Với chốt chặn mới, tín dụng bất động sản sẽ ra sao?

Thứ ba, 17/12/2019 17:27

Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành và có hiệu lực từ đầu năm sau, hệ số rủi ro cho vay bất động sản được nâng từ 150% lên 200%. Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến tổng dư nợ 1,5 triệu tỉ đồng cho vay bất động sản của toàn hệ thống?

Với chốt chặn mới, tín dụng bất động sản sẽ ra sao? - Ảnh 1.

Cho vay bất động sản phải được quản lý chặt chẽ, nếu không sẽ sinh ra đầu cơ, bong bóng, tác động tới lạm phát và các chỉ số kinh tế vĩ mô khác. Ảnh: THÀNH HOA

Chốt chặn đầu tiên: tỷ lệ an toàn vốn

"Không thể áp dụng một hệ số rủi ro cho tất cả các khoản vay bất động sản nên không thể tính nổi việc nâng hệ số rủi ro từ 150% lên 200% sẽ làm tăng chi phí đầu ra của ngân hàng nói chung ở mức nào", thành viên hội đồng quản trị một ngân hàng cổ phần giải thích. Bà cho biết hệ số rủi ro theo Thông tư 41 (đối với các ngân hàng đã đạt chuẩn Basel II) chia ra nhiều mức: 70% - 100% - 120% - 150% và 200%. Hiện trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, không rõ bao nhiêu phần trăm là doanh nghiệp (chủ dự án) vay, tỷ trọng cá nhân vay để mua nhà ở ra sao, tỷ trọng khách hàng vay để đầu tư nhà, căn hộ cho thuê như thế nào... Ngoài ra, trên hợp đồng tín dụng, một số ngân hàng ghi mục đích vay của khách hàng là sửa chữa nhà cửa và không tính vào dư nợ bất động sản.Thông thường, các khoản tín dụng dành cho chủ đầu tư phát triển dự án có thể được các ngân hàng đã đạt chuẩn Basel II áp hệ số rủi ro 200%, còn với cá nhân vay mua nhà thì sự phân loại khác nhau. Thí dụ, đối với khoản tín dụng hỗ trợ những cá nhân mua nhà để ở, có vốn tự có 30%, vay ngân hàng 70% và có nguồn trả nợ từ thu nhập trung bình trở lên, các ngân hàng nhiều khả năng tính hệ số rủi ro 70%. Những cá nhân đầu tư nhà cho thuê, nguồn trả nợ từ tiền cho thuê, ngân hàng sẽ tính hệ số rủi ro 120%.

Hiện tại khả năng cung ứng vốn cho lĩnh vực bất động sản của từng ngân hàng phụ thuộc chủ yếu vào tỷ lệ an toàn vốn (hệ số CAR). Tỷ lệ này theo Thông tư 41 là 8%, theo Thông tư 36 là 9%. Hệ số K được tính theo công thức lấy vốn tự có chia cho tổng tài sản có rủi ro.

VietinBank là một thí dụ điển hình của việc không thể tăng trưởng mạnh tín dụng vì bị níu kéo bởi hệ số CAR. Từ ba năm nay, VietinBank không tăng được vốn tự có (bao gồm vốn điều lệ và những phần vốn khác cộng vào để tính vốn tự có - NV) do cổ đông nhà nước không đồng ý nộp thêm tiền mua cổ phần nếu ngân hàng phát hành cổ phiếu tăng vốn. Nhà nước cũng không chấp thuận cho VietinBank trả cổ tức bằng cổ phiếu, mà yêu cầu trả cổ tức tiền mặt. Năm nay tăng trưởng tín dụng của VietinBank đã trở nên cạn kiệt. Tín dụng không ra được, không có lý do để tăng vốn huy động. Tín dụng là nghiệp vụ chính, mà VietinBank lại không cung ứng được cho khách hàng, thì sẽ khó trong việc vận động khách hàng sử dụng các gói dịch vụ khác. Hậu quả tất nhiên là lợi nhuận đi xuống.

Ngân hàng làm sao biết sổ đỏ nào đúng, sổ đỏ nào sai?

Phát triển cơ sở hạ tầng và bất động sản đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng GDP. Chính vì thế, tín dụng bất động sản luôn tồn tại. Tuy nhiên cho vay bất động sản phải được quản lý chặt chẽ, thấu lý đạt tình, nếu không sẽ sinh ra đầu cơ, bong bóng, tác động tới lạm phát và các chỉ số kinh tế vĩ mô khác.

Ở các nước, chủ dự án bất động sản thường vay ngân hàng 50-60%, họ có vốn tự có tối thiểu 40%. Ở Việt Nam, các doanh nghiệp địa ốc có khi vay ngân hàng tới 70-80% vốn thực hiện dự án. Ở đây có hai rủi ro. Thứ nhất, ngoài vốn tự có thấp, giá trị tài sản thế chấp là bất động sản luôn biến động. Thứ hai để cho vay bất động sản, các ngân hàng buộc phải sử dụng một phần vốn huy động ngắn hạn vì thời hạn vay của dự án bất động sản kéo dài trung, dài hạn.

