Một dự án bất động sản. Ảnh minh họa: Vân Ly

Khó từ tín dụng đến thị trường

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế.

Nhưng theo ông Nam đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

"Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%; cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản," ông Nam nói.

Không chỉ van tín dụng bị siết mà những thách thức còn xuất hiện từ thủ tục hành chính ra đến thị trường. Một trong những thách thức mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt là những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới.

Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, công tác tổng rà soát của tất cả các địa phương đã khiến đa số dự án gặp khó khăn, sức mua nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng để bán. Điều đó kéo theo hệ luỵ là đẩy giá nhà đất lên cao, người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Trong khi đó thị trường bất động sản năm 2020 vẫn có sức hút rất lớn do nhu cầu cao, cả về nhu cầu nhà để ở và đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản cho rằng, việc rà soát là đúng, nhưng nếu không có giải pháp đẩy mạnh hơn, nhanh hơn thì 2020, tình trạng cầu nhiều cung ít vẫn còn tiếp diễn, làm thị trường mất ổn định. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, thị trường bất động sản đang bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới. Điều này có thể dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Thị trường "sang chấn" vì pháp lý condotel

Theo ông Nguyễn Trần Nam, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả. Thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản...

Thêm nữa, việc chủ đầu tư không thực hiện cam kết về lợi nhuận ở một vài dự án condotel (căn hộ khách sạn) gần đây - phân khúc từng được coi là tiềm năng tại Việt Nam - như Cocobay cùng các phương án thanh lý hợp đồng đã tác động rất lớn đến những người có nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng mong có hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình đầu tư này.

Bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phụ trách kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của VinGroup cho rằng, thị trường condotel ở Việt Nam mới đang ở bước khởi đầu trong khi trên thế giới đã có từ lâu. Là một chủ đầu tư lớn về bất động sản nghỉ dưỡng, VinGroup mong các cơ quan chức năng sớm ban hành chính sách quản lý để thị trường có thể phát triển tốt.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc thiếu hành lang pháp lý đang đẩy các nhà đầu tư thứ cấp (người mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng) vào rủi ro lớn, đặc biệt là rủi ro pháp lý. Không chỉ vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, từ 2009, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành ổn định lâu dài) sau đó lại bị thu hồi. Tháng 3-2019, Công ty Cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì thời hạn còn lại chỉ còn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng), chủ đầu tư thứ cấp mắc kẹt.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành liên quan đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý quản lý condotel, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Hiệp hội này đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.

Bộ Xây dựng cũng cần yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel. Đồng thời công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà người mua codotel được hưởng.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng cần phải thống nhất với mua codotel về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để họ yên tâm đầu tư.

Ông Nam cũng đề nghị các cơ quan quản lý cần xây dựng khung pháp lý và quyền sở hữu, vận hành và đảm bảo cam kết lợi nhuận để condotel trở thành một sản phẩm chính thức được công nhận trên thị trường, giúp các địa phương dễ hơn trong quản lý và tránh đổ vỡ tương tự như Cocobay.