Muôn vàn lý do

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, có nhiều nguyên nhân gây ra những vụ tranh chấp tại nhiều dự án chung cư thời gian qua, nhưng chủ yếu là mâu thuẫn giữa quyền lợi và trách nhiệm giữa các bên liên quan gồm chủ đầu tư - đơn vị quản lý - người dân.

Trong đó, phần lớn nguyên nhân xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư, đơn vị quản lý, nhưng ở khía cạnh khác, trong nhiều cuộc làm việc với các chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án, nhiều vụ tranh chấp chung cư có ẩn chứa những góc khuất mà ít người biết đến.

Chẳng hạn, tại Dự án Hòa Bình Green City do Công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư. Dù cư dân về sinh sống ổn định đã được gần 4 năm, nhưng mới đây bỗng dưng bùng phát tranh chấp. Xuất phát từ một thông tin cho rằng, mới 1/3 chủ sở hữu được cấp sổ đỏ và chủ đầu tư đang cố tình chây ỳ cấp cho cư dân, nên giữa cái nóng đỉnh điểm mùa Hè, một nhóm cư dân đã bức xúc căng băng rôn phản đối, yêu cầu chủ đầu tư làm rõ trách nhiệm và chủ đầu tư đã phải tổ chức đối thoại với cư dân.

Sau cuộc họp, nguyên nhân việc chậm làm sổ đỏ cho cư dân được hé lộ là do chủ đầu tư chưa nhận được quyết định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của UBND TP. Hà Nội. Theo chủ đầu tư, việc chậm không phải do đơn vị này, mà do Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu xác minh lại trên cơ sở ý kiến từ Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC.

Phương án tính xác định vào thời thời điểm ngày 2-6-2015, trong khi dự án đã hoàn thành, bàn giao và đưa vào sử dụng từ tháng 7-2014, nên chủ đầu phản đối. Do chưa có sự thống nhất giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý về cách xác định nghĩa vụ tài chính, nên ảnh hưởng tới việc làm sổ đỏ cho cư dân.

Thiếu lòng tin giữa chủ đầu tư và khách hàng là một trong những nguyên nhân dẫn tới các cuộc tranh chấp căng thẳng tại các chung cư. Ảnh: Dũng Minh

Trong khi đó, cũng được đưa vào sử dụng từ năm 2014, nhưng Dự án Khu đô thị Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư lại liên tục có mâu thuẫn, nhưng mâu thuẫn không phải vì chất lượng xây dựng, mà lại vì nguồn nước. Theo đó, trong phương án thiết kế ban đầu, nguồn nước cấp cho khu đô thị sẽ lấy từ trạm cấp nước công suất 9.000 m3/ngày-đêm đặt ở phía Đông thôn Hạnh Đản, sau sẽ bổ sung từ nguồn nước sông Đà.

Tuy nhiên, vì tại thời điểm triển khai dự án, trạm cấp nước trên chưa được xây dựng, nên để đẩy nhanh tiến độ thi công, ngày 12-8-2010, UBND huyện Đan Phượng đã có công văn xác nhận trạm cấp nước công suất 9.000 m3/ngày-đêm chưa được xây dựng và gửi công văn tới Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP. Hà Nội đề nghị xem xét cấp phép khai thác nước ngầm, xây dựng trạm xử lý nước sạch 1.200 m3/ngày-đêm để phục vụ cho các hộ dân trong Khu đô thị.

Trạm cấp nước được khai thác nước ngầm do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp phép trong phạm vi diện tích đất được cấp. Nhưng đến nay, trạm cấp nước trên vẫn chưa được xây dựng, dẫn đến việc chất lượng nguồn nước ngầm không thể đảm bảo theo đúng tiêu chuẩn cho người dân.

Trước bức xúc của cư dân, chủ đầu tư đã nhiều lần chủ động làm việc với chính quyền để tìm cách xử lý, nhưng vướng mắc ở chỗ, dự án trên chỉ là dự án thành phần của Khu đô thị và Hải Phát Invest cũng chỉ là chủ đầu tư thứ cấp, vai trò quyết định đấu nối nguồn nước mới là do chủ đầu tư cấp 1 triển khai. Trong khi đó, cư dân chỉ biết và bức xúc với chủ đầu tư đã bán nhà cho mình.

Gần đây nhất, Dự án HD Mon City tại Mỹ Đình (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng làm chủ đầu tư cũng rơi vào tình trạng căng thẳng khi một số cư dân cho rằng căn hộ bàn giao bị thiếu diện tích. Các cư dân này cho rằng, chủ đầu tư không được tính phần tường ngăn giữa phòng khách và logia vào diện tích căn hộ, hoặc phải đo mép trong của logia chứ không được đo mép ngoài của logia…

Trước sự việc này, chủ đầu tư đã chủ động gửi công văn lên Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đề nghị cơ quan này làm "trọng tài" làm rõ các vấn đề về cách tính diện tích căn hộ chung cư, cũng như giải đáp những kiến nghị trực tiếp của một số cư dân.

