Đó là đề xuất được nêu ra tại hội thảo vừa diễn ra tại TP.HCM về không gian di sản với chủ đề "Bảo tồn và phát huy giá trị các công trình kiến trúc, lịch sử, văn hóa tại TP.HCM", thu hút gần 30 chuyên gia trong nước và gần 10 chuyên gia, nhóm chuyên gia nước ngoài. Hướng gợi mở này diễn ra trong bối cảnh số phận nhiều ngôi nhà cổ, những công trình có giá trị kiến trúc lịch sử văn hóa đang hết sức bấp bênh...

Liên tục kêu gọi "giải cứu" biệt thự, nhà cổ

Thời gian qua, biệt thự/nhà cổ hay các công trình cũ có giá trị kiến trúc lịch sử và văn hóa thỉnh thoảng lại trở thành tâm điểm thời sự ở đô thị. Chỉ đáng tiếc, đa số những lần "dậy sóng" chính là lúc những tòa nhà trăm tuổi lâm nguy, đối diện với việc sẽ bị đập bỏ. 

Gần đây nhất là trường hợp Dinh Thượng Thơ, còn trước đó là thương xá Tax, cà phê Givral, Ụ tàu xưởng đóng tàu Ba Son, Tu viện Dòng Mến Thánh Giá Thủ Thiêm... Những sự kiện vừa qua cho thấy sự quan tâm của công chúng và mức độ phản ứng của họ đối với những công trình có giá trị kiến trúc văn hóa lịch sử ngày càng gia tăng...

Công xưởng đóng tàu cùng ụ tàu hơn trăm tuổi ở Ba Son bị phá dỡ đã được một tư nhân biến thành công trình độc đáo. Ảnh: Trung Dũng

Nhìn những công trình xưa cũ, góp phần tạo nên bản sắc địa phương bị đập bỏ (hoặc đang đề xuất đập bỏ), chắc hẳn nhiều người sẽ đặt câu hỏi: chẳng lẽ người ta không thấy được giá trị của công trình đó? Ở đây, có sự mắc mứu nhiều vấn đề, nhưng thực tế là công cuộc bảo tồn thường bị vấp phải nhiều mâu thuẫn và xung đột trong quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa. 

TS. Nguyễn Thị Hậu, chuyên gia khảo cổ học, Tổng thư ký Hội Khoa học lịch sử TP.HCM, nhận định gần một thế kỷ qua, các công trình dân sinh như biệt thự, nhà cổ xây dựng giai đoạn cuối thế kỷ XIX đến nửa đầu thế kỷ XX nay đã hư hỏng khá nhiều do không được duy tu kịp thời, do sửa chữa cơi nới không phù hợp, thậm chí có công trình hết hạn sử dụng.

"Biệt thự, nhà cổ ở các thành phố là một điển hình thường được dẫn ra khi bàn luận về đề tài bảo tồn di sản đô thị bởi vì hầu hết công trình này thuộc sở hữu tư nhân, tức là giá trị kinh tế của đất, của nhà là thuộc chủ sở hữu, nhưng giá trị lịch sử, kiến trúc nghệ thuật của các công trình là di sản đô thị, nếu có giá trị đặc biệt thì còn là của quốc gia. Vì vậy, hơn mọi loại hình di sản văn hóa vật thể, nhà cổ và biệt thự thể hiện mâu thuẫn giữa bảo tồn và phát triển rất khó dung hòa hay thỏa hiệp", bà Hậu nhận định.

Theo thống kê của Trung tâm Nghiên cứu kiến trúc (thuộc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM) thì số lượng biệt thự xây trước 1975 của sáu quận (1, 3, 5, 10, Bình Thạnh, Thủ Đức) là 1.227 căn. Nếu phân loại theo chức năng, biệt thự dùng làm nhà ở chiếm số lượng lớn nhất (270 công trình). Theo bà Hậu, nhiều biệt thự nay đã bị thay đổi công năng. 

