Nhiều doanh nghiệp có thể bị thiệt khi thời gian tính Tiền sử dụng đất kéo dài. Ảnh: Đình Sơn

Tăng thủ tục, đội chi phí

Lãnh đạo một công ty bất động sản tại TP HCM than thở, hai năm gần đây các hồ sơ pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án bất động sản vô cùng gian nan, đặc biệt là khâu thẩm định, đóng Tiền sử dụng đất và khâu cấp phép xây dựng. Dù doanh nghiệp (DN) làm đúng, hồ sơ vẫn bị ngâm, lãnh đạo không dám ký.

Nên xem xét bỏ khung giá đất Đơn cử như khâu tính Tiền sử dụng đất. Trước đây việc này chỉ có Sở Tài chính là "chủ xị", nay có thêm sự tham gia của Sở Tài nguyên - Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất TP. Vì qua 3 cửa nên thời gian bị kéo dài hơn rất nhiều. Hiện trên địa bàn TP HCM có khoảng 100 dự án chưa thể đóng Tiền sử dụng đất, với số tiền hàng ngàn tỉ đồng. Nhiều DN trong số đó "xin" được đóng Tiền sử dụng đất tạm tính để có thể làm các thủ tục tiếp theo, khi có con số chính thức DN sẽ đóng thêm hoặc được trả lại. Tuy nhiên, việc này không hề dễ dàng bởi không có quy định nào cho phép. Nên chỉ có cách chờ.

Sở dĩ có tình trạng "cám treo, heo nhịn đói", tiền DN có sẵn nhưng ngân sách chưa thể thu là do quy trình nhiêu khê. Đầu tiên Sở Tài nguyên - Môi trường xác định phương án giá đất. Để thực hiện việc này, Sở Tài nguyên - Môi trường phải tổ chức đấu thầu và chọn đơn vị thẩm định giá có chi phí thấp nhất. Khi đơn vị thẩm định đưa ra được giá đất theo giá thị trường sẽ trình liên sở là Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài chính thẩm định và phê duyệt. Cuối cùng phải được Hội đồng thẩm định giá đất TP phê duyệt. Khi đó DN mới được đi đóng.

"Mục đích của quy định này là muốn có cơ chế kiểm tra chéo để DN không bị "hành" và có một con số chính xác nhất, tránh gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, để hoàn thành được thủ tục này DN cực khổ trăm bề, mất rất nhiều thời gian và tốn kém thêm tiền bạc lót tay. Nội chuyện bị đơn vị thẩm định giá đất hành và đòi lót tay mệt mỏi lắm rồi", vị này cho hay.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh, nhận xét định giá thị trường như hiện nay chưa phù hợp lắm bởi theo luật Đất đai, thời điểm tính Tiền sử dụng đất là thời điểm giao đất, trong khi có rất nhiều dự án thời gian thẩm định kéo dài 2 - 3 năm chưa xong. Giả sử thời điểm thẩm định thì giá đất rất cao nhưng sau đó 2 năm mới có kết quả, lúc này thị trường khủng hoảng giảm dẫn đến DN thiệt hại rất lớn (trong thời gian này DN phải chờ đợi nên tăng chi phí tài chính và chịu rất nhiều rủi ro do mất cơ hội…).

Áp dụng hệ số K

Với những vướng mắc nói trên, theo các DN, nhà nước nên có 1 hệ số chuẩn để tính Tiền sử dụng đất như hệ số K đang tính Tiền sử dụng đất cho người dân. Như vậy, khi DN bắt tay vào làm dự án, họ đã dự tính được Tiền sử dụng đất phải nộp, từ đó đưa vào cơ cấu giá thành để tính được lợi nhuận và định hướng cho sản phẩm.

Điều này có ít nhất 3 cái lợi. Thứ nhất DN tính toán được hiệu quả đầu tư, tính khả thi cho dự án. Thứ hai là nhà nước thu thuế đúng, đủ và rất nhanh. Cuối cùng là tránh tình trạng định giá theo cơ chế xin cho. Khi định giá theo hệ số đã quy định rõ ràng, pháp luật cho phép thì không ai xin ai cho. DN tự kê khai, cơ quan thẩm quyền áp dụng theo bảng giá, hệ số để ra thông báo nộp tiền theo quy định. Việc này giảm bớt thủ tục, giải quyết nhanh hồ sơ, hồ sơ công khai minh bạch…

Cũng theo ông Nguyễn Đình Trung, khi xây dựng bảng giá đất, hệ số K, cơ quan thẩm quyền cũng đã tính hết các yếu tố về cơ cấu giá như: các đặc điểm, đặc tính của bất động sản tùy theo vị trí, khu vực… trong đó cũng đã có yếu tố thị trường. Đặc biệt khi ban hành bảng giá đất phải trình HĐND thông qua. Do đó xét về góc độ quy trình, nó còn chuẩn và chính xác hơn nhiều so với quy trình thẩm định giá hiện nay.

Người mua nhà chịu thiệt

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, cách tính Tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu và DN phải mất rất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục hành chính này. Bên cạnh đó, Tiền sử dụng đất đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở. Cụ thể, chiếm khoảng 10% trong giá thành căn hộ chung cư; khoảng 30% trong giá thành nhà phố và khoảng 50% trong giá thành biệt thự. Mức giá đội thêm này cuối cùng người mua nhà sẽ phải chịu.

Trong điều kiện các thủ tục pháp lý quá nhiêu khê, kéo dài như hiện nay, HoREA kiến nghị xem xét cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai được bán sản phẩm cho khách hàng, sau khi đã thực hiện tạm nộp Tiền sử dụng đất và có văn bản cam kết sẽ nộp Tiền sử dụng đất phát sinh (nếu có) khi các cơ quan thẩm quyền phê duyệt số Tiền sử dụng đất của dự án phải nộp, để sớm đưa sản phẩm ra thị trường, giảm bớt khó khăn cho chủ đầu tư và góp phần làm tăng nguồn thu Tiền sử dụng đất vào ngân sách TP.