Bất động sản bị định giá ảo mới đáng lo

Chủ Nhật, 16/06/2019 11:15

Thống kê cho thấy, tính đến cuối năm 2018, có 5,7 triệu tỉ đồng giá trị bất động sản và tài sản liên quan đến quyền bất động sản đang được thế chấp tại 23 ngân hàng ở Việt Nam.

Con số 5,7 triệu tỉ đồng có đáng lo hay không?

Bất động sản bị định giá ảo mới đáng lo - Ảnh 1.

Ảnh: NGỌC LINH

Có một số lo ngại được đặt ra liên quan đến con số "khủng"nói trên là: Nếu thị trường bất động sản có "mệnh hệ" gì thì các ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề, nhất là những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng tín dụng lớn; đối với các doanh nghiệp bất động sản, khi thị trường bất động sản xì hơi thì không chỉ giá trị thế chấp sụt giảm mà doanh nghiệp cũng không có tiền để trả nợ, trả lãi, làm tăng nợ xấu và tác động tiêu cực đến ngân hàng cho vay; đối với các doanh nghiệp nói chung, khi giá trị tài sản thế chấp bị giảm sút, có khả năng ngân hàng cho vay buộc họ phải bổ sung giá trị tài sản thế chấp bằng những tài sản khác, càng làm xấu thêm tình hình...

Những lo ngại trên ít nhiều là có lý. Tuy nhiên, cần nhìn nhận con số giá trị bất động sản đang thế chấp trên từ nhiều góc độ để có một đánh giá cân bằng hơn.

Trước hết, có thể nói rằng con số 5,7 triệu tỉ đồng giá trị bất động sản đang thế chấp là một con số rất lớn, cả về tương đối lẫn tuyệt đối. Để dễ hình dung, con số này còn lớn hơn cả quy mô GDP của Việt Nam (khoảng 5,5 triệu tỉ đồng năm 2018). Tuy nhiên, giá trị bất động sản đang thế chấp này, cũng theo thống kê, chỉ tương đương 57,4% tổng giá trị tài sản thế chấp theo mệnh giá đang được các bên đi vay thế chấp tại các ngân hàng.

Bên cạnh đó, với hai con số 5,7 triệu tỉ đồng và 57,4%, suy ra tổng giá trị tài sản thế chấp tại 23 ngân hàng là khoảng trên 9,9 triệu tỉ đồng. Không rõ tổng dư nợ tín dụng của 23 ngân hàng này chiếm bao nhiêu phần trăm tổng tín dụng của hệ thống ngân hàng (trong năm 2018 là 7,2 triệu tỉ đồng(2)), nhưng nếu chỉ tính giá trị tài sản đang thế chấp của riêng 23 ngân hàng thì chúng đã tương đương với gần 140% tổng dư nợ của cả hệ thống. Đương nhiên là nếu chỉ so với tổng dư nợ của 23 ngân hàng thì giá trị tài sản thế chấp sẽ lớn hơn nhiều con số 140% này.

Như vậy, có thể thấy rằng về mặt bảo đảm khoản cho vay, giá trị tài sản thế chấp tại 23 ngân hàng lớn hơn nhiều giá trị khoản cho vay của chúng, tạo ra một vùng đệm an toàn cho các khoản cho vay này kể cả khi thị trường các tài sản thế chấp (gồm bất động sản) sụt giảm vài chục phần trăm so với mệnh giá được xác lập khi cho vay. Tất nhiên, khi tất cả phân khúc thị trường bất động sản đồng loạt rơi vào suy thoái, đổ vỡ hàng loạt thì vùng đệm này sẽ trở nên mỏng hơn (hoặc biến mất) bởi hoặc giá cả bất động sản sẽ rơi tự do, hoặc tính thanh khoản bất động sản là hầu như không có vì không mấy ai còn dám đầu tư nữa. Nhưng kịch bản cực đoan này là hiếm khi xảy ra, như được nói thêm ở dưới đây.

Chuyển sang vấn đề khác là tỷ lệ 57,4% (là tỷ lệ của giá trị bất động sản đang thế chấp trên tổng giá trị tài sản thế chấp) là lớn hay nhỏ. Thực ra thì cũng chẳng có một tiêu chuẩn nào để đánh giá độ lớn của con số này và tính nghiêm trọng, nếu có, của nó. Tuy nhiên, xét về mặt rủi ro thì cũng khó có thể nói các khoản cho vay có thế chấp bằng bất động sản sẽ rủi ro hơn các khoản cho vay thế chấp bằng các loại tài sản khác gồm các loại quyền, các loại giấy tờ có giá, như chứng khoán, cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp (trừ tín phiếu, trái phiếu chính phủ), cũng như các loại tài sản hữu hình khác như nhà xưởng, máy móc và phương tiện... 

Đó là chưa kể giá trị bất động sản, theo truyền thống, có khả năng tăng giá nhiều hơn khả năng giảm giá như các loại giấy tờ có giá và tài sản hữu hình khác. Do vậy, chuyện các ngân hàng "ưa thích" bất động sản hơn là các loại tài sản khác với tư cách là tài sản thế chấp cũng là điều dễ hiểu và không kém phần hợp lý.

