Đa số người đi mua căn hộ (bao gồm mua để đầu tư hay mua để ở) đều có sự thận trọng, kiểm tra, nghiên cứu rất kỹ căn hộ mình định mua, đặc biệt là trong bối cảnh "vàng thau lẫn lộn" như hiện nay. Song, vẫn có nhiều người mua phải căn hộ chung cư sai phép, vì họ không được tư vấn kỹ về pháp lý của dự án, còn chủ đầu tư, hầu hết là không chủ động công bố hồ sơ pháp lý, mà thường chỉ đưa ra các tiện ích, dịch vụ của dự án để hút người mua.

Thời gian qua, liên tục xảy ra các vụ kiện tụng, tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư liên quan đến việc chủ đầu tư xây dựng sai phép tại các chung cư trên địa bàn Hà Nội như Golden West, Capital Garden,…

Trao đổi với phóng viên, một luật sư từng tư vấn cho nhiều khách hàng tại TP HCM kiện chủ đầu tư đòi quyền lợi cho biết, căn hộ cơi nới là cách nói chung, chỉ những sản phẩm, dự án xây dựng sai phép, nhưng cũng có nhiều dạng với những rủi ro, hậu quả khác nhau.

Người mua nhà sẽ khó được cấp sổ đỏ khi mua căn hộ ở những dự án xây vượt tầng. Ảnh: Dũng Minh

Những căn hộ thuộc diện cơi nới, các cơ quan chức năng sẽ quyết định cho tồn tại hay phá dỡ toàn bộ vi phạm tùy theo tính chất và mức độ vi phạm của chủ đầu tư. Cụ thể, đối với trường hợp xây thêm tầng, hiện chính quyền các địa phương đang có xu hướng xử lý triệt để, bằng việc buộc chủ đầu tư tháo dỡ phần sai phạm, không chấp nhận cho chủ đầu tư nộp tiền để tồn tại. Khách hàng nếu không may mua phải những căn hộ này, nhiều khả năng sẽ không nhận được nhà.

Còn theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, việc nhận diện căn hộ cơi nới là vấn đề quan trọng đối với người mua, tuy nhiên có sự khác nhau giữa mua để đầu tư và mua để ở.

Đối với nhà đầu tư lướt sóng, dù cũng đề phòng rủi ro, nhưng với đặc điểm là mua nhanh, bán nhanh trong thời gian ngắn để kiếm lời, nên thường dễ chấp nhận rủi ro hơn là người mua nhà để ở và khi có rủi ro, phương án xử lý của họ là đẩy hàng ra nhanh để thu tiền về.

Còn đối với người mua nhà để ở, thường là người gắn bó lâu dài với dự án, nên cần phải trang bị cho bản thân những kỹ năng nền tảng để phòng tránh rủi ro.

Ông Hà cho biết, có 2 dạng căn hộ cơi nới là xây vượt tầng, hoặc nới theo chiều ngang và chuyển đổi công năng các tầng thương mại, kỹ thuật, diện tích chung… thành căn hộ để bán.

Ở dạng thứ nhất, để phát hiện các trường hợp nới tầng, khách không nên chủ quan là chỉ có những người mua các tầng phía trên cùng mới gặp phải trường hợp cơi nới, vì cũng có trường hợp chủ đầu tư nới tầng ở phần khối đế công trình. Vì vậy, người mua cần chú ý đến số tầng của công trình và so sánh với văn bản phê duyệt dự án, phê duyệt quy hoạch và hồ sơ thiết kế.

Đối với kiểu nới mặt bằng tầng thường ít xảy ra hơn do các chủ đầu tư đã tận dụng tối đa không gian để thiết kế cho nhiều sản phẩm căn hộ. Trường hợp này thường rơi vào việc cơi nới về diện tích sân vườn đối với các căn hộ penthouse tại tầng áp mái.

Với dạng vi phạm thứ hai, khả năng công nhận quyền sở hữu nhà cho người mua còn khó hơn dạng thứ nhất. Và đây cũng là trường hợp mà nhiều khách hàng gặp phải hiện nay, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Để phát hiện sớm trường hợp này, người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, hoặc cũng có thể phát hiện qua những thay đổi quảng cáo, giới thiệu trước đây của chủ đầu tư về dự án. Do yếu kém trong việc nghiên cứu thị trường, định vị sản phẩm hoặc xu hướng của thị trường, nên chủ đầu tư các dự án này thường phải thay đổi dạng sản phẩm nhằm mục đích bán hết được sản phẩm của mình khi chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi, hoặc chưa được cơ quan nhà nước chấp thuận phê duyệt.

Tuy nhiên, nhờ quy định bảo lãnh ngân hàng với các dự án hình thành trong tương lai, nên khách hàng hiện nay cũng bớt nhiều rủi ro vì ngân hàng cần phải thẩm định kỹ dự án trước khi cấp bảo lãnh cho người mua. Hơn nữa, khách hàng mua phải căn hộ cơi nới vẫn có thể đòi lại được tiền nếu phát hiện trước khi nhận bàn giao.