Bóng ma khủng hoảng bất động sản và góc nhìn 10 năm

Thứ hai, 20/04/2020 17:57

Sự chững lại của thị trường bất động sản hiện tại đã khiến giới đầu tư liên tưởng tới bức tranh ảm đạm giai đoạn 2011-2013. Nhưng với những nhà đầu tư, doanh nghiệp đã đi qua cả hai cuộc khủng khoảng vẫn cảm nhận được sự khác nhau trong quá trình vận động.


Bóng ma khủng hoảng bất động sản và góc nhìn 10 năm - Ảnh 1.

So sánh với khủng hoảng 2011-2013, thị trường bất động sản hiện tại đang lặp lại các vấn đề như nguồn vốn tín dụng bị siết và lực cầu yếu. Ảnh minh họa: V.Dũng.

Nỗi đau quá khứ - Khủng hoảng từ phía cung

Đã gần 10 năm trôi qua nhưng bức tranh đóng băng của thị trường năm 2011- 2013 vẫn còn đầy ám ảnh. Đó là khoảng thời gian im lìm và bất động của thị trường.

Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm đó là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. Ở giai đoạn hầu hết chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thì sau mỗi lần điều chỉnh chính sách tài khóa lại một lần tổn thương.

Không lâu sau Nghị quyết vòng "tuần hoàn" vốn không được duy trì, doanh nghiệp bất động và dồn cho ngân hàng khối nợ xấu khổng lồ mà các nhà điều hành vẫn gọi là "cục máu đông".

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Không ít doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm của dự án.

Chênh lệch giữa cung - cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Đi qua giai đoạn sốt nóng 2009-2010, lực cầu trên thị trường suy yếu rõ rệt.

Sau những lần tái cấu trúc như vậy, giới đầu tư lại nhìn thấy bong bóng bất động sản ngày một lớn dần.

Đỉnh điểm cuộc bán phá giá và tháo chạy khỏi thị trường của ông lớn bất động sản lúc bấy giờ là Hoàng Anh Gia Lai. Khởi đầu là dự án Hoàng Anh Thanh Bình, được hạ giá xuống còn 12-15 triệu đông/m2trong mặt bằng thời giá lúc đó với phân khúc tương tự là khoảng 25-30 triệu đồng/m2.

Thời điểm đó, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai đã ngửa bài và nói thẳng: "Giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2. Xây xong, chủ đầu tư bán giá nào cũng có lãi".

Từ những vết rạn nứt đầu tiên đó đã kéo theo sự gãy đổ dây chuyền theo hiệu ứng domino. Hình ảnh từ những sản phẩm cao cấp, những cuộc thi công và mở bán rầm rộ, những lần chen nhau cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý đã khép lại.

Thị trường xuất hiện những tòa nhà hoang phế để lại trong hành trình phá sản của không ít doanh nghiệp và doanh nhân. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi.

Thậm chí đến nay những tàn dư của cuộc khủng hoảng trước vẫn còn đâu đó xuất hiện khiến nhà đầu tư nhìn vào đó vẫn chưa thế nguôi ngoai. Cụ thể, như dự án Petro Landmark đã chết đứng trên "đất vàng" quận 2 hàng chục năm qua, người mua nhà tại dự án này đến nay vẫn chưa được nhận mà muốn bán cũng không xong. Từ một dự án biểu tượng của ngành dầu khí thời điểm đó trở thành gánh nặng của thị trường trong thời gian qua.

Nhiều chuyên gia tùng phân tích, nguyên nhân của sự đóng băng thị trường 2011-2013 được cho là đến từ chính sách điều tiết khô cứng vĩ mô trong siết tín dụng. Sự sốt nóng của giai đoạn trước đã đẩy thị trường rơi vào tình trạng "vỡ bong bóng". Ở thời điểm mà 2/3 thị trường nằm trong tay nhà đầu cơ thì khủng hoảng tín dụng đến từ phía cung là tác nhân khiến thị trường đổ vỡ.

Bóng ma hiện tại - đóng băng thanh khoản và sức cầu

Bóng ma khủng hoảng bất động sản và góc nhìn 10 năm - Ảnh 2.