Trước đây tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung, dài hạn có thời kỳ lên đến 60%, nay đã giảm về 40% và sẽ về 30% sau hai năm rưỡi nữa. Chốt chặn việc sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn được đánh giá là chắc chắn để hạn chế tín dụng bất động sản. Như vậy, cả hai cái thắng hệ số rủi ro và tỷ lệ vốn ngắn hạn đều đang trong guồng quay được phát huy chức năng.

Trong một diễn biến mới nhất, NHNN vừa có văn bản gửi các ngân hàng yêu cầu rà soát, bổ sung các quy định nội bộ về cấp tín dụng nhận thế chấp là quyền sử dụng đất. Cơ quan quản lý nhấn mạnh theo báo cáo của các ngân hàng, gần đây các cơ quan có thẩm quyền đã thông báo thu hồi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã cấp không đúng quy định cho tổ chức, cá nhân. Việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Đại diện một ngân hàng nhận xét: "Nếu Nhà nước lấy quyền của Nhà nước, thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ thì ngân hàng chẳng còn cách nào khác là chấp hành. Nhưng ở các quốc gia khác, ngân hàng có thể kiện".

Về nguyên tắc, chính quyền thông qua các cơ quan công quyền được giao nhiệm vụ cấp sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), cho dân và doanh nghiệp. Sổ đỏ, sổ hồng là bằng chứng người vay sở hữu tài sản ấy và họ có quyền mang chúng thế chấp ở ngân hàng. Nay trong trường hợp các sở, ngành địa phương cấp sai, rút lại cái sai đó, ngân hàng là bên gánh chịu thiệt hại. Ngân hàng làm sao biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào được cấp đúng, cái nào được cấp chưa đúng và sẽ bị thu hồi mà xử lý khi cho vay?

Theo Hải Lý (thesaigontime.vn)

Nhiều cơ hội gọi vốn cho start-up công nghệ từ Phần Lan

Nhiều cơ hội gọi vốn cho start-up công nghệ từ Phần Lan

Tài chính 18:01

Thúc đẩy quá trình chuyển đổi số của các start-up Việt Nam thông qua ứng dụng và học hỏi kinh nghiệm từ chuyên môn công nghệ số hàng đầu của Phần Lan.

PGBank ưu đãi lớn về phí chuyển và tỉ giá mua ngoại tệ

PGBank ưu đãi lớn về phí chuyển và tỉ giá mua ngoại tệ

Tài chính 17:59

PGBank triển khai chương trình ưu đãi đặc biệt dành cho khách hàng cá nhân khi thực hiện giao dịch mua bán ngoại tệ và chuyển tiền quốc tế.

PGBank ra mắt sản phẩm tín dụng xanh PG Green

PGBank ra mắt sản phẩm tín dụng xanh PG Green

Tài chính 11:05

Ngân hàng TMCP Thịnh vượng và Phát triển (PGBank) vừa chính thức triển khai sản phẩm tín dụng xanh PG Green dành cho khách hàng doanh nghiệp từ tháng 6-2025.

An Zen Residences: Dự án "vừa túi tiền" EHome đầu tiên  ở miền Bắc

An Zen Residences: Dự án "vừa túi tiền" EHome đầu tiên ở miền Bắc

Dự án 11:04

Ngày 5-7, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long, chính thức ra mắt dự án bất động sản An Zen Residences tại Hải Phòng.

POVA 7: Tối ưu hiệu suất và trải nghiệm AI Gaming

POVA 7: Tối ưu hiệu suất và trải nghiệm AI Gaming

Số hóa 17:22

Ngày 7-7, Tecno Việt Nam ra mắt điện thoại thông minh POVA 7, tái định nghĩa lại thiết kế mang tính biểu tượng của những dòng POVA tiền nhiệm.

The Solia dự án chuẩn pháp lý được người mua mong đợi

The Solia dự án chuẩn pháp lý được người mua mong đợi

Dự án 21:58

The Solia không chỉ là cơ hội cho nhà đầu tư mà còn là lời khẳng định cho một chuẩn mực sống mới tại cửa ngõ Tây Nam TP HCM.

The Legend Danang – tuyệt tác sống mới kề bên cầu rồng

The Legend Danang – tuyệt tác sống mới kề bên cầu rồng

Dự án 12:45

The Legend Danang là sự giao thoa hoàn hảo giữa thiên nhiên hùng vĩ, kiến trúc tinh tế và phong cách sống đẳng cấp.

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Doanh nhân 17:08

Tetra Pak hợp tác cùng Doveco chính thức khánh thành dây chuyền đồ hộp giấy Tetra Recart® cho rau quả với công nghệ Thụy Điển đầu tiên tại Việt Nam.

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Thị trường 15:54

Khi quỹ đất ven sông tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển về vùng ven còn nhiều tiềm năng như Diễn Châu (Nghệ An).

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Dự án 13:37

Khi thành phố trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, một làn sóng bất động sản mới nổi lên

XEM THÊM