Vẫn loanh quanh định giá đất

Thứ năm, 08/08/2019 09:41

Nếu thực sự thuế, phí về đất đai là cao, không phù hợp với thu nhập của người dân thì giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không phải giảm giá đất.

Vẫn loanh quanh định giá đất - Ảnh 1.

Pháp luật đất đai quy định giá đất theo bảng giá đất không được chênh lệch quá 20% so với giá đất trên thị trường, nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc. Ảnh: Anh Quân

Năm 1997, khủng hoảng tài chính nặng nề đã xảy ra tại khu vực Đông Nam Á, bắt đầu từ Thái Lan, cụ thể hơn là từ việc hệ thống định giá đất của Thái Lan đã bị cuốn vào vòng xoáy của bong bóng bất động sản. Thái Lan đã rút ra bài học lớn về tác động của giá đất đối với tính ổn định của hệ thống kinh tế - tài chính quốc gia.

Chính phủ nước này đã quyết định hoàn thiện hệ thống định giá bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hóa, định giá bất động sản phải bảo đảm hoàn toàn phù hợp với giá trị thị trường.

Luật đã quy định rõ ràng

Nhìn lại Việt Nam, hệ thống tài chính đất đai của ta được đổi mới quá chậm, thực hiện trên thực tế còn chậm hơn. Luật Đất đai năm 1987 không thừa nhận đất đai có giá. Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất đai có giá nhưng do Nhà nước quy định. Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường. Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ ràng về bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định.

Khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 quy định rất chi tiết về phạm vi áp dụng của bảng giá đất do Nhà nước quy định: được áp dụng để tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trong hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Tại các nước phát triển, người ta quy định giá đất theo định giá hàng loạt không được thấp hơn 80% của giá đất thị trường. Đây là một yêu cầu quan trọng để tạo dựng một hệ thống tài chính đất đai thực, trước hết tránh thất thu nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước.

Khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rất chi tiết về phạm vi phải định giá đất cụ thể: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất mà không thông qua đấu giá đất; tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất vượt hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và đất do tổ chức kinh tế sử dụng; tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quy định pháp lý của Luật Đất đai năm 2013 như vậy là rất rõ ràng và minh bạch, trường hợp áp dụng "bảng giá đất" thì không áp dụng định giá cụ thể và ngược lại. Quy trình định giá để xác định bảng giá đất cũng là định giá hàng loạt, phản ánh mặt bằng giá đất trung bình của khu vực, được phép sai lệch nhất định so với giá đất trên thị trường, khác với quy trình định giá cho trường hợp cụ thể phải phù hợp với giá đất trên thị trường theo cả không gian và thời gian.

Tại các nước phát triển, người ta quy định giá đất theo định giá hàng loạt không được thấp hơn 80% của giá đất thị trường. Đây là một yêu cầu quan trọng để tạo dựng một hệ thống tài chính đất đai thực, trước hết tránh thất thu nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước.

Tại Việt Nam, pháp luật đất đai quy định giá đất theo bảng giá đất không được chênh lệch quá 20% so với giá đất trên thị trường (điều 14 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định về giá đất). Như vậy, Việt Nam cũng bảo đảm tiêu chí về độ chênh lệch giá đất 20% giữa giá đất theo định giá hàng loạt và định giá cụ thể phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.

Nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc

Luật pháp là như vậy, rất tích cực; nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc, nếu không tiện nói phũ phàng rằng trái với quy định của luật.

Thứ nhất, Chính phủ đã quy định năm phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (điều 4 của Nghị định số 44 nói trên). Bốn phương pháp đầu là phù hợp cả về lý luận khoa học về định giá đất, lẫn về "Quy chuẩn kỹ thuật định giá" do Bộ Tài chính ban hành. Câu chuyện trái luật nằm tại phương pháp thứ năm mang tên phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được định nghĩa là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (khoản 5, điều 4 của Nghị định số 44 nói trên). Phương pháp này là phản khoa học vì không có lý luận khoa học về định giá đất nào nói rằng định giá cụ thể tương thích tỷ lệ thuận với định giá hàng loạt.

Phương pháp này cũng là trái pháp luật vì không có trong "Quy chuẩn kỹ thuật định giá" đã được ban hành; đồng thời cũng trái với phạm vi áp dụng rất tách biệt giữa bảng giá đất và định giá đất cụ thể quy định tại khoản 2 và khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 đã đề cập ở trên.