Hiện tại, khi sức mua giảm mạnh, thanh khoản báo động, bất động sản đang âm thầm lặp lại những nét cũ của khủng hoảng 10 năm trước. Ảnh minh họa: Thành Hoa

Sau cuộc khủng hoảng đầu tiên, thị trường đã bắt đầu điều chỉnh, hồi sinh và tăng trưởng trở lại từ năm 2015. Tuy nhiên đà tăng trưởng này không kéo dài được lâu, khi 4 năm sau đó thị trường đã ở cuối chu kỳ tăng trưởng từ giữa năm 2019. Dấu hiệu của cuộc suy thoái mới cũng bắt đầu tương tự như giai đoạn khủng hoảng trước với những lần điều chỉnh chính sách tín dụng từ ngân hàng.


Trải qua một năm sóng gió 2019, thị trường bất động sản 2020 đã được cảnh báo là khó chồng khó. Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quí 4 – 2019 của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách đã đưa ra dự báo về thị trường năm 2020 đầy lo ngại: Đây là một năm bất ổn và khắc nghiệt với bất động sản.

Mọi sự còn xấu hơn cả dự báo khi tác động bất ngờ từ đại dịch Covid-19 đã trở thành tác nhân đẩy thị trường bất động sản rơi vào điểm trũng nhanh hơn.

Cơ sở này được đưa ra từ các tín hiệu lượng cung sản phẩm ra nhỏ giọt nhưng khối lượng hàng tồn kho ở mức khổng lồ. Các doanh nghiệp bất động sản đã lộ rõ những chỉ số tài chính tiêu cực, dòng tiền hoạt động âm, thanh khoản dường như không có.

Nguồn cung cũng hạn chế bởi các yếu tố pháp lý. Trong giai đoạn mà diễn biến phức tạp của dịch bệnh đã cản trở mọi hoạt động kinh doanh thì dù có sẵn nguồn cung cũng không thể khiến phía cầu chuyển động.

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ tính riêng phân khúc condotel, lượng hàng tồn lên 100.000 căn. Mặc dù tỉ lệ hấp thu được ghi nhận là có nhưng lượng giao dịch sụt giảm đáng kể. Những phân khúc đắt tiền có xu hướng giảm xuống.

So sánh với kịch bản năm 2011-2013, thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại đang lặp lại các chỉ số như nguồn vốn tín dụng bị siết (trước đó, đầu năm 2020, NHNN đã ra thông tư về việc siết tín dụng bất động sản); lực cầu yếu và doanh nghiệp bất động sản lao đao.

"Cầm cự" là chiến lược mà không ít doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện trước hàng loạt sự kiện mở bán bị hoãn, doanh thu không được thực hiện, chi phí quảng cáo cắt giảm. Quá trình đào thải, cắt giảm nhân sự cũng diễn ra.

Doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu. Tuy nhiên lực cầu và khả năng thanh khoản tạm thời đóng băng, nếu tình trạng này kéo dài đi quá giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp thì mở ra một chu kỳ khủng hoảng mới.

Dẫu vậy, khác với giai đoạn 2011-2013, điểm sáng của thị trường bất động sản ở hiện tại đó là khả năng xoay xở vốn của doanh nghiệp đang ngày một linh hoạt hơn. Không còn lệ thuộc quá nhiều vào ngân hàng khi họ đã cung ứng ra thị trường nguồn trái phiếu lớn để thu về tiền mặt, thậm chí những doanh nghiệp niêm yết còn huy động bằng cổ phiếu triên thị trường chứng khoán.

Kèm theo đó, sự thích ứng linh hoạt cũng như kinh nghiệm quản lý rủi ro của doanh nghiệp đã đi qua giai đoạn trước tới thời điểm hiện tại đã gia tăng. Nên khả năng cầm cự của doanh nghiệp giai đoạn này tốt hơn giai đoạn trước.

Trước đó, tại sự kiện Diễn đàn thường niên bất động sản 2019, ông Trương Anh Tú, Giám đốc khối kinh doanh Phúc Khang Corporation cho rằng, thị trường bất động sản năm 2011-2013 có một điểm khác là niềm tin của nhà đầu tư bị mất. Còn thị trường ở giai đoạn 2019 và sang năm 2020, niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ: "Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn".

Tuy nhiên hiện tại, không thể phủ nhận thực tế, sự xuất hiện đại dịch toàn cầu Covid-19 đã và đang khiến thị trường sụp đổ mọi kịch bản chống suy thoái được đưa ra cách đây chưa lâu. Bởi cuộc khủng hoảng lần này không còn khu trú trong giới hạn thị trường bất động sản mà là một cuộc khủng hoảng kinh tế trên diện rộng. Và một nền kinh tế bị đe dọa thì bất động sản khó có bức tranh sáng ở thời điểm hiện tại và tương lai gần.

