Theo báo cáo của DKRA, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) chỉ ghi nhận 5 dự án căn hộ mở bán trong tháng 4, tương ứng với 568 căn, giảm 77% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các chung cư mở bán giai đoạn tiếp theo. TP.HCM là khu vực chiếm phần lớn nguồn cung mới với 346 căn hộ, chiếm tỷ lệ lên đến 61%. Xếp sau là Bình Dương với 39%.
Điều đáng nói, sau quý I với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 63%, đến tháng 4, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Cá biệt có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ.
Biểu đồ: DKRA.
Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực từ chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý... Báo cáo của DKRA cho biết giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM đang dao động 67,1 - 76,7 triệu đồng/m2. Còn tại Bình Dương, mức giá khoảng 37 - 46,8 triệu đồng/m2.
Trên thị trường thứ cấp, đà giảm cũng chững lại với thanh khoản phục hồi nhẹ, nhờ thông tin về các chính sách gỡ vướng, hạ nhiệt lãi suất.
Dẫu vậy, sức cầu trong tháng 4 vẫn giảm tới 84% so với cùng kỳ năm 2022, với 333 căn hộ mới mở bán được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ bình quân dừng ở mức 59%.
Đa phần giao dịch tập trung tại một dự án mới ở khu đông TP.HCM. Đối với khu vực Bình Dương, các giỏ hàng mở bán chỉ ghi nhận mức hấp thụ khoảng 16-21%.
Cũng tại báo cáo này, DKRA cho biết phân khúc căn hộ hạng A đang tập trung nhiều nhất ở khu đông TP.HCM. Tỉnh Bình Dương lại là nơi hội tụ của căn hộ hạng B và C, tọa lạc tại Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một.
Trước đó, đơn vị ghi nhận sức cầu chung toàn thị trường trong 3 tháng đầu năm sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến 19-38% giỏ hàng mở bán.
Bên cạnh mạnh tay chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, các chủ đầu tư còn có xu hướng kéo giãn lịch thanh toán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung.
Còn trên thị trường thứ cấp, cá biệt ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, DKRA cho biết người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng.
Đất vàng quận 1 nhiều khu vực giảm giá nhẹ
Ảnh minh họa
Biến động giá theo phường
Theo dữ liệu của nền tảng bất động sản Nhà Tốt, hai khu vực phường có giá bán trung bình trên m2 cao nhất quận 1 lần lượt là phường Bến Nghé (873 triệu/m2) và phường Bến Thành (693 triệu/m2). Trong giai đoạn quý 1/2023, hai phường này đều ghi nhận sự giảm giá trung bình chung nhẹ so với thời điểm đầu năm. Mức giảm giá tại phường Bến Nghé và Bến Thành lần lượt là 12% và 7%. Điều này chủ yếu đến từ việc giá nhà mặt phố, mặt tiền có xu hướng giảm xuống trong khi giá nhà ngõ, hẻm vẫn duy trì tương đối ổn định tính từ quý cuối năm ngoái đến nay.
Trái với xu hướng giảm giá trong quý 1/2023 của hai phường Bến Nghé và Bến Thành, phường Đa Kao ghi nhận giá nhà mặt tiền tăng mạnh trở lại trong 3 tháng gần đây từ mức 401 triệu đồng/m2 vào tháng 1 lên 466 triệu/m2 vào thời điểm tháng 4. Được biết, giá bán trung bình của nhà đất tại phường Đa Kao vào khoảng 339 triệu/m2.
So với giai đoạn quý 4/2022, mức giá nhà đất trung bình chung tại phường Nguyễn Thái Bình cũng ghi nhận mức giảm giá mạnh khi giảm từ mức 550 triệu/m2 xuống mức 480 triệu/m2 trong quý 1/2023.
Giá biến động theo đường
Trong quý 1/2023, Nhà Tốt ghi nhận giá nhà đất trung bình trên đường Bùi Thị Xuân, quận 1 cao nhất với mức giá là 578 triệu/m2. Sau đó, lần lượt là nhà đất tại các đường Trần Quang Khải và đường Trần Khắc Chân với mức giá trung bình lần lượt là 347 triệu/m2 và 337 triệu/m2.
