Đang được các chuyên gia bất động sản (BĐS) kỳ vọng là trợ lực tạo dòng tiền cho thị trường bất động sản thời gian tới, nhất là trong bối cảnh các dự án BĐS vẫn gặp khó khăn về huy động vốn.

Quy định rõ ràng và cởi mở hơn

Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, có nhiều điểm mới, trong đó đáng chú ý là mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều. Cụ thể, Khoản 3 và Khoản 6, Điều 4 về “Người sử dụng đất” quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Như vậy, theo quy định mới của Luật Đất đai, Việt kiều sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện. Trước đó, theo Luật Đất đai hiện hành, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại trong nước phải nhờ người thân hoặc họ hàng đứng tên hộ. Hệ lụy là các tranh chấp không đáng có, cùng nhiều rủi ro trong quá trình đầu tư. Đây cũng là nguyên nhân gây ra tâm lý e ngại, chưa sẵn sàng “xuống tiền" của Việt Kiều.

Hành lang pháp lý mới sẽ giải quyết vấn đề này, với các quy định rõ ràng và cởi mở hơn, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Việt kiều đầu tư, sở hữu nhà tại Việt Nam. Dòng kiều hối theo đó sẽ “đổ” vào thị trường địa ốc. Khi nhu cầu mua nhà của người di cư nước ngoài và người Việt Nam đang làm việc ở nước ngoài, không chỉ những Việt kiều mà còn cả những người đang lao động tạo nước ngoài, bao gồm nhu cầu sở hữu nhà để ở và nhu cầu đầu tư khá lớn.

Theo Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, hiện có khoảng 6 triệu người Việt Nam sinh sống, làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ và khoảng 650.000 lao động Việt Nam đang làm việc tại 40 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới (theo Thống kê từ Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội).

Lượng kiều hối về Việt Nam trong 10 năm trở lại đây duy trì vị trí trong Top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong Top 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Lũy kế từ năm 1993 đến hết 2022 đạt trên 190 tỷ USD, gần bằng lượng vốn FDI giải ngân trong cùng kỳ. Riêng năm 2023, lượng kiều hối cả nước ước đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm trước, theo thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài. Trong đó, ước tính mỗi năm có tới 25% lượng kiều hối được gửi gắm vào thị trường BĐS.

Trước những thay đổi tích cực về khung pháp lý nói trên, tới thời điểm hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam đã bắt đầu ghi nhận một lượng lớn khách hàng mới là Việt kiều, bắt đầu quan tâm, tìm hiểu, đầu tư vào thị trường, với lượng giao dịch không ngừng gia tăng.

Tạo nguồn cầu trên thị trường

Theo phân tích của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) , sự đổi mới của Luật Đất đai cho phép Việt kiều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quan điểm phù hợp với xu hướng quốc tế. Lượng kiều hối ước tính hàng tỷ USD/năm sẽ là trợ lực cho thị trường BĐS đang “khát vốn” hiện nay. Trong dài hạn, dòng kiều hối sẽ là nguồn cầu mạnh mẽ giúp thị trường BĐS phát triển. Dòng vốn này chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư trước sức hút tiềm năng đầu tư BĐS tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, các phân khúc biệt thự cao cấp tại các thành phố lớn phục vụ nhu cầu để ở và các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, cho thuê đang được số lượng lớn kiều bào quan tâm khi quay trở về Việt Nam làm việc, nghỉ hưu. Những phân khúc sản phẩm được đánh giá khó thanh khoản, kén khách này đang là phân khúc ưa thích, phù hợp với khả năng chi trả của Việt kiều.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA cho biết, để kéo lực cầu này, các cơ quan quản lý Nhà nước ngoài việc thúc đẩy thực thi Luật Đất đai, cần tiếp tục đầu tư cải thiện hạ tầng giao thông, viễn thông và các dịch vụ công cộng khác để tăng tính cạnh tranh của thị trường BĐS và thu hút Việt kiều; đồng thời, cần thiết lập các chính sách thuế ưu đãi như giảm thuế hoặc miễn thuế đối với Việt kiều đầu tư vào BĐS, đặc biệt là đối với những dự án có quy mô lớn hoặc mang lại lợi ích cho cộng đồng.