Các biệt thự từ sở hữu của tư nhân, phục vụ sinh hoạt một gia đình đã trở thành nhà tập thể của nhiều hộ gia đình, hoặc thành công sở văn phòng... rồi dần dần không gian công sở và nhà ở xen lẫn nhau. Cả hai chủ thể người sử dụng và người quản lý biệt thự đều không có ý thức giữ gìn bảo tồn nên đã làm biến đổi cảnh quan biệt thự theo hướng tiêu cực. Gần đây có trường hợp nhà cổ ở địa chỉ 237 Nơ Trang Long thậm chí đã bị phá dỡ hoàn toàn.

Nội tại là như vậy, bản thân công tác quản lý và hàng rào pháp lý đối với loại hình kiến trúc đặc biệt này cũng đang còn nhiều bất cập. Chẳng hạn việc đánh giá giá trị hệ thống nhà cổ, biệt thự cũ theo hệ thống tiêu chí cụ thể để phân loại bảo tồn hay không bảo tồn hiện rất khó khăn. Đặc biệt nhiều biệt thự đã chuyển đổi công năng, chuyển đổi hình thức sở hữu nên việc đưa vào diện bảo tồn rất khó thực thi. 

Tiêu cực hơn, như ông Trần Hữu Phúc Tiến - người thực hiện hàng loạt khảo cứu và có nhiều bài viết liên quan đến bảo tồn di sản đô thị - nhận định, quy trình là phải sắp hàng chờ nhà nước công nhận nên có khi chưa kịp công nhận di sản thì công trình đã bị xóa sổ, chưa kể chủ đầu tư công ty địa ốc thường chỉ quan tâm giá trị kim tiền của miếng đất mà bất chấp giá trị công trình trên đó.

Bản thân hàng rào pháp lý cũng khiến không ít cơ quan hay cá nhân không muốn công trình do mình sở hữu "bị" đưa vào diện di sản bảo tồn (bởi khi đó, những hoạt động cải tạo, sửa chữa kể cả khi công trình xuống cấp cũng phải chờ ý kiến của cơ quan có thẩm quyền). 

Điển hình như dãy nhà cổ của hãng nước mắm Liên Thành (đường Võ Văn Kiệt, quận 1, TP.HCM), tuy xuống cấp nhưng để được sửa chữa phải chờ, dẫn đến nhiều chủ nhà chuyển sang nơi khác sống và cho những người làm nghề ve chai, bán hải sản thuê để chứa hàng.

Hay từ vụ sập biệt thự cổ 107 Trần Hưng Đạo (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) năm 2015 phát hiện hàng loạt sai phạm trong việc quản lý loại nhà đặc biệt này, thậm chí, có gần 50 biệt thự được báo cáo đã phá dỡ vẫn còn nguyên?! 

TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan, Trung tâm Môi trường vì phát triển (Đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định: "Có những công trình cũ cần đập bỏ, và ngược lại có công trình ít cũ hơn nhưng cần được bảo tồn. Khi công trình được xem cần bảo tồn vì có giá trị lịch sử - văn hóa nhất định  nhưng không phải là hàng hóa công, thì việc bảo tồn nên để chủ sở hữu quyết định". Như vậy, nhìn ra giá trị kiến trúc của công trình xưa cũ không chỉ để giữ nguyên hiện trạng hoặc để mặc công trình xuống cấp, mà cần tạo cơ chế khai thác giá trị của công trình đó.

PPP để bảo tồn và tăng giá trị công trình lịch sử

Nhìn ở góc độ kinh tế, TS. Bảo Đoan cho rằng đối với những công trình mang tính di sản, việc đánh giá theo các tiêu chí và tiến hành phân loại ưu tiên bảo tồn là việc làm cần thiết để chính quyền và xã hội có thể sử dụng tài nguyên đất đai, tiền bạc, cơ hội phát triển một cách khôn ngoan nhất. 

"Những tiêu chí đánh giá cần phải bao gồm các khía cạnh văn hóa, lịch sử, kiến trúc, và kinh tế để đảm bảo những vấn đề quan trọng như nhu cầu phát triển, ngân sách, tham gia của khu vực tư nhân, nhu cầu lưu giữ ký ức, giá trị văn hóa và kiến trúc. Ngoài ra, trong việc đánh giá và ban hành chính sách đối với những công trình di sản cần bảo tồn và xem là hàng hóa công, sự tham gia của người dân là cần thiết. Thậm chí, công chúng nên có quyền bỏ phiếu lựa chọn phương án bảo tồn sau khi họ được cung cấp thông tin rõ ràng, minh bạch", TS. Bảo Đoan nhận định.