Thứ hai, trên thực tế, quy định về bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đang thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường tại tất cả các địa phương. Ở các thành phố lớn, giá đất trên bảng giá đất chỉ bằng khoảng 20-40% giá đất thị trường. Từ trực giác có thể thấy điều này làm ngân sách thất thu rất lớn đối với nguồn thu từ đất. Nhưng rất lạ là chẳng ai chịu trách nhiệm về việc quản lý nhà nước trái luật này.

Vừa qua, khi TPHCM vừa đưa ra chủ trương tăng bảng giá đất lên khoảng từ 20-30% thì lại có nhiều ý kiến không đồng thuận trên công luận với lý do làm tăng thuế, phí về đất đai. Ở đây có hai việc biệt lập không được nhầm lẫn. Thứ nhất, bảng giá đất phải phù hợp giá đất trên thị trường với khoảng chênh lệch không được quá 20% là một việc buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Thứ hai, nếu thực sự thuế, phí về đất đai là cao, không phù hợp với thu nhập của người dân thì giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không phải giảm giá đất.

Phương pháp định giá đất thứ năm do Chính phủ quy định dựa trên việc nhân hệ số với giá đất trên bảng giá đất cùng với thực tế bảng giá đất quá thấp so với giá đất thị trường đang tạo nên một hệ thống tài chính đất đai "giả vờ" ở Việt Nam. Nếu tiếp tục sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất tiêu cực, không chỉ thất thu nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước; mà còn tạo thuận lợi cho tham nhũng gắn với xác định giá trị đất đai thấp hơn thị trường khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; cũng như làm tăng thêm bất đồng thuận xã hội gắn với giá trị bồi thường về đất thấp hơn thị trường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cần xây dựng hệ thống tài chính đất đai thực - nâng bảng giá đất do địa phương quy định lên mức phù hợp giá trị thị trường

Chỉ có một hệ thống tài chính đất đai thực mới tạo được hiệu quả cao trong sử dụng đất, đóng góp cho ngân sách nhiều hơn, chống được tham nhũng về đất đai và giảm xung đột xã hội do đất.

Rất tiếc, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa qua đã đề xuất sử dụng phương pháp định giá đất thứ năm (phương pháp hệ số nhân với giá đất trong bảng giá đất) đã bàn ở trên vào bước dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để lấy ý kiến của dân. Thực chất, việc Nhà nước thu hồi đất gắn với giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc có tác động xã hội lớn. Cần định giá cụ thể một cách nghiêm túc theo đúng quy định tại điểm đ, khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai. Việc áp dụng bảng giá đất vào đây là trái luật.

Điều cấp thiết cần làm lúc này là đoạn tuyệt với phương pháp định giá đất thứ năm, nâng bảng giá đất do địa phương quy định lên mức phù hợp giá trị thị trường. Một số ý kiến cho rằng áp dụng phương pháp định giá thứ năm rất đơn giản và tiết kiệm chi phí định giá. Xin thưa rằng lao động nông nghiệp tiểu nông cũng rất đơn giản và ít tốn kém, nhưng ta vẫn phải đoạn tuyệt với tiểu nông để vươn lên nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao, từ đó mới đạt được năng suất cao và chất lượng tốt. Định giá đất cũng vậy, đừng lấy lý do đơn giản, dễ làm, ít tốn kém để biện minh, làm lệch lạc hệ thống tài chính đất đai.

Chỉ có một hệ thống tài chính đất đai thực mới tạo được hiệu quả cao trong sử dụng đất, đóng góp cho ngân sách nhiều hơn, chống được tham nhũng về đất đai và giảm xung đột xã hội do đất.

Theo Đặng Hùng Võ (thesaigontimes.vn)

Ra mắt sáng kiến AI Ready ASEAN trị giá 5 triệu USD

Ra mắt sáng kiến AI Ready ASEAN trị giá 5 triệu USD

Số hóa 07:41

ASEAN Foundation với sự tài trợ của Google. org ra mắt sáng kiến AI Ready ASEAN tại diễn đàn AI Opportunity Southeast Asia.

