Nguồn cung tăng, giá bán tăng

Hà Nội và TP HCM sẽ tiếp tục là hai thành phố được các nhà đầu tư khách sạn ưu ái hàng đầu, kế đến là Đà Nẵng và Nha Trang. Ảnh: Minh Duy

Nguồn cung khách sạn trên cả nước liên tục tăng trong những năm gần đây. Theo số liệu cập nhật mới nhất của Tổng cục Du lịch, năm 2018 cả nước có 28.000 cơ sở lưu trú với hơn 550.000 phòng, tăng hơn 42.000 phòng so với năm 2017. Tuy nhiên, công suất phòng bình quân lại giảm nhẹ, chỉ đạt 54% so với 57% của năm 2017.

Báo cáo về tình hình hoạt động khách sạn ở một số thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng... của một số công ty nghiên cứu thị trường cũng thông tin tương tự. Theo JLL, tính đến tháng 8-2019, tuy công suất phòng bình quân ở TP HCM chỉ đạt 68,8%, giảm 4,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ nhưng chỉ số ADR (giá phòng trung bình hàng ngày) tăng 5,8% so với cùng kỳ năm trước, doanh thu trên số phòng hiện có (RevPAR) cũng tăng 0,7%.

Tính đến tháng 9-2019, thành phố có thêm 1.114 phòng khách sạn, nâng tổng số phòng lên 20.200 phòng.

Ở Hà Nội, tính đến tháng 8-2019, chỉ số RevPAR tăng cao hơn, tăng đến 8,4% so với cùng kỳ năm ngoái trong khi giá phòng trung bình hàng ngày tăng 2,9%. Với Đà Nẵng, giá phòng trung bình hàng ngày lại giảm đến 13,2% dẫn đến doanh thu trên số phòng hiện có cũng giảm 9,6% và thể hiện dấu hiệu thừa cung.

Savills cũng có báo cáo về thị trường khách sạn TP HCM quí 3-2019, cho biết dù nguồn cung dồi dào nhưng thị trường vẫn cạnh tranh. Trong đó, tuy nguồn cung homestay phát triển trên các nền tảng trực tuyến tăng đã khiến công suất chung của phân khúc 3 và 4 sao giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước nhưng giá phòng vẫn tăng trưởng do giá ở phân khúc 5 sao tăng mạnh. Giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 83 đô la Mỹ/phòng/đêm, tăng 3% so với quí trước.

Công ty này cho rằng mặc dù phải cạnh tranh với các điểm đến mới nổi khác nhưng dự kiến các khách sạn 5 sao ở TP HCM sẽ không cạnh tranh bằng việc giảm giá mà còn có thể tăng giá sau các hoạt động nâng cấp và cải thiện dịch vụ.

Trong khi đó, tại một vài điểm đến như Nha Trang, Đà Nẵng có hiện tượng cung vượt cầu nhưng nhìn chung thị trường khách sạn vẫn đầy lạc quan nhờ sự tăng trưởng mạnh mẽ của khách du lịch, đặc biệt là du khách quốc tế đến làm ăn và du lịch tại Việt Nam. "Những đô thị lớn và các trung tâm kinh tế như TP HCM vẫn là  nơi có nhiều cơ hội. Trong đó, các khách sạn ở TP HCM vẫn làm ăn rất tốt. Vấn đề nếu có ở đây chỉ là việc khó tìm đất để phát triển các dự án mới", ông Tào Văn Nghệ, một chuyên gia về khách sạn, nói.

BCD Travel, công ty quản lý du lịch quốc tế có trụ sở chính tại Hà Lan, cũng cho biết dự kiến vào năm 2020, giá bán phòng khách sạn ở Việt Nam sẽ tăng khoảng 3-5%, cao hơn mức bình quân 2-4% của khu vực.

Nhộn nhịp mảng mua bán, quản lý

Theo BCD Travel, châu Á đang trải qua một đợt bùng nổ phát triển khách sạn chưa từng có. Trung Quốc và Ấn Độ đang dẫn đầu nhưng sự phát triển của khách sạn cũng diễn ra rất mạnh mẽ ở Việt Nam và một số thành phố lớn như Kuala Lumpur (Malaysia). Ở châu Á, nhiều tập đoàn quản lý khách sạn nỗ lực để mở rộng thị phần. Trong đó, các nhóm lớn như Marriot và Hilton, vốn đang có số phòng khiêm tốn tại khu vực này đang chạy đua để mở rộng chuỗi khách sạn.

JLL cũng ghi nhận sự nhộn nhịp trong lĩnh vực mua bán khách sạn tại Việt Nam. Trong đó, có một số giao dịch thành công nổi bật trong năm 2019 như khu nghỉ dưỡng Ho Tram Grand Strip được bán cho quỹ đầu tư Warburg Pincus; tập đoàn Berjaya chuyển nhượng 75% cổ phần của Công ty TPC Nghi Tam Village - công ty  sở hữu khách sạn Intercontinental với trị giá hơn 53,4 triệu đô la Mỹ cho Công ty TNHH Phát triển du lịch khách sạn Hà Nội...

Theo JLL, trong khi phần lớn các nhà đầu tư trong nước quan tâm phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng từ các quỹ đất trống thì nhà đầu tư nước ngoài lại quan tâm đến những khách sạn đang vận hành. Hà Nội và TP HCM dự kiến sẽ tiếp tục là hai thành phố được các nhà đầu tư ưu ái hàng đầu vì dòng tiền từ việc khai thác khách sạn tại các trung tâm kinh tế sẽ mang lại hiệu suất cao hơn. Kế đến là thành phố ven biển Đà Nẵng và Nha Trang.

Giá bán tài sản khách sạn tại Việt Nam hiện đang cao hơn so với mức vốn đầu tư dự trù của hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài. Tỷ suất lợi nhuận được ghi nhận sau các thương vụ thành công gần đây vào khoảng 7-8%.