Biệt thự 110 - 112 Võ Văn Tần (quận 3, TP.HCM) đã có kế hoạch trùng tu để trả lại một kiến trúc ẩn chứa nhiều giá trị Việt Nam

Lý giải cho quan điểm này, TS. Bảo Đoan dẫn ví dụ Malaysia, một nghiên cứu thực hiện năm 1992 - 1993 cho thấy họ có 39.000 công trình có giá trị cần bảo tồn. Theo nghiên cứu gần đây, họ phải dựa vào sự hợp tác của khu vực tư nhân để thực hiện chính sách bảo tồn. 

Và khi chính quyền không còn chú trọng đến sự hợp tác thì thiếu kinh phí sẽ dẫn đến việc xóa bỏ những thành tựu bảo tồn mà họ đã cố gắng có được. Hay Singapore mất 20 năm để có được thành tích bảo tồn 6.560 công trình thành công từ khi họ bắt đầu làm việc này vào những năm 1980.

"Chính sách kinh tế khuyến khích người dân và doanh nghiệp bảo tồn hoặc đầu tư vào công trình bảo tồn thông qua biện pháp cắt giảm thuế thu nhập và thuế trước bạ. Đa số quốc gia chọn phương pháp duy trì hoặc chuyển quyền sử dụng phần lớn công trình lịch sử sang cho tư nhân để bảo tồn ngân sách quốc gia và cũng để khuyến khích dòng vốn tư nhân. Do đó, dù chính quyền thành phố áp dụng phương pháp nào thì việc quản lý và đưa ra chính sách cũng đương nhiên phải tuân thủ các yêu cầu về tính minh bạch và giám sát để chống lại vấn nạn tham nhũng và thu vén cá nhân, mới có thể khuyến khích bảo tồn lành mạnh và lâu dài", TS. Bảo Đoan nêu.

Đồng quan điểm, bà Hậu cho rằng: "Muốn bảo tồn và phát huy giá trị di sản văn hóa đô thị thì trước hết những di sản ấy phải được tồn tại và được tích hợp những giá trị vật chất và tinh thần". 

Theo đó, chìa khóa dung hòa hay thỏa hiệp giữa lợi nhuận mà giá trị địa ốc mang lại và giá trị lâu dài của di sản là quyền sở hữu và hệ thống luật pháp, cho phép và tạo điều kiện để chủ sở hữu bảo tồn di sản, có thể có lợi nhuận từ di sản một cách bền vững. 

Bà Hậu minh chứng hơn mười năm gần đây, nhiều biệt thự đã được chuyển đổi sở hữu từ tập thể sang tư nhân, được sửa chữa phục hồi trở về cảnh quan và chức năng cũ là để ở, một số chuyển đổi công năng thành quán ăn, quán cà phê mang lại sức sống mới. Nhưng đó là số ít, một phần quan trọng của di sản đô thị, một tài sản và nguồn vốn lớn của đô thị chưa được chính quyền và cộng đồng nhận biết và sử dụng hợp lý.

TS-KTS. Tô Kiên, chuyên gia cao cấp kiêm quản lý dự án Tập đoàn Tư vấn phát triển hạ tầng Eight - Japan, cho rằng quá trình tái sử dụng một địa điểm hay công trình cũ cho một mục đích hay công năng mới khác với gốc ban đầu (adaptive reuse - tái sử dụng thích ứng) là cách tiếp cận được sử dụng rộng rãi trên thế giới và ở nhiều quy mô từ quần thể tới một bộ phận công trình. Ông Kiên đưa thêm dẫn chứng, nhờ adaptive reuse mà Starbucks mở được quán cà phê độc đáo trong ngôi nhà di sản Kitano Ijinkan ở Kobe. Cả bên ngoài lẫn bên trong đều được trùng tu cẩn trọng, trở thành "di sản sống", nơi mọi người giao lưu và đắm mình trong không gian di sản.