Tetra Pak kỷ niệm 30 năm thúc đẩy phát triển ngành công nghiệp thực phẩm và đồ uống Việt Nam

Tetra Pak kỷ niệm 30 năm thúc đẩy phát triển ngành công nghiệp thực phẩm và đồ uống Việt Nam

Doanh nhân 18:21

Tetra Pak, nhà cung cấp các giải pháp chế biến và đóng gói thực phẩm hàng đầu thế giới vừa tổ chức lễ kỷ niệm 30 năm thành lập Tetra Pak tại Việt Nam, đánh dấu 30 năm không ngừng nỗ lực thực hiện cam kết về an toàn thực phẩm, phát triển vững và đổi mới sáng tạo trong ngành thực phẩm và đồ uống (F&B).

Công viên nghĩa trang Thiên Đường: Nơi tri ân và tôn vinh giá trị gia đình

Công viên nghĩa trang Thiên Đường: Nơi tri ân và tôn vinh giá trị gia đình

Dự án 14:55

Công viên nghĩa trang Thiên Đường, tọa lạc giữa vùng đất linh thiêng của Tuyên Quang.

Phúc Sinh nhận tài trợ không hoàn lại 12 tỉ đồng từ Quỹ DFCD

Phúc Sinh nhận tài trợ không hoàn lại 12 tỉ đồng từ Quỹ DFCD

Doanh nhân 14:53

Ngày 4-10, tại TP HCM, Công ty CP Phúc Sinh chính thức ký nhận tài trợ từ Quỹ Khí hậu và Phát triển Hà Lan (DFCD) - một tổ chức phi chính phủ đến từ Hà Lan.

MoMo nhận "cú đúp" giải thưởng tại Better Choice Awards 2024

MoMo nhận "cú đúp" giải thưởng tại Better Choice Awards 2024

Số hóa 09:29

Trong hai ngày 1-10 và 2-10, Lễ kỷ niệm 5 năm thành lập Trung tâm Đổi mới Sáng tạo Quốc gia (NIC) và Ngày hội Đổi mới sáng tạo Việt Nam 2024 do Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì đã diễn ra tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc (Hà Nội).

Cake thắng giải ngân hàng công nghệ của năm

Cake thắng giải ngân hàng công nghệ của năm

Số hóa 09:28

Tối 2-10, Giải thưởng lớn “Ngân hàng công nghệ của năm” trong khuôn khổ Better Choice Awards 2024 đã được trao cho Cake by VPBank  - một ngân hàng số toàn diện đang thu hút hơn 4,6 triệu khách hàng cá nhân và ứng dụng AI trong toàn trình hoạt động.

BEST Express triển khai thanh toán qua mã QR đa năng Zalopay cho đơn hàng thu hộ COD

BEST Express triển khai thanh toán qua mã QR đa năng Zalopay cho đơn hàng thu hộ COD

Số hóa 16:39

Ngày 26-9, Mã thanh toán QR Đa Năng Zalopay sẽ được BEST Express tích hợp vào hệ thống thanh toán trên ứng dụng giao hàng từ tháng 10/2024, giúp tăng cường hệ sinh thái giao hàng không tiền mặt và nâng cao trải nghiệm người dùng.

Dự án An Huy Mỹ Việt chiến thắng giải thưởng Best Township Heritage Landscape Design Vietnam 2024

Dự án An Huy Mỹ Việt chiến thắng giải thưởng Best Township Heritage Landscape Design Vietnam 2024

Dự án 16:35

Tại lễ trao giải DOT Property Vietnam Awards 2024 diễn ra vào ngày 26-9 vừa qua, dự án An Huy Mỹ Việt được phát triển bởi Tập đoàn An Huy đã xuất sắc giành giải thưởng “Best Township Heritage Landscape Design Vietnam 2024”.

The Miami 5 – Tòa căn hộ “quốc dân” đa dạng loại hình

The Miami 5 – Tòa căn hộ “quốc dân” đa dạng loại hình

Dự án 08:32

Với diện tích linh hoạt từ 27,2 – 81,7m2 được thiết kế hiện đại, tối đa hóa công năng sử dụng, The Miami 5 được mệnh danh là tòa căn hộ “quốc dân” chiều lòng mọi khách hàng.

KITA Group ký kết hợp tác chiến lược cùng DKRS tại dự án 88SIG

KITA Group ký kết hợp tác chiến lược cùng DKRS tại dự án 88SIG

Dự án 17:16

Sáng ngày 26-9, tại TP HCM, KITA Group đã tổ chức Lễ ký kết hợp tác chiến lược dự án 88 SIG với CTCP Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS).

XEM THÊM