Vào năm 2015, căn hộ hạng C tại TP HCM có mức giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2, đến năm 2019 đã tăng lên gần 25 triệu đồng/m2. Bước sang năm 2020 - 2021, dù tình hình thị trường bất động sản khó khăn nhưng căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất.
Giấc mơ an cư xa vời
Báo cáo quý I về thị trường bất động sản TP HCM của DKRA Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm gần một nửa so với quý IV/2020. Căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường, đồng thời căn hộ hạng sang có sự gia tăng đáng kể.
Thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ hạng C. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu Đông TP HCM với giá bán tăng mạnh khi TP Thủ Đức chính thức được thành lập. Nhiều dự án tăng giá chạm ngưỡng căn hộ hạng sang.
Cụ thể, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới giảm mạnh trong quý chỉ bằng 35% và 34% so với quý IV/2020. Nguồn cung mới phân bổ không đồng đều giữa các khu vực, phần lớn chỉ tập trung ở khu Đông, chiếm đến 89% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Đồng thời, nguồn cung tập trung chủ yếu ở căn hộ hạng A, chiếm tới 61%, căn hộ hạng sang chiếm 29%, hạng B chiếm 10% và không có sự xuất hiện của căn hộ hạng C.
Thị trường bất động sản TP HCM dần biến mất những căn hộ chung cư có mức giá khoảng 2 tỷ đồng. Ảnh: Lý Tuấn
Tại TP HCM, thị trường bất động sản mới phục hồi sau khủng hoảng từ năm 2014 và phát triển sôi động trong giai đoạn năm 2015 - 2019, các phân khúc liên tục tăng giá và thiết lập mặt bằng giá mới.
Năm 2015, căn hộ hạng C có mức giá trung bình khoảng 18 - 20 triệu đồng/m2, đến năm 2019 tăng lên xấp xỉ 25 triệu đồng/m2. Sang năm 2020, dù tình hình thị trường khó khăn nhưng loại hình căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất. Hết quý I, giá căn hộ vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân. Các hộ gia đình, cá nhân hiện chỉ có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá bán căn hộ cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.
Có thể thấy, giấc mơ an cư của người dân tỉnh lẻ đến TP HCM lập nghiệp, sinh sống ngày càng xa vời khi một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích trung bình 65m2 với giá 2 tỷ đồng (chưa VAT và phí bảo trì), tính ra đơn giá đã gần 31 triệu đồng/m2. Vậy người dân lấy đâu ra tiền để mua?
Anh Lương Hữu Kha, quê Sóc Trăng đang sinh sống tại quận 8 cho biết, từ những năm 2014 anh đã lên TP HCM lập nghiệp rồi lập gia đình, hiện tại anh đang cùng vợ sinh sống tại quận 8. Tích góp trong tay một khoản tiền hơn 1 tỷ đồng rồi vay ngân hàng và người thân ở quê, anh mong muốn mua căn hộ khoảng dưới 2 tỷ đồng tại TP HCM để thuận lợi cho công việc và gia đình. Thế nhưng, nhiều năm qua, anh vẫn chưa thể tìm được căn hộ nào do mức giá đã ngày càng xa tầm với.
"Với khoảng trên dưới 2 tỷ đồng mà muốn mua căn hộ chung cư ở gần trung tâm để tiện đi lại công việc thật sự kiếm không ra, mua những căn hộ cũ thì may ra còn nhưng tôi cũng lo lắng về chất lượng. Dự tính của mình là ra khu vực vùng ven thành phố, bởi ở đây giá cả tốt hơn, tuy có hơi xa nhưng cũng đành chấp nhận vì làm gì có tiền nhiều mà mua ở trung tâm", anh Kha bày tỏ.
Nguyên nhân do đâu?
Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam nhận định, có thể thấy rõ, giá bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng nhu nhập bình quân đầu người tính theo GDP quốc gia hoặc của TP HCM nói riêng. Đây là một trong các nguyên nhân làm cho loại hình căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn xuất hiện nguồn cung mới trên thị trường TP HCM.
Bên cạnh đó, có một số các nguyên nhân khác như vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại TP HCM nói riêng cũng như của cả nước nói chung đã có sự phát triển sôi động, mạnh mẽ. Sự phát triển của thị trường kéo theo sự tăng giá và nhu cầu đầu tư rất cao.