Ông Kiên cũng mạnh dạn đề xuất hình thức PPP và Incentive Zoning (phân khu khuyến khích) như là chìa khóa vàng trong phát triển và bảo tồn công trình di sản. Theo ông, trong vấn đề bảo tồn di sản ở cả quy mô cụm lẫn công trình đơn lẻ, mô hình này đã được nhiều quốc gia áp dụng để tạo ra các không gian công cộng sở hữu tư nhân (privately owned public spaces) sống động trong cụm di sản và quanh các công trình di sản, thu hút cộng đồng và khách du lịch. 

Còn ở quy mô công trình, sự tham gia đầu tư của đối tác tư nhân vào các công trình di sản (thông qua adaptive reuse) để cùng với đối tác công tiến hành bảo tồn và phát triển cũng đã phổ biến ở nhiều nước.

Ở quốc gia có tới 18 di sản văn hóa thế giới như Nhật Bản, bảo tồn luôn gắn với phát triển du lịch để bảo đảm sự bền vững về kinh tế cũng như văn hóa-xã hội. Các công trình quần thể lịch sử đều được bảo hộ theo Luật Bảo tồn đền chùa cổ, tuy nhiên đối tượng và phạm vi đã được mở rộng hơn, bao gồm cả làng mạc và nhà dân. Trong ảnh là chùa Todaiji ở thành phố Nara, một trong những ngôi chùa cổ có kiến trúc gỗ lớn nhất thế giới

Từ cuối những năm 1960, New York đã cho cả thế giới thấy một công cụ phát triển và cải tạo đô thị mới gọi là incentive zoning (cơ chế phát triển thưởng). Cơ chế này công khai cho phép các nhà đầu tư được xây dựng vượt quá quy mô cho phép thông thường (theo chiều rộng hoặc chiều cao hay kết hợp). 

Đổi lại, họ phải xây dựng các không gian hoặc công trình tiện ích công cộng mà mọi người đều có thể tiếp cận mọi lúc. Incentive zoning đem lại công cụ kiểm soát phát triển linh hoạt hơn với những cơ chế thưởng hấp dẫn để thay thế sự kiểm soát cứng nhắc thông thường vốn dễ tạo điều kiện cho tham nhũng từ xây cất trái phép.

Hay để tạo nguồn tài chính ngoài vốn công cho các dự án bảo tồn tôn tạo, ngoài nguồn thu trích từ du lịch, Nhật Bản còn đưa ra một số chính sách pháp luật khôn khéo để gây quỹ từ các nhà đầu tư bất động sản tư nhân. Nổi bật nhất là hệ thống khu vực với hệ số sử dụng đất ngoại lệ (Exceptional Floor Area Ratio Zone Sytem) thuộc hệ thống quy hoạch đô thị của Nhật, được đưa ra vào năm 2000. 

Điểm đặc sắc của hệ thống mới là cho phép chuyển đổi hợp pháp những chỉ tiêu sử dụng đất không dùng tới ở các công trình di sản (thường là thấp tầng và mật độ xây dựng thấp) sang các công trình thương mại cao tầng kế bên.

Đổi lại, chủ đầu tư các công trình kế bên này phải trả tiền "mua" những chỉ tiêu dư thừa, và khoản tiền đó được dùng đầu tư cho việc bảo tồn, trùng tu hay tôn tạo di sản. Hệ thống chính sách mềm dẻo này lần đầu được áp dụng cho việc bảo tồn tòa nhà Marunouchi thuộc nhà ga Tokyo và dự án nâng cấp khu vực nhà ga Tokyo. 

Nó đã giúp gây quỹ cho dự án tu tạo công trình di sản kiến trúc nhà ga Tokyo bằng việc đánh đổi 700% trong tổng số 900% là giá trị hệ số sử dụng đất cho phép ở khu vực này thông qua một dự án chuyển nhượng quyền xây dựng phát triển (Transfer of Development Rights) được hoàn thành vào năm 2012. Những mô thức này rất đáng tham khảo nhưng ông Kiên nhận định: "Điều cốt yếu chúng ta cần có lúc này là những đối tác công-tư PPP có "tâm" và "tầm".