Dù chưa có trường hợp nào được chính thức ghi nhận về việc lợi dụng thừa phát lại lập vi bằng để trục lợi trong buôn bán, kinh doanh nhà đất tại Hà Nội. Thế nhưng ở một vài TP khác trên cả nước thì hiện tượng này đã xuất hiện. Và đây đã trở thành những bài học nhãn tiền cho không ít người.
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận một số sự kiện, hành vi được pháp luật quy định, dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Vi bằng ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Thừa phát lại không được Nhà nước trao quyền công chứng. Do đó bán nhà theo hình thức lập vi bằng công chứng Thừa phát lại là khái niệm sai. Cò đất tư vấn, phổ biến điều này là có hành vi lừa dối khách hàng.
Việc làm vi bằng trong mua bán nhà đất khi chưa có giấy chứng nhận dù có tranh chấp thì ra tòa cũng không được công nhận. Ảnh minh hoạ
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác. Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Chị H (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, chị có người thân ở TP HCM kể lại rằng, vào cuối năm cuối năm 2015, người nhà của chị H có mua một ngôi nhà 2,5 tầng có diện tích 30m2 huyện Hóc Môn. Căn nhà của người nhà chị H là một trong 4 căn nhà được chủ nhà xây dựng trên khu đất rộng 120m2. Vì diện tích mỗi căn nhà đều nhỏ hơn quy định được tách sổ nên cả 4 căn đều chung một sổ đỏ.
Cũng bởi căn nhà không có giấy tờ riêng nên người nhà chị H không thể làm hợp đồng công chứng và sang tên đổi chủ được nên đành phải cùng chủ nhà ra văn phòng Thừa phát lại trao tiền, lập vi bằng về việc giao dịch. "Người nhà của tôi cũng cẩn thận yêu cầu họ đưa tên mình vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà để thành người đồng sở hữu, họ đồng ý. Rồi làm một bản phụ lục hợp đồng về việc này, người bán cam kết sau khi bán hết số nhà sẽ đưa tên của tất cả mọi người vào sổ. Yên tâm có bản vi bằng của Thừa phát lại nên người nhà tôi cũng không quá sát sao vụ đưa tên vào sổ đỏ chung", chị H nói.
Tuy nhiên, do một căn nhà trong dãy được mua đi bán lại nhiều lần nên chủ nhà vẫn chần chừ không đưa tên người nhà chị H vào sổ đỏ đồng sở hữu. Đến đầu năm 2017, người nhà chị H bất ngờ nhận được thông báo là toàn bộ khu đất bị ngân hàng siết nợ vì chủ nhà đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ, toàn bộ gia đình bị buộc phải ra khỏi nhà. "Sau này tôi tìm hiểu kỹ thì thấy rằng vi bằng của Thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa gia đình tôi và chủ nhà. Vi bằng lập ra chỉ có giá trị khi tiến hành khởi kiện chủ nhà lừa đảo mình. Nhưng họ cũng phá sản rồi thì lấy đâu ra tiền mà đền cho người thân của tôi. Đây là bài học đắt giá nên mọi người phải cẩn thận", chị H chia sẻ về trường hợp mà người nhà của chị bị mắc phải.
Theo luật sư Nguyễn Anh Tuấn, đoàn Luật sư TP Hà Nội cho hay, theo quy định của Luật Đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một bên trong giao dịch là DN kinh doanh bất động sản. Vi bằng chỉ là chứng cứ xác nhận các bên có giao dịch với nhau, không phải là thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp các bên có tranh chấp, nếu chưa công chứng, chứng thực thì khả năng tòa án sẽ tuyên bố giao dịch vô hiệu là rất cao.
"Việc lập vi bằng ghi nhận giao dịch đối với nhà đất chưa có giấy chứng nhận dù có tranh chấp thì ra tòa cũng không được công nhận. Đối với những giao dịch không đúng pháp luật (về hình thức và chưa hoàn tất thủ tục đủ điều kiện) thì thực tế vẫn có thể các bên tin tưởng nhau để hỗ trợ trước. Do đó, trong một số trường hợp thì nên lựa chọn hình thức văn bản phù hợp, lập văn bản, ghi bằng chữ tay, ký và ghi họ tên từng trang, tự lăn tay, có người làm chứng, chuyển tiền qua ngân hàng,… cho đến việc tự nguyện tổ chức ghi âm, ghi hình trong quá trình giao dịch thì cũng là các căn cứ để xem xét việc giao dịch trên thực tế", luật sư Nguyễn Anh Tuấn lưu ý.
