thời điểm cuối tháng 3-2019 là hơn 134.000 tỉ đồng, tương đương 5,83 tỉ đô la Mỹ. Doanh nghiệp đang có nợ vay lớn nhất là Vingroup với tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn (vay cả trong và ngoài nước) là 92.000 tỉ đồng. Novaland đứng thứ hai với tổng dư nợ cuối quí 1-2019 lên tới 26.000 tỉ đồng, chủ yếu vốn vay đến từ VietinBank, VPBank, Vietcombank, Sacombank, KienlongBank...

Việc gia tăng nợ của các doanh nghiệp bất động sản đang dần trở nên rủi ro xét trong bối cảnh NHNN có định hướng siết lại tín dụng bất động sản cũng như bối cảnh kinh tế đang xuất hiện nhiều thách thức có thể khiến việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản chậm lại. Một con số mang tính cảnh báo chính là tồn kho bất động sản đang có dấu hiệu gia tăng mạnh. 

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ngày 21-12-2018, tổng giá trị tồn kho của 65 công ty bất động sản niêm yết đến thời điểm báo cáo đạt khoảng 202.000 tỉ đồng. Con số tồn kho này đã cao gấp đôi thời điểm đầu năm 2013 - giai đoạn "đóng băng" đỉnh điểm của thị trường bất động sản. Còn theo tổng hợp từ báo cáo tài chính của 10 công ty bất động sản lớn đang niêm yết trên sàn chứng khoán nêu trên, tổng giá trị hàng tồn kho của nhóm này tính đến cuối quí 1-2019 là khoảng 108.000 tỉ đồng, bằng khoảng 50% tồn kho của 65 công ty mà HoREA thống kê ở thời điểm cuối năm 2018. Lớn nhất trong số này là Vingroup (gần 50.000 tỉ đồng), Novaland (35.700 tỉ đồng), Khang Điền (5.500 tỉ đồng)...

Trên thực tế, lĩnh vực bất động sản có đặc thù là chu kỳ đầu tư kéo dài nhiều năm, phân kỳ bán hàng theo giai đoạn, kế hoạch đầu tư gối đầu dự án mới... nên lượng tồn kho phát sinh và gia tăng theo quy mô phát triển được xem là điều bình thường. Mặc dù vậy, điểm đáng lo ngại ở đây là các doanh nghiệp bất động sản sẽ xử lý số hàng tồn kho và nợ vay lớn như trên thế nào nếu như đột nhiên gặp một "cú sốc" về cầu.

Tăng trưởng kinh tế chậm lại sẽ khiến thu nhập của người dân sụt giảm, cùng với đó nhu cầu "đầu cơ" bị siết chặt do hoạt động vay tiền từ ngân hàng trở nên khó khăn. Lúc này, hoạt động bán hàng của chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực. Khi doanh thu không đảm bảo, dòng tiền không cân đối được, khả năng trả nợ đúng hạn của các doanh nghiệp bất động sản sẽ đặt ra dấu hỏi. Viễn cảnh nợ xấu ngân hàng gia tăng khi đó sẽ không tránh khỏi.

Tuy nhiên, một số liệu cho thấy tình hình chưa phải quá tầm kiểm soát là tính đến cuối năm 2018, thống kê tại 23 ngân hàng thương mại cổ phần cho thấy có 5,7 triệu tỉ đồng giá trị bất động sản và tài sản liên quan đến quyền bất động sản đang được thế chấp tại các ngân hàng này, tương ứng chiếm 57,4% tổng giá trị tài sản thế chấp theo mệnh giá. Đáng lưu ý, con số này chỉ là giá trị sổ sách của các tài sản, có thể không phản ánh hết giá trị thực tế của khối bất động sản này.

Theo người viết, đây là một tỷ lệ tạm coi là tương đối an toàn vì có thể giúp các ngân hàng bán tài sản thế chấp nhằm bù đắp cho các khoản nợ xấu phát sinh. Tuy vậy, rõ ràng những tín hiệu cảnh báo và rủi ro đang tăng dần, đòi hỏi cả nhà điều hành lẫn các chủ thể trên thị trường bất động sản (cả chủ đầu tư và người mua nhà) cần tỉnh táo trong các quyết định của mình.