Nhà đầu tư rầm rộ ra hàng

Thị trường căn hộ hoạt động ảm đạm trong 2 quý vừa qua, không chỉ nguồn hàng sơ cấp khó bán, căn hộ thứ cấp cũng chịu chung số phận khi lượng giao dịch thành công giảm rõ rệt. Bất chấp sự sụt giảm lượng người mua, giới đầu tư vẫn ồ ạt ra hàng, nhất là ở các dự án chuẩn bị bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Khu Đông hiện là thị trường ghi nhận nguồn hàng căn hộ thứ cấp chào bán lớn nhất. Đây cũng là khu vực có sự biến động mạnh về giá bán căn hộ. Tìm hiểu, tại nhiều sàn giao dịch cho thấy, số lượng căn hộ nhận chào bán lại tại các dự án ở khu Đông và khu Nam tăng mạnh. Nhiều sàn còn cho biết, số sản phẩm nhà đầu tư ký gửi rao bán lại ngang ngửa số hàng sơ cấp sàn đang phân phối.

Thông thường tại một dự án sắp hoàn thiện hay vừa bàn giao sẽ có gần 30-40% số căn hộ được rao bán lại. Khoảng 4 tháng trở lại đây, lượng sản phẩm thứ cấp đổ vào thị trường ngày càng nhiều. Số căn hộ rao bán lại có giá tăng trung bình từ 10-20% so với 3 tháng đầu năm. Nhiều nhà đầu tư lo lắng qua năm 2019 khi nguồn cung tăng lên, việc bán ra sẽ gặp khó khăn. Hơn nữa, giai đoạn 2017-2018 lại là thời điểm bàn giao khá nhiều dự án, nhà đầu tư không có ý định cho thuê sẽ phải tranh thủ ra hàng trước khi tất toán với chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, thị trường cho thuê cũng kém khả quan, nhiều người có ý định đầu tư cho thuê chuyển hướng sang chào bán đứt khiến lượng sản phẩm thứ cấp tăng mạnh. Nguồn hàng thứ cấp rao bán chủ yếu đến từ phân khúc trung cao, sản phẩm cao cấp, hạng sang thì lại không nhiều như thời điểm 2 năm trước.

Lượng giao dịch căn hộ thứ cấp thành công giảm rõ rệt trong 2 quý đầu năm. Ảnh minh họa: Phương Uyên

Nguồn hàng đa dạng cũng không giúp cho giao dịch căn hộ thứ cấp cải thiện. Liên tục mấy tháng gần đây, việc chào bán lại căn hộ tiếp tục gặp khó khăn. Anh Ngô Thanh Hiền, quản lý kinh doanh một sàn môi giới tại quận 3 cho biết, việc ra hàng căn hộ ngày càng không dễ dàng. Bản thân sàn của anh số lượng căn hộ bán ra được chỉ tầm 30-50% so với nguồn hàng nhà đầu tư thứ cấp ký gửi. Thậm chí trong vòng một tháng trở lại đây chỉ có khoảng 10 căn hộ thứ cấp được bán ra và phải qua thương lượng lại giá.

Anh Nguyễn Thành Trung, giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết, nếu thời điểm này 2017 tình hình giao dịch căn hộ có giá từ 1,7-3 tỉ đồng tại các quận Tân Phú, Bình Thạnh, quận 7, quận 8, quận 9 dù không nóng sốt nhưng vẫn khá ổn định, lai rai 1 tháng sàn có mấy chục giao dịch mua đi bán lại, nhưng gần đây thì rất chậm. "Tính cả nguồn hàng ký gửi bán lại của nhà đầu tư từ năm 2017 đến giờ, số lượng cũng gần 800 căn, từ đầu năm đến nay sàn chỉ mới bán lại được tầm 200 căn. Số còn lại thì vẫn tồn đọng ở đó vì không thỏa thuận được giá bán", anh Trung nói.

