Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, khảo sát sơ bộ, trong 10 tháng qua, toàn cảnh thị trường bất động sản Sài Gòn có diễn biến sụt giảm nguồn cung, lượng giao dịch có xu hướng đi xuống thấp hơn so với một vài năm trước. Cá biệt một số phân khúc khan hiếm hàng hóa trầm trọng, giao dịch kém. Mặc dù thanh khoản hạ nhiệt, giá nhà đất vẫn neo ở mức rất cao.

Diễn tiến điều chỉnh mạnh mẽ của thị trường xuất phát chủ yếu từ pháp lý dự án quá chậm. Do vướng quy trình rà soát, thanh tra, kiểm tra hàng loạt dự án lùi thời hạn ra mắt thị trường, không thể triển khai nhanh như dự kiến. Điều này khiến cho ngày càng có ít sản phẩm nhà ở đủ điều kiện pháp lý đưa ra thị trường và tâm lý hoài nghi của khách hàng, nhà đầu tư cũng lớn dần.

Theo ông Nghĩa, nếu các vướng mắc pháp lý không sớm được tháo gỡ, đà giảm tốc của thị trường địa ốc TP HCM có thể kéo dài đến hết năm 2020 thậm chí lâu hơn. Kịch bản màu xám đang đến rất gần và rất khó kéo thị trường bất động sản nhanh chóng trở lại đà tăng trưởng nóng như giai đoạn 2016-2017.

Thông thường độ trễ của các thủ tục pháp lý bất động sản kéo dài trong 12-18 tháng, đồng nghĩa với việc các dự án có thể phải lùi ngày mở bán chính thức, ký hợp đồng mua bán sang tận năm 2020, thậm chí lộ trình xa hơn là năm 2021. "Vì vậy, vướng thủ tục pháp lý đang trở thành một trong những rủi ro lớn nhất đối với thị trường bất động sản hiện nay", ông Nghĩa nói.

Thị trường bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Trần Quỳnh

Chuyên gia này cho rằng có khá nhiều yếu tố tác động dây chuyền khiến thị trường giảm nhiệt và đi ngang như hiện nay. Thứ nhất là pháp lý các dự án đang kéo dài làm nguồn cung trì trệ. Kế đến là hạ tầng có tốc độ triển khai chậm so với tiến độ đề ra khiến thị trường thiếu lực đỡ trực tiếp.

Thứ ba là động thái siết tín dụng bất động sản của ngân hàng đang khiến các dòng vốn không cập bến thị trường địa ốc mà dần dịch chuyển sang các kênh đầu tư thay thế khác. Thứ tư là bong bóng giá đất tích tụ quá lớn khiến cho các tài sản bị định giá quá cao, cản trở kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Những yếu tố này cộng lại đang tạo ra sức ì lớn cho thị trường trong năm 2019 và có thể kéo dài sang tận năm 2020.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng từng cảnh báo về xu thế sụt giảm của thị trường bất động sản giai đoạn 2017-2019. Chủ tịch HoREA, Lê Hoàng Châu đánh giá trong hai năm gần đây (2018-2019), thị trường bất động sản (phân khúc nhà ở) trên địa bàn bị sụt giảm nguồn cung kỷ lục. Có nhiều dự án nhà ở bị "đứng hình" do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Nguyên nhân của tình trạng khan hiếm dự án nhà ở này, theo ông Châu là vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả, tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục.

Ông Châu dự báo, hệ quả trực tiếp của đà sụt giảm này là một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí nguy cơ phá sản. Ngoài ra, một hệ lụy nữa là người mua nhà cuối cùng sẽ chịu thiệt nhiều nhất khi giá bất động sản ngày càng đắt đỏ và tăng vọt, trở nên khó tiếp cận hơn.