Riêng đối với các doanh nghiệp BĐS, theo ông Nguyễn Văn Đính, cần tiếp tục nỗ lực, nghiên cứu, xây dựng các dự án BĐS đạt tiêu chuẩn cao về thiết kế, chất lượng xây dựng và tiện ích phục vụ cả nhu cầu sống lẫn đầu tư của Việt kiều; hợp tác với các đại lý BĐS và môi giới có uy tín trong cộng đồng người Việt ở nước ngoài để tìm kiếm, giới thiệu khách hàng tiềm năng, cũng như cung cấp các dịch vụ hỗ trợ sau bán hàng như quản lý tài sản, bảo dưỡng, sửa chữa, giúp Việt Kiều yên tâm đầu tư.

Bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự hút kiều hối

Trong bản tin thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết lượng kiều hối sẽ là trợ lực mới cho thị trường bất động sản nhờ luật thông thoáng hơn và nhu cầu đầu tư lớn.

Theo VARS, Luật Đất đai 2024, dự kiến áp dụng từ 1/7, có điểm mới là mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều. Hai nhóm đối tượng, gồm công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt định cư ở nước ngoài, sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trực tiếp tham gia giao dịch mà không cần phải nhờ người thân trong nước đứng tên.

Trong khi đó, cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài liên tục gia tăng, trở thành nguồn cầu mới cho thị trường địa ốc. VARS dẫn dữ liệu của Ủy ban Nhà nước, hiện có khoảng 6 triệu Việt kiều sinh sống, làm việc tại hơn 130 nước và vùng lãnh thổ. Số lượng người Việt ở nước ngoài đã tăng hơn 13% so với năm 2020. 80% trong số đó ở các nước phát triển.

Trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước ước tính lượng kiều hối chảy về cả nước đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm trước. TP HCM tiếp tục đón lượng kiều hối nhiều nhất với gần 9,5 tỷ USD, tức chiếm gần 60% của cả nước.

Theo Hội Môi giới, nhu cầu sở hữu nhà tại Việt Nam của cộng đồng Việt kiều gia tăng vì giá nhà ở nhiều nước phát triển đã quá cao cùng việc siết quy định nhập cư ở một số nước. Thực tế, khoảng 15-20% dòng tiền kiều hối đang đổ trực tiếp vào bất động sản, theo Việt nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương.

Dòng vốn này có xu hướng đổ vào những phân khúc "thanh khoản khó", giá trị cao như biệt thự cao cấp ở đô thị lớn hay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Các sản phẩm kén khách lại là phân khúc ưa thích của Việt kiều bởi họ có khả năng chi trả, mua để nghỉ dưỡng, cho thuê hoặc dưỡng già. Ngoài ra, căn hộ ở trung tâm và vùng ven thành phố lớn cũng có thể hút dòng vốn nhờ khả năng khai thác cho thuê.

"Lượng kiều hối sẽ là nguồn cầu mới thúc đẩy thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc đang khát vốn", VARS đánh giá.

Cùng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết Việt kiều được tạo điều kiện hơn trong đầu tư, sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ tạo tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản. Ông nói, sau nhiều lần hợp tác với cộng đồng người Việt ở nước ngoài, Savills nhận thấy phần nhiều trong số họ đã lớn tuổi. Nhóm này sau nhiều năm làm việc ở nước ngoài đã sở hữu lượng tài sản nhất định và muốn đầu tư tại Việt Nam hay quay về nước để nghỉ hưu. Điều này tạo ra lượng lớn nhà đầu tư tiềm năng cho bất động sản Việt Nam.

Để đón nguồn cầu này, chuyên gia cho biết doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao tiêu chuẩn về thiết kế, chất lượng xây dựng và tiện ích khi phát triển sản phẩm. Họ cần phác thảo rõ chân dung khách hàng, hợp tác với các đại lý bất động sản, môi giới có uy tín trong cộng đồng người Việt ở nước ngoài.

Theo VARS, cơ quan quản lý cũng cần áp dụng nhiều chính sách thuế ưu đãi như giảm, miễn thuế với Việt kiều đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Hệ thống thông tin, quy định cần minh bạch, dễ hiểu để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, gồm cả Việt kiều.