Có lẽ một phần kịch bản 2011-2013 đang âm thầm lặp lại nhưng nhà đầu tư vẫn nuôi kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ sớm trở lại khi đại dịch được kiểm soát.

Theo Việt Dũng (diaoc.thesaigontimes.vn)

Quy hoạch Thủ Thiêm thúc đẩy các dự án bất động sản hạng sang tăng giá trị

Quy hoạch Thủ Thiêm thúc đẩy các dự án bất động sản hạng sang tăng giá trị

Dự án 07:58

Khi Thủ Thiêm được định hình là trung tâm tài chính, thương mại của TP HCM sẽ thúc đẩy các dự án hạng sang như The Metropole Thủ Thiêm tăng giá trị.

Hỗ trợ doanh nghiệp Việt mở rộng thị trường tại Bắc Mỹ

Hỗ trợ doanh nghiệp Việt mở rộng thị trường tại Bắc Mỹ

Doanh nhân 17:05

Để hỗ trợ các doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận thị trường Mỹ và Canada, Empowered Startups vừa tổ chức hội thảo “Mở rộng khởi nghiệp tại Mỹ và Canada”.

Dự án Artisan Park của Gamuda Land nhận giải Dự án đáng sống 2024

Dự án Artisan Park của Gamuda Land nhận giải Dự án đáng sống 2024

Doanh nhân 13:50

Dự án nhà phố thương mại Artisan Park do Gamuda Land phát triển tại trung tâm thành phố mới Bình Dương đã được vinh danh "Dự án đáng sống năm 2024".

Bosch Việt Nam là một trong 100 doanh nghiệp sản xuất bền vững

Bosch Việt Nam là một trong 100 doanh nghiệp sản xuất bền vững

Doanh nhân 13:43

Bosch Việt Nam là một trong 100 doanh nghiệp bền vững hàng đầu lĩnh vực sản xuất tại Chương trình đánh giá, công bố các doanh nghiệp bền vững tại Việt Nam 2024.

Công ty TNHH Thực phẩm Quốc tế Nam Dương: 73 năm gìn giữ "Bản sắc" thương hiệu Việt

Công ty TNHH Thực phẩm Quốc tế Nam Dương: 73 năm gìn giữ "Bản sắc" thương hiệu Việt

Doanh nhân 18:47

Các sản phẩm của Công ty TNHH Thực phẩm Quốc tế Nam Dương mang đậm bản sắc thương hiệu Việt và lan tỏa ra nhiều nước trên thế giới.

Hấp dẫn từ phân khúc căn hộ cho thuê: Nhà đầu tư dồn về Hà Nội

Hấp dẫn từ phân khúc căn hộ cho thuê: Nhà đầu tư dồn về Hà Nội

Thị trường 15:07

Khi nguồn cung căn hộ các quận trung tâm Hà Nội gần cạn kiệt, "sóng" đầu tư căn hộ cho thuê thanh khoản cao, tỷ suất cho thuê tốt thu hút nhà đầu tư nhập cuộc.

Rakuten Viber triển khai tài khoản doanh nghiệp tại Việt Nam

Rakuten Viber triển khai tài khoản doanh nghiệp tại Việt Nam

Doanh nhân 12:59

Rakuten Viber vừa chính thức triển khai các công cụ hỗ trợ miễn phí cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tại thị trường Việt Nam.

Tập đoàn Khang Điền: Tự hào thương hiệu quốc gia

Tập đoàn Khang Điền: Tự hào thương hiệu quốc gia

Doanh nhân 12:58

Tập đoàn Khang Điền lần thứ hai liên tiếp được công nhận đạt Thương hiệu Quốc gia 2024 do Bộ Công thương chủ trì.

TP Thủ Đức trong bức tranh quy hoạch của TP HCM

TP Thủ Đức trong bức tranh quy hoạch của TP HCM

Dự án 15:15

Giữ vai trò chiến lược trong bức tranh quy hoạch TP HCM, TP Thủ Đức (thuộc khu Đông TP HCM) định hướng phát triển thành đô thị sáng tạo và tương tác cao.

Masteri Lakeside - Dấu ấn hoàn thiện Masteri Collection tại Ocean Park 1

Masteri Lakeside - Dấu ấn hoàn thiện Masteri Collection tại Ocean Park 1

Dự án 22:39

Nhà phát triển BĐS quốc tế Masterise Homes chính thức giới thiệu dự án Masteri tại Ocean Park 1, Hà Nội mang tên Masteri Lakeside - Biểu tượng Sống Kết nối.

XEM THÊM