Hay như một số thông tin về quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông… đã tác động mạnh mẽ đến giá bất động sản. Lấy ví dụ như việc thành lập TP Thủ Đức hay một số huyện ngoại thành có lộ trình lên quận, hoàn thành, mở rộng, cải tạo hoặc triển khai mới một số dự án giao thông của một số khu vực có tính chất liên kết vùng… đã đẩy giá nhà đất lên cao chóng mặt.
Tiếp đến là việc nhiều dự án còn vướng mắc thủ tục pháp lý, từ đó nguồn cung mới bị hạn chế, thời gian triển khai dự án càng kéo dài, kéo theo chi phí càng tăng lên, bắt buộc chủ đầu tư phải tăng giá để bù đắp. Mặc dù loại hình nhà ở xã hội đã có những quy chế ưu đãi đặc thù của Nhà nước, nhưng do vướng mắc về quy trình, pháp lý nên nguồn cung mới đưa ra thị trường rất ít. Hàng năm, chỉ khoảng vài ngàn căn hộ tại TP HCM.
"Khi nguồn cung thấp, sức cầu cao, mức giá trên thị trường sẽ tăng, đây là quy luật chung. 2 năm trở lại đây, nguồn cung mới căn hộ liên tục suy giảm trong khi kinh tế vẫn phát triển, nhu cầu nhà ở và cả nhu cầu đầu tư vẫn luôn ở mức cao", ông Hoàng chia sẻ.
Thêm một nguyên nhân nữa là do quỹ đất cho loại hình căn hộ vừa túi tiền không còn nhiều thuận tiện. Ở khu vực vùng ven của TP.HCM, hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội còn nhiều bất cập. Cùng với đó là quy hoạch riêng cho những khu căn hộ, nhà ở vừa túi tiền hiện nay không rõ ràng, còn vướng mắc…
Cuối cùng là do chi phí đầu vào (giá đất theo thị trường và giá đất theo khung ban hành của chính quyền địa phương, vật liệu xây dựng, nhân công, thiết kế, tư vấn, hành chính, pháp lý…) cũng đã tăng mạnh dẫn đến doanh nghiệp phải đẩy giá bán. Nếu chủ đầu tư không tăng giá bán, lợi nhuận mang lại sẽ kém hấp dẫn hơn khi đầu tư vào loại hình căn hộ hạng B hoặc hạng A. Qua thực tế, rõ ràng lợi nhuận của phân khúc căn hộ vừa túi tiền thấp hơn các phân khúc cao cấp nên sẽ không hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư.
"Quy trình thủ tục pháp lý của các dự án dù ở phân khúc vừa túi tiền hay cao cấp đều như nhau. Vì vậy, phần lớn doanh nghiệp sẽ chọn đầu tư vào phân khúc cao cấp bởi lợi nhuận hấp dẫn hơn, thay vì đầu tư vào dự án căn hộ vừa túi tiền", ông Hoàng cho hay.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land cho biết, hiện nay rất khó để kiếm được những căn hộ với mức giá 30 triệu đồng/m2 ở các khu đô thị lớn như TP HCM.
"Khi đầu tư, kinh doanh, việc đầu tiên các doanh nghiệp bất động sản nghĩ đến là tính hiệu quả của dự án, đó là những dự án phù hợp với xu hướng trên thị trường, ít rủi ro, có khả năng sinh lời cao,... nên phân khúc cao cấp thường được nhà đầu tư lựa chọn, đặc biệt là các dự án ở những khu đô thị lớn", bà Nguyễn Hương nói.
Ở một góc nhìn khác, một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực địa ốc tại TP.HCM cho biết, việc biến mất những căn hộ chung cư dưới 2 tỷ đồng và giá bán tăng chóng mặt thời gian qua là do một số doanh nghiệp đã tự "thổi" giá, "om" hàng.
"Lấy lý do là nguồn cung căn hộ tắc nghẽn do vướng thủ tục pháp lý, một nhóm các doanh nghiệp đã tự đẩy giá lên cao, hoặc dùng chiêu trò đã bán hết sản phẩm rồi từ đó khách hàng muốn mua phải "qua tay", từ đó giá căn hộ thật đã được đẩy lên, trong khi thực tế không phải như vậy", vị chuyên gia này cho biết.
