Trong buổi chia sẻ pháp lý gần đây, Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group chỉ ra 4 trường hợp giao dịch bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro đang diễn ra phổ biến trên thị trường để cảnh báo nhà đầu tư.

Kiểu huy động vốn đa cấp

Đây là chiêu huy động vốn theo phương pháp Ponzi (lấy tiền người này để trả cho người khác – một hình thức đa cấp) có 5 biểu hiện phổ biến. Đầu tiên là bằng mọi giá mời gọi người mua xuống tiền đặt cọc. Bước này được gọi là tiến hành huy động vốn trái phép.

Dấu hiệu kế đến là cố tình chào bán dự án nhà đất chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật và thu tiền theo tiến độ tự đặt ra. Đặc điểm nhận diện thứ ba là nghĩa vụ của chủ đất mập mờ, thường không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục. Theo quy định của pháp luật, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản (chủ đất chưa được cấp quyền hoặc chưa được thuận chủ trương đầu tư) thì không được phép ủy quyền cho bên thứ hai bán ra thị trường được.

Đặc điểm thứ tư là xuất hiện đội ngũ nhân viên hùng hậu bán đất khi chưa được phân quyền (ủy quyền sai luật). Đặc điểm cuối cùng là người mua lần đầu (F1) vì lỡ mua sản phẩm bất động sản có rủi ro về pháp lý vẫn tiếp tục bán đi cho người khác (F2) tạo nên một vòng tròn giao dịch đa cấp không có hàng rào pháp lý vững chắc.

Trên thị trường đang có một số công ty vận hành mô hình này để bán bất động sản và nhiều nhà đầu tư đã sập bẫy, mất sạch vốn liếng. Vì vậy, trước khi xuống tiền mua sản phẩm, nhà đầu tư hãy yêu cầu bên bán tường thuật quy trình giao dịch hoặc quan sát quy trình giao dịch mẫu đồng thời kiểm tra pháp lý các bước để hạn chế rủi ro.

Một dự án tại Vũng Tàu bán hàng trăm nền tiến hành kiểu huy động vốn theo mô hình đa cấp vừa bị cơ quan chức năng địa phương tiến hành cưỡng chế. Ảnh: Nguyễn Khoa

Đầu tư "lúa non"

Trên thị trường, chiêu buôn bất động sản khi pháp lý, quy hoạch chưa hoàn chỉnh được gọi là "bán lúa non". Với lời mời gọi nền đất luôn tạo giá trị lâu bền và lướt sóng dễ dàng, bên bán không gặp khó khăn khi tiếp cận khách hàng. Người mua hiểu rõ tình trạng pháp lý của sản phẩm tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng.

Tuy nhiên, đầu tư lúa non kiểu này phát sinh rất nhiều tiêu cực. Bên bán dùng các thủ thuật để đánh vào lòng tham của nhà đầu tư như: thủ thuật bánh vẽ dự án, bánh vẽ quy hoạch, viễn cảnh hạ tầng hoàn thiện và dự án "tựa bóng ông lớn". Thực tế có rất nhiều hồ sơ bán đất giả con dấu nếu người mua không hiểu biết pháp luật, thiếu thông tin và cách thức kiểm tra quy hoạch thì rất dễ bị đánh lừa.

Lời khuyên khi đầu tư vào đất nền để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu biết bản thân mua một mảnh đất sai sót về mặt pháp lý tức là bạn đang mua rủi ro.

Chiêu mua bán cọc

"Cọc" nghĩa là khái niệm giao dịch mua bán diễn ra ngay thời điểm trước công chứng (trước chuyển nhượng dự án, sản phẩm). Rất nhiều trường hợp thị trường nóng sốt một bất động sản có thể phát sinh rất nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này sang người khác. Chính vì thực hiện giao dịch "cọc" này quá dễ dàng nên đã tạo kẽ hở cho nhiều cú lừa mua bán hợp đồng đặt cọc. Rất nhiều người không rõ mua bán cọc là gì nên càng giao dịch càng đẩy rủi ro lên đỉnh điểm. Trên thực tế chỉ có hợp đồng mua bán mới có giá trị pháp lý cao nhất và an toàn cho nhà đầu tư.

Hợp đồng cọc là một thỏa thuận dân sự chưa tiệm cận đến trong Luật Kinh doanh Bất động sản (luật không có quy định nào liên quan). Hợp đồng cọc, biên bản cọc chủ yếu là thương lượng giữa người bán và người mua. Trong trường hợp đó, người mua phải chấp nhận "luật chơi" bên bán vẽ ra. Hợp đồng cọc đa phần do bên bán đặt ra khá sơ sài, các cam kết còn yếu và nửa vời và ngắn hạn nên rủi ro rất lớn nếu người mua không biết thẩm định và thiếu kiến thức về pháp lý.

Mua bất động sản không hình thành đơn vị ở

Bất động sản không hình thành đơn vị ở là những dự án thường được quảng bá đạt chuẩn cao cấp như villa biển, resort, condotel.... Các nhóm sản phẩm chưa được quy định trong luật. Sản phẩm được quảng cáo cấp sổ đỏ lâu dài và cam kết lợi nhuận cao.

Có 3 vấn đề ở loại hình bất động sản này. Thứ nhất là cam kết lợi nhuận khủng (có những cam kết thể hiện bằng văn bản). Thứ hai là thực hiện cam kết nửa vời. Và thứ ba là giải quyết vướng mắc một cách lúng túng, cơ quan chức năng chưa có hành lang pháp lý để giải quyết mâu thuẫn này.

Vừa qua thông tin thu hồi sổ đỏ một dự án condotel ở Đà Nẵng cho thấy, nếu mua bán loại hình condotel thì thỏa thuận 2 bên sẽ là cơ sở để xử lý khi phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên các cam kết thường không bàn đến pháp lý của sản phẩm mà chủ yếu căn cứ vào hợp đồng khai thác/mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa hai bên.

Hiện chưa có tiêu chí nào để khẳng định bất động sản không hình thành đơn vị ở là loại hình đầu tư mang lại giá trị bền vững. Mặt khác khung pháp lý của loại tài sản này cũng còn nhiều lỗ hổng, chưa hoàn chỉnh. Rủi ro về mặt pháp lý đối với bên mua khi xuống tiền đầu tư loại bất động sản này rất khó lường.