Theo đó, trong tháng 4/2023, riêng chỉ có nhà đất trên đường Bùi Thị Xuân có mức tăng giá nhẹ so với quý 1/2023 tầm 0,4%. Nhà đất trên các đường còn lại trong Quận 1 đều có mức giảm giá nhẹ trong tháng 4/2023.
Cả miền Nam chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại cấp phép mới
Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép lẫn xây dựng và hoàn thành tại miền Nam suy giảm mạnh trong thời gian qua - Ảnh minh họa: NGỌC HIỂN
Số lượng các dự án nhà ở thương mại được phát triển tại miền Nam trong các tháng đầu năm đã xuống đáy, khi khu vực phát triển bất động sản sôi động bậc nhất cả nước lại đứng cuối bảng về số lượng dự án được cấp phép mới, đang xây dựng lẫn đã hoàn thành.
Dự án nhà ở thương mại "đội sổ"
Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy trong quý 1-2023, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành chỉ có 14 dự án, chỉ bằng phân nửa so với quý trước đó.
Trong đó, miền Bắc có 9 dự án, miền Trung 3 dự án, còn miền Nam chỉ vỏn vẹn 2 dự án với 93 căn (số lượng căn hộ hoàn thành chỉ bằng 1,6% so với miền Bắc).
Điều này cũng xảy ra tương tự với số lượng dự án đang xây dựng khi miền Bắc có 391 dự án thì miền Nam chỉ có 106, trong khi miền Trung lại vượt lên khi có đến 157 dự án.
Èo uột nhất là dự án được cấp mới khi cả nước có 17 dự án với 7.187 căn nhưng miền Nam lại chỉ có 3 dự án, miền Trung 5 dự án, còn miền Bắc lại áp đảo với 9 dự án.
Thống kê của Tuổi Trẻ Online cho thấy đây là con số đáng báo động khi số lượng các dự án phát triển quá thấp so với cùng kỳ của các năm gần đây, thậm chí thấp hơn cả giai đoạn cao điểm COVID-19.
Đơn cử, vào quý 3-2021, khi TP.HCM và nhiều tỉnh thành miền Nam giãn cách xã hội thì miền Nam vẫn có 18 dự án cấp phép mới, trong khi con số này tại miền Bắc là 13 và miền Trung là 6. Vào quý 1-2022, cả miền Nam chỉ có 11 dự án cấp phép mới, cũng chỉ bằng phân nửa so với miền Bắc (21 dự án).
Số lượng dự án căn hộ được cấp phép mới trượt dốc trong 3 năm qua và đỉnh điểm là vào quý 1 năm nay, khi miền Nam "đội sổ" với chỉ 3 dự án được cấp phép, trong khi các năm trước đó số lượng dự án tại miền Nam luôn dẫn đầu.
Khó khăn xác định giá "thị trường"
Tại báo cáo vừa gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Xây dựng cho biết hiện các doanh nghiệp đang gặp các khó khăn liên quan đến pháp lý, vốn, phát hành trái phiếu…
Trong đó, Bộ Xây dựng cho rằng đối với khó khăn liên quan đến pháp luật về đất đai thì nhiều dự án gặp khó, chậm xây do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá "thị trường". Bộ Xây dựng cho hay vướng về giá đất này chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án.
Ngoài ra, nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện và các vướng mắc khác liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, giao đất, đất công xen cài trong dự án…
Đối với khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, Bộ Xây dựng cho hay trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên nên phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định… Ngoài ra, các dự án cũng gặp khó liên quan đến pháp luật về nhà ở, đô thị và xây dựng.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng cho hay tính đến nay, tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã nhận được 58 văn bản báo cáo liên quan đến 115 dự án bất động sản. Trong đó, Novaland có 6 dự án, Hưng Thịnh có 44 dự án, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) có 16 dự án.
Theo Bộ Xây dựng, tổ công tác đã nghiên cứu, rà soát và xử lý theo thẩm quyền 50 kiến nghị, trong đó đã gửi 48 văn bản tới UBND các tỉnh, thành phố và 2 văn bản gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường để giải quyết theo thẩm quyền.
