Tại sao thế giới chọn mô hình Condotel để phát triển du lịch bền vững

Nhằm phát huy các tiềm năng của biển trong thế kỷ 21, Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa X) đã thông qua Nghị quyết số 09 ngày 9.2.2007 về "Chiến lược biển VN đến năm 2020", trong đó nhấn mạnh thế kỷ 21 được thế giới xem là thế kỷ của đại dương. 

Nghị quyết đã xác định các quan điểm chỉ đạo về định hướng Chiến lược biển VN đến năm 2020, Việt Nam phải trở thành quốc gia mạnh về biển, làm giàu từ biển trên cơ sở phát huy mọi tiềm năng từ biển, phát triển toàn diện các ngành, nghề biển với cơ cấu phong phú, hiện đại, tạo ra tốc độ phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả cao với tầm nhìn dài hạn.

Cùng với tầm nhìn vĩ mô, các địa phương có biển đã nhanh chóng phát triển ngành công nghiệp không khói - Du lịch và các dịch vụ phụ trợ. Có thể thấy chỉ trong 10 năm trở lại đây, hình ảnh Việt Nam xinh đẹp và thân thiện ngày một được quảng bá rộng hơn, góp phần tăng lượng khách du lịch nước ngoài.

Tổng cục Thống kê cho biết tháng 11/2019 ghi nhận mốc mới của du lịch Việt Nam với lượng khách quốc tế đạt trên 1,8 triệu lượt người, cao nhất từ trước đến nay, nâng tổng số khách quốc tế đến nước ta trong 11 tháng đạt gần 16,3 triệu lượt người, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước.

Tổng thu từ khách du lịch giai đoạn 2000 – 2018 (Theo tổng cục Du lịch VN)

Tạp chí Forbes ghi nhận con số tăng trưởng du lịch thần tốc của Việt Nam: "Năm 2018 Việt Nam đón 95,5 triệu du khách với tổng doanh thu toàn ngành du lịch vượt 620.000 tỉ đồng (khoảng 27 tỉ USD), tăng khoảng 11% so với năm trước và đưa tổng doanh thu của ngành này năm qua tăng gấp hơn 10 lần kể từ 2008."

Để đạt được những con số trên, nếu các cơ sở lưu trú, hạ tầng và giao thông không phát triển đồng bộ chắc chắn du khách sẽ không có ấn tượng tốt đẹp và không trở lại. Một trong những khu vực phát triển nóng chính là đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng với đứa con lai condotel ra đời như một xu hướng tất yếu, đang được cả thế giới đang chạy theo.

Nói một cách đơn giản và dễ hiểu nhất, hình thức đầu tư tài chính thông qua condotel là mô hình đảm bảo an toàn nhất hiện nay bởi vì nhà đầu tư sở hữu tài sản là bất động sản, được trả lãi suất và cam kết thu hồi vốn, được hưởng quyền nghỉ dưỡng (có giới hạn) tại khu vực dự án đầu tư. Như vậy, nếu so với gửi tiền ngân hàng, mua những gói du lịch trên hệ thống timeshare, đầu tư condotel quá nhàn hạ mà an toàn.

Condotel được hiểu là Condo (căn hộ) kết hợp với Hotel (khách sạn). Trên thế giới, khái niệm condotel (căn hộ - khách sạn) được hiểu là khi chủ đầu tư bán căn hộ, thì căn hộ đó bắt buộc phải đưa trở lại cho chủ đầu tư để vận hành. Người mua chỉ được quyền sử dụng căn hộ đó 1 - 2 tuần/năm.

Phát triển du lịch làm bùng sáng ngành F&B

Khi du lịch địa phương nào đó phát triển đồng nghĩa với hạ tầng, giao thông phát triển theo. Mặc dù đã xã hội hóa đầu tư hạ tầng giao thông nhưng đổi lại Nhà nước vẫn gánh theo áp lực trả nợ và thu thuế của các BOT, kéo theo nhiều hệ lụy khó ngờ.

Trong bối cảnh bừng sáng du lịch, một trong những ngành được lợi thế cao chính là ngành F&B (ngành thực phẩm và dịch vụ ăn uống) và giải trí. Khách đến càng nhiều, nhà hàng quán ăn uống, cửa hiệu bán lẻ, vui chơi giải trí càng phát triển. Khách quốc tế càng đến nhiều, nhà hàng khách sạn cao cấp càng nở rộ, bộ mặt đô thị chuyển biến hiện đại hơn, đẹp hơn.