Cung nhiều + giá cao = bán khó

Tìm hiểu giao dịch thứ cấp tại loạt dự án như Opal Garden (quận Thủ Đức), Him Lam Phú Anh, The Eastern, The Sun Avenue, Centana Thủ Thiêm, New City (quận 2), Rivera Park (quận 10), Sky Garden, Green Star, Golden Star (quận 7)... việc rao bán lại với mức giá chênh từ 250-300 triệu/căn không còn là chuyện dễ dàng. Giá chào bán thứ cấp tại khá nhiều dự án đã có động thái giảm từ 3-7% so với cùng thời điểm 2017.

Không có chuyện nhà đầu tư căn hộ thứ cấp chịu cắt lỗ 200-300 triệu/căn, đây chỉ là cách rao bán để thu hút người mua. Ảnh minh họa

Chia sẻ về lý do khiến việc ra hàng căn hộ ngày càng khó khăn, đa phần dân đầu tư đều đổ cho nguồn cung quá nhiều, tạo áp lực cạnh tranh lớn. Anh Đỗ Đức Toàn, một nhà đầu tư tại quận 7 cho rằng, nguồn cung căn hộ sơ cấp và thứ cấp ngày càng nhiều thì việc tìm khách mua sẽ ngày càng khó. Nếu trước đây chỉ những căn hộ cao cấp, diện tích lớn mới khó ra hàng, hiện tại căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, bình dân cũng vẫn ế ẩm. 

Không chỉ căn diện tích 80-90m2 mới kén khách, căn 55-60m2 cũng chậm giao dịch. Nếu 2 năm trước, nhà đầu tư dễ dàng hưởng chênh 5-10% chỉ trong 6 tháng đầu tư thì hiện nay khi nguồn hàng sơ cấp của chủ đầu tư dồi dào, việc ra hàng sau 1-2 năm hưởng lời 10-15% còn khó nói gì lướt sóng.

Tuy nhiên theo anh Ngô Thanh Hiền, không thể đổ lỗi hoàn toàn do cung nhiều mà căn hộ khó tiêu thụ. Với những khách hàng có nhu cầu an cư thật sự, chung cư vẫn chiếm đến 60% sự lựa chọn. Nguồn cung thực chất không nhiều đến mức bội thực, vấn đề là giá chung cư giờ lại quá cao. Người có nhu cầu đôi khi không mua nổi. 

So với 2 năm trước, mặt bằng giá bán căn hộ tăng từ 20-30%. Cùng khu vực, năm 2016 nhiều dự án bán có 20 triệu/m2 thì hiện tại đã lên mức 27-30 triệu/m2. Hai năm trước, với số tiền tầm 1,5-1,7 tỉ có thể mua được một căn hộ 60m2 tại khá nhiều khu vực quận 9 nhưng nay cũng ở vị trí đó, diện tích đó, dự án rao là giá bình dân cũng phải tầm 1,9-2,5 tỉ đồng.

Mặc dù giới đầu tư đang tìm đủ giải pháp để ra hàng nhưng đa phần họ đều chỉ chấp nhận bán hòa vốn, rất ít xuất hiện tình trạng cắt lỗ thật sự. Ông Phạm Văn Phú, một nhà đầu tư sống tại quận 10 cho biết, đã đầu tư thì trừ trường hợp bất khả kháng mới phải bán lỗ, hầu như dân đầu tư lướt sóng phải kiếm được 30-50 triệu, đầu tư dài hạn thì ít nhiều cũng phải lời từ 100-150 triệu đồng. 

Nhiều tin rao cắt lỗ, bán phá giá thật ra là rao cho hấp dẫn. "Tôi thật sự có gặp một vài nhà đầu tư cần xoay vốn ngân hàng nên bán ra với giá gốc, bán cắt lời. Còn nói bán lỗ 200-300 triệu thì chưa gặp trường hợp nào. Dân đầu tư căn hộ không chạy theo sóng như đất nền nên việc chết một lượng vốn lớn vào dự án nào đó rất ít. Dù giao dịch kém cũng không đến mức cắt lỗ, đa phần là cắt lời thôi", vị này cho biết.