Giải pháp như thế nào?
Theo ông Hoàng, việc giá bán tăng cao ở những thành phố lớn, trong đó có TP HCM không chỉ là vấn đề của thị trường bất động sản, mà còn nằm trong tổng thể chương trình định hướng nhà ở quốc gia. Thị trường bất động sản sẽ có tín hiệu tích cực và cân bằng hơn khi Nhà nước và cơ quan chức năng đưa ra được một chương trình tối ưu về nhà ở quốc gia cho loại hình nhà ở vừa túi tiền, dành cho người có nhu cầu ở thực và mua nhà lần đầu.
Khi giải quyết được vấn đề nhà ở quốc gia (như chương trình HDB của Singapore) bằng sự thay đổi tổng thể, đồng bộ, có liên quan nhiều lĩnh vực từ: Cơ chế chính sách - luật pháp - quy hoạch - quỹ đất - tài chính tín dụng - thực thi quản lý nghiêm túc - cơ sở dữ liệu - công nghệ… nguồn cung nhà ở sẽ ổn định, tích cực hơn. Điều này góp phần hạn chế lạm phát giá nhà ở và bất động sản, hạn chế những rủi ro về bong bóng bất động sản.
Trước các vấn đề nan giải của thị trường, ông Hoàng cho biết, khách hàng nên tìm các căn hộ chung cư hạng B, hạng C đã xây dựng và bàn giao khoảng 5 năm trở về trước. Những căn hộ này có mức giá vừa phải và đã qua sử dụng một thời gian, nên mức tăng giá không quá cao như những dự án mới. Điểm bất lợi của cách thức này là người mua phải trả tiền một lần cho bên bán, thay vì được thanh toán theo tiến độ của căn hộ hình thành trong tương lai. Điều này tạo nên áp lực tài chính cho người mua.
Do đó, khi có ý định mua căn hộ, trước hết phải xác định căn hộ phù hợp với điều kiện hoàn cảnh, từ vị trí, tiện ích cần thiết, diện tích căn hộ, giá trị phù hợp với giá bán, khả năng chi trả… không nhất thiết phải là căn hộ cao cấp hoặc căn hộ mới.
Thêm nữa, khách hàng cần có khoản tiền nhất định (ít nhất 30% giá trị căn nhà cần mua, phần còn lại có thể đi vay ngân hàng) và thu nhập ổn định để đảm bảo chi trả cho cuộc sống sinh hoạt hàng ngày và trả ngân hàng khi vay, dù là mua nhà đã bàn giao hoặc hình thành trong tương lai.
Còn theo bà Nguyễn Hương, người mua muốn sở hữu những dự án căn hộ ở phân khúc tầm trung, phù hợp túi tiền trong khoảng giá khoảng 2 tỷ đồng thì khu vực vùng phụ cận, trong bán kính 15 km là nơi nên lựa chọn, bởi quỹ đất rộng, giá thành thấp... và phù hợp để nhiều nhà đầu tư phát triển các dự án ở phân khúc này.
Tại TP HCM, có một nghịch lý hiện nay đó là những căn hộ chung cư đã sử dụng được vài năm có giá bán hấp dẫn, chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản lại khó tiếp cận khách hàng hơn những dự án mới đang triển khai. Mặc dù ở cùng chung mức giá, cùng thời điểm, chất lượng căn hộ của những dự án này vẫn tốt hơn rất nhiều so với dự án mới, tuy nhiên khách hàng lại không xuống tiền. Nguyên nhân là do những dự án mới được quảng cáo, marketing rầm rộ so với những dự án cũ đã bàn giao trước đây.
Đơn cử như ở chung cư Him Lam Phú An (TP Thủ Đức), trong tầm giá từ khoảng 2,5 tỷ đồng, khách hàng đã có thể sở hữu 1 căn hộ đầy đủ tiện nghi (2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh) diện tích khoảng 70 m2 nhưng rất ít người tiếp cận. Trong khi đó, các dự án mới ở thành phố có cùng tầm giá lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn dù chất lượng nếu so cùng thời điểm hoàn toàn khác nhau.