Theo báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Euromonitor, giai đoạn 2014-2019, thị trường ngành thực phẩm và dịch vụ ăn uống Việt Nam (F&B) có tốc độ tăng trưởng trung bình 18%/năm. Trong khi đó, Statista cho rằng năm 2019, doanh thu từ thị trường F&B tại Việt Nam có thể đạt mốc 200 tỷ USD, tăng đến 34,3% so với số liệu của năm 2018. Điều này cho thấy càng về sau, tốc độ tăng trưởng ngành F&B ngày càng cao.

Nhìn lại sự phát triển condotel và bài học thành công

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, TP HCM đang có những dự án phát triển theo hình thức condotel, nhưng vì luật chưa rõ ràng, nên doanh nghiệp chọn tên khác cho các loại hình căn hộ này, như smartel. Việc đặt tên gì không quan trọng bằng việc sản phẩm vận hành như thế nào, có mang lại lợi nhuận cho khách hàng hay không.

Nguồn cung và tiêu thụ căn hộ condotel mới tính theo quý

Một trong những kinh nghiệm thành công của các chủ đầu tư condotel chỉ xoay quanh việc quản trị và cân bằng… lòng tham của các bên tham gia. Khi ông chủ khách sạn Havana trên đường Trần Phú chốt giá bàn giao căn hộ từ 1,5 tỷ đồng một căn hộ condotel cách đây vài năm, nhiều người cho rằng bán quá rẻ, sao không đẩy lên cao hơn để tăng lợi nhuận.

Thực tế, rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng có vị trí tốt đã tăng giá chóng mặt nhằm khẳng định giá trị. Thế nhưng, sự tăng giá quá cao chính là điểm yếu, ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư khi bước vào giai đoạn vận hành và trả lãi. Việc trả lãi cam kết tỷ lệ phần trăm dựa trên giá bán, nếu giá quá cao, lãi trả phải cao. Những biệt thự biển triệu đô khi đi vào vận hành, nếu cam kết 10%, mỗi năm trả gần 2 tỷ đồng.

Chủ đầu tư bớt tham, không đẩy giá cao, thì nhà đầu tư cũng nên bớt sự đòi hỏi phi mã về tỷ lệ trả lãi. Theo thống kê của các chủ sở hữu khách sạn trên thế giới, việc trả lãi từ 4-6% trong vòng 15 năm là con số an toàn nhất. Kể cả tỷ suất lấp đầy phòng dưới 50%, con số này vẫn không đẩy chủ đầu tư vào cảnh phá sản.

Khách sạn Quốc tế 5 sao Beau Rivage Nha Trang tọa lạc tại số 40 Trần Phú, trên cung đường biển sầm uất và nhộn nhịp. Ngoài hai khối tháp khách sạn còn có khu Thương mại – Dịch vụ - Nhà hàng – Giải trí với tổng diện tích trên 60.000m2 sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn.

Ngoài ra, việc phóng tay đầu tư vào quảng bá dự án, chi phí bán hàng, tiếp thị… nếu không được quản trị tốt cũng ngốn không ít tiền. Nếu tỷ lệ dành cho chi phí bán hàng trước khi đi vào vận hành đạt con số trên 15%, nghĩa là chủ đầu tư phải chấp nhận đứng trên bờ vực lỗ kéo dài tối thiểu 5 năm.

Cocobay đã chọn một mô hình đúng để kích cầu du lịch cho cả địa phương nhưng lại không quản trị được lòng tham của các bên tham gia. Chưa kể, khi đi vào vận hành, đơn vị vận hành lại phải gánh thêm lãi cho các khu nhà khác trong dự án chậm tiến độ vì thay đổi công năng, lại phải đổ tiền vào quảng bá lôi kéo khách vì vị trí không hấp dẫn du lịch… Nhiều chi phí phải đầu tư mà tiền thu về báo trước sẽ cạn kiệt trong vài năm tới, việc Cocobay nhanh chóng "cắt lỗ", nhìn thẳng sự thật, chấm dứt trả lãi ngay tại thời điểm này vẫn thông minh hơn kéo dài cơn ác mộng.