Trong công văn phản hồi, Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản cho biết, cách tính của chủ đầu tư không sai, mà chủ yếu là do các quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ. Vì vậy, đơn vị này cho rằng, chủ đầu tư và cư dân phải ngồi đàm phán và tính lại.

Và những góc khuất

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở trên đường Tố Hữu (Hà Đông, Hà Nội) cho rằng, mâu thuẫn diễn ra tại nhiều chung cư hiện nay là do người mua nhà và chủ đầu tư thiếu lòng tin vào nhau và do sự thiếu minh bạch trong quản lý. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp, tranh chấp xảy ra do những lý do rất "giời ơi đất hỡi" bởi những cách diễn giải pháp lý khác nhau liên quan đến quản lý và sở hữu chung cư.

Chẳng hạn, trong khi chủ đầu tư cho rằng, phải chịu lỗ khi đã đầu tư rất nhiều về mặt tiện ích, dịch vụ cộng hưởng cho các chủ hộ, còn khách hàng cho rằng, họ đã trả tiền cho các tiện ích này khi mua căn hộ, nhưng khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì chỉ thể hiện diện tích căn hộ, vị trí trên bản đồ khu chung cư, mà không ghi nhận cụ thể quyền sử dụng của người sở hữu căn hộ đối với các không gian tiện ích chung thuộc chung cư đó. Từ đó, gây ức chế cho cư dân và khiến cư dân dễ phản ứng mỗi khi chủ đầu tư có sai sót nhất định nào đó.

"Bản thân chủ đầu tư không phủi tay trách nhiệm, bởi luôn xác định rằng, dù làm tốt đến mấy, giám sát chặt chẽ đến mấy, thì cũng có sai sót nhất định. Biết được điều này, chúng tôi đã thường xuyên trao đổi với khách hàng để có những phương án giải quyết thấu đáo, nhưng đôi khi không được khách hàng thông cảm", vị lãnh đạo trên nói.

Cũng theo vị này, hiện nay, hầu như cộng đồng cư dân nào cũng có một hội/nhóm (group) trên Facebook. Tại đây, họ trao đổi thông tin và thảo luận với nhau về các nội dung trong quản lý, vận hành nhà chung cư và tất nhiên, cả những nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, trong không ít trường hợp, các hội/nhóm này lại bị một số cá nhân lợi dụng như một công cụ gây căng thẳng, mâu thuẫn và đẩy mâu thuẫn với chủ đầu tư lên cao, rất khó giải quyết một cách hài hòa.

Đồng quan điểm, giám đốc truyền thông của một tập đoàn bất động sản lớn than thở, chị đang "méo mặt" vì một thông tin được lan truyền và chia sẻ với tốc độ chóng mặt ngay trong một đêm về dự án do tập đoàn này triển khai. Từ thông tin chủ nhà đăng ảnh căn hộ bàn giao thô của mình đang hoàn thiện có một số lỗi chưa kịp xử lý của chủ đầu tư, qua vài bức ảnh đưa lên mạng xã hội, đã bùng phát trở thành "chủ đầu tư bàn giao thiếu trách nhiệm, chưa đủ điều kiện, lừa dối khách hàng" và rồi được chia sẻ, bình luận thành đề tài nóng.

Phải mất vài ngày, thông tin chính thống của căn hộ đó mới được tìm hiểu và làm rõ. Điều đáng ngạc nhiên, ngay cả chủ nhân bức ảnh cũng không hề biết việc căn nhà của mình đã bị lái thông tin theo hướng khác và được chia sẻ trên một diễn đàn bằng một nickname ẩn danh để tạo mâu thuẫn.

Tìm hiểu sau đó, vị này cho biết, có sự tham gia của một vài cá nhân không phải cư dân của tòa nhà, họ chủ động khuấy lên bầu không khí căng thẳng, mượn tiếng đấu tranh cho cư dân. Sau đó, nhóm này đưa ra những đòi hỏi riêng cho mình, yêu cầu chúng tôi phải đáp ứng, nếu không, họ sẽ tiếp tục xúi cư dân đấu tranh.

Do đó, theo vị này, việc đấu tranh đòi quyền lợi của cư dân là quyền lợi và trách nhiệm của mỗi cư dân, nhưng mỗi việc làm cần có chừng mực, trên cơ sở thượng tôn pháp luật và đặc biệt là để tạo dựng và xây dựng một cộng đồng sống văn minh.

Bản thân mỗi người khi đã xác định xuống tiền để sống ở chung cư cũng không mong muốn mỗi ngày lên cộng đồng lại nghe được lời phê phán, lời chê bai, lời phàn nàn từ người này và người kia để, rồi từ "cuộc sống mơ ước", trở thành "cuộc sống mệt mỏi" chỉ vì những vấn đề chưa thực sự rõ ràng có đúng hay không do người khác chia sẻ.

"Mạng xã hội mang tính "ảo" khá cao. Đằng sau đó là vô vàn góc khuất của các chiến dịch mà người phát động, điều khiển đôi khi ẩn danh, thu lợi, còn các cư dân đôi khi vô tình trở thành những quân cờ trong một cuộc chơi", vị giám đốc truyền thông chia sẻ.