Theo báo cáo JLL, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP HCM và Hà Nội tính đến quý IV năm 2019 đạt lần lượt 201.700 căn và 224.180 căn ở tất cả các phân khúc. Con số này tương đương tỷ lệ 17 căn hộ trên 1.000 người, tương đương mức trung bình khoảng 59 người mới có một căn hộ chung cư.

Tuy chưa tính phần diện tích nhà riêng và thấp tầng, song theo JLL, đây là tỷ lệ tương đối thấp và Việt Nam nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, vì đây là phân khúc có nhu cầu thực sự, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc của JLL Việt Nam nhận định.

Một tuyến đường có nhiều dự án chung cư tại Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Đơn vị này cũng cho rằng, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện khá cao, đặc biệt sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành. Theo ước tính của JLL, mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương Bang Kok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia) và Manila (Philippine), song vẫn cao hơn Jakarta (Indonesia).

Theo JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD, tương đương 27 triệu đồng mỗi m2. Đơn vị này cho biết, một số nhiều chủ đầu tư có mức lợi nhuận theo EBITDA (trước khi trừ lãi vay, thuế, khấu hao) ở mức 25-30% trên các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp.

"Trong khi đó, các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn. Hơn nữa, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn," ông Stephen chia sẻ.

JLL cũng cho rằng, trong vòng 2 thập kỉ tới, 25% dân số Việt Nam nằm trong độ tuổi từ 10 – 24 và độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi. Thế hệ "millennial" được kỳ vọng sẽ là tầng lớp thúc đẩy cho phân khúc nhà ở bình dân trong những năm tiếp theo, đặc biệt là tại những khu dân cư nằm gần các khu công nghiệp có kết nối thuận tiện đến các trục đường chính. Nhóm nhân khẩu học này sẵn sàng chi trả thêm để nâng cấp lên phân khúc trung cấp, có được kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm và các cơ sở tiện ích như trường học, bệnh viện và công viên.

Đơn vị này cũng cho rằng, nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang chờ đợi được đầu tư vào thị trường ở hầu hết phân khúc bất động sản. Trong đó, rất nhiều sự quan tâm về nhà ở giá rẻ tại Việt Nam từ các nước như Nhật, Hàn Quốc, Singapore, đặc biệt là sự gia tăng đáng kể của các nhóm đầu tư từ Trung Quốc. Tuy nhiên, theo JLL, không nhiều nhà đầu tư có khả năng đáp ứng những thách thức ban đầu để phát triển kinh doanh tại một thị trường mới nổi. Bên cạnh đó, bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế.

"Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các giải pháp nhà ở này trên cả nước cần rất nhiều hỗ trợ từ chính phủ", chuyên gia thuộc JLL nêu quan điểm. Vị này cũng đề xuất một số giải pháp khả thi có thể đến từ mặt pháp lý như đặt ra hạn ngạch nhằm đảm bảo rằng luôn có một tỷ lệ căn hộ giá phải chăng nhất định trong mỗi dự án nhà ở, kết hợp với việc nới lỏng các quy định quy hoạch cho nhà đầu tư.