Nếu thị trường bất động sản "xì hơi"...

Về nguy cơ khi thị trường bất động sản "xì hơi" thì sẽ gây tổn hại cho hệ thống ngân hàng và doanh nghiệp, điều này thường chỉ đúng nếu cơ cấu bất động sản thế chấp tập trung quá mức vào một số loại hình/phân khúc nhất định và nếu ở những loại hình/phân khúc này xảy ra khủng hoảng, rớt giá. Dù chưa có một phân tích, nghiên cứu nào về cơ cấu bất động sản dùng làm tài sản thế chấp nhưng dường như không có chuyện cơ cấu bất động sản dùng làm tài sản thế chấp hiện nay của Việt Nam đang tập trung quá mức vào một vài phân khúc cụ thể nào đó, ví dụ, phân khúc đất nền và nhà ở hạng sang/có giá trị. 

Bởi, ngoài bất động sản theo cách hiểu thông thường là nhà và đất, ít nhất còn có thêm các dự án hạ tầng cơ sở được đầu tư qua các dạng thức như BT, BOT, các dự án bất động sản công nghiệp... được mang làm tài sản thế chấp, dù, xin nhấn mạnh lại, vẫn chưa có một thống kê nào cho thấy các dự án này chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng giá trị bất động sản đang thế chấp tại các ngân hàng để làm cơ sở cho các cảnh báo cần thiết, nếu có. Thêm nữa, kinh nghiệm trải qua các cuộc khủng hoảng, suy thoái trên thị trường bất động sản cho thấy kể cả giữa tâm điểm của khủng hoảng thì vẫn có những loại hình (dự án) bất động sản vẫn giữ giá hoặc tăng trưởng.

Đối với quan ngại khi thị trường bất động sản tụt dốc thì ngân hàng sẽ yêu cầu người vay bổ sung thêm tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay, điều này không luôn đúng. Tùy thuộc vào loại hình và điều kiện cho vay, sẽ có những khoản cho vay mà ngân hàng không được đòi người vay phải trả quá những gì đã nộp làm tài sản thế chấp trong trường hợp người vay mất khả năng chi trả.

Tóm lại, qua một số số liệu sơ bộ và ít ỏi về tình hình bất động sản đang thế chấp tại các ngân hàng ở Việt Nam, điều có thể tạm thời rút ra là tình hình chưa đến mức độ (quá) bất hợp lý, đáng lo ngại hay cần có giải pháp siết lại một cách khẩn cấp nếu không thì sẽ xảy ra khủng hoảng, đổ vỡ.

Chỉ lo bị nâng giá ảo

Dẫu vậy, vẫn cần phải có sự cẩn trọng nhất định với tình trạng cố ý nâng giá "ảo" của bất động sản dùng làm tài sản thế chấp bởi những bên có liên quan. Thực tế, tình trạng nâng khống giá trị tài sản thế chấp không phải là hy hữu. Mới cách đây mấy ngày có vụ tòa án xét xử cán bộ lãnh đạo Agribank, chi nhánh Mạc Thị Bưởi, về nhiều sai phạm gồm nâng khống giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng gây thiệt hại cho ngân hàng hàng chục tỉ đồng(3). 

Trước đó thì có những vụ sai phạm lên đến quy mô hàng trăm, ngàn tỉ đồng như vụ bà Hứa Thị Phấn với sự trợ giúp của cán bộ ngân hàng nâng khống giá trị ba bất động sản rồi bán cho Ngân hàng Đại Tín với giá 581,5 tỉ đồng (chưa kể một căn nhà trước đó được nâng khống giá trị rồi bán cho ngân hàng này với giá 1.105 tỉ đồng(4)), hoặc trong vụ án tại Ngân hàng Xây dựng, ông Phạm Công Danh đã chỉ đạo nâng khống giá trị tài sản đảm bảo từ 2.604 tỉ đồng lên 8.503 tỉ đồng(5)).

Chỉ qua một số ít vụ việc lừa đảo, gian lận liên quan đến tài sản thế chấp "lộ sáng" nói trên đã cho thấy giá trị bất động sản thế chấp ảo trong thực tế có thể là rất lớn mà chưa/không bị phát hiện. Đây mới là một nguy cơ gây bất ổn thực sự bởi khi ngân hàng "nhắm mắt" cho vay dựa trên giá trị tài sản ảo thì dù có không xảy ra khủng hoảng thị trường bất động sản, ngân hàng vẫn sẽ phải đối mặt với mất mát lớn, đôi khi không thể gượng dậy được, để lại hậu quả cho cả nền kinh tế như đã được chứng kiến.

Do đó, nỗ lực chính sách cần tập trung hơn vào củng cố chất lượng thẩm định, phê duyệt giá trị tài sản thế chấp cũng như chuyện phòng chống thủ đoạn (bắt tay) nâng khống giá trị tài sản thế chấp tại các ngân hàng, thay vì quá chú trọng đến hạn chế cho vay bất động sản.

Châu Phan

Gửi bình luận

XEM THÊM