Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Ông Châu cho rằng, ách tắc lớn nhất là vốn "mồi". Năm 2017, Nhà nước chi 2.000 tỷ vốn trung hạn, còn lại kết dư để Ngân hàng Chính sách xã hội chi cho đối tượng người có công và cho vay phát triển nhà ở xã hội. Ngân hàng đã chi gần 800 tỷ đồng thực hiện chính sách với người có công và còn lại hơn 1.200 tỷ đồng chi đầu tư cho nhà ở xã hội theo cách rải đều cho các địa phương. Bộ Xây dựng đã có thống kê, từ 1 đồng vốn "mồi" ngân sách đầu tư cho nhà ở xã hội, ngân hàng thương mại đã huy động thêm được 33 đồng khác để đầu tư cho nhà ở xã hội. Vì vậy, đã giải ngân được 32.186 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, gần 50.000 người tiếp cận được nhà ở xã hội.

Giá nhà ở xã hội hiện nay dường như không khác biệt nhiều với giá nhà thương mại giá rẻ, thưa ông?

Chính sách về phát triển nhà xã hội, theo tôi, đã thiết kế sai lệch một nội dung rất quan trọng. Đó là lẽ ra không có nhà xã hội bán thu tiền ngay lập tức mà chỉ có 2 loại nhà xã hội là nhà cho thuê và nhà thuê mua (nói đúng ra phải là nhà bán trả góp dài hạn).

Về vốn "mồi", thực tế Trung ương đã cấp năm 2019 cho TPHCM 10 tỷ đồng, Hà Nội khoảng 10 tỷ đồng và phân về cho các địa phương theo cách này. Chục tỷ đồng cho một thành phố lớn để làm nhà xã hội thì thấm tháp vào đâu.

Nhà cho thuê phải chiếm 80%

Vậy theo ông, làm gì để có quỹ nhà cho thuê dài hạn như nhiều quốc gia đang làm?

Đây là điều rất khó vì chủ đầu tư đều phải vay ngân hàng thương mại. Lãi suất rẻ là 9%/năm và trung bình là 11%/năm. Phát triển với nhà xã hội hiện nay bị tắc do chính sách tài chính, tín dụng ưu đãi với nhà xã hội. Lẽ ra Việt Nam phải bỏ ngay loại nhà xã hội xây xong bán thu tiền một lần. Hơn 90% người dân Singapore có nhà ở nhờ chính sách xây dựng nhà xã hội bán trả góp và cho thuê dài hạn. Người dân mua nhà được trả góp trong 30 năm. Việt Nam đã nghèo mà lại có nhà xã hội bán thu tiền ngay lập tức thì khác gì nhà thương mại giá rẻ.

Chính sách với gói vay 30.000 tỷ đồng trước đây là áp dụng cho người mua vay mua loại nhà có giá từ 15 triệu đồng/m2 trở xuống. Thực tế có loại nhà thương mại giá rẻ như nhà xã hội, thậm chí rẻ hơn nhưng chủ đầu tư không được hưởng ưu đãi gì về tiền sử dụng đất, tiền thuế VAT. Điều đó có nghĩa nếu xây nhà xã hội mà bán ngay thì không hợp lý. Nhà xã hội thì nhà cho thuê phải là chủ đạo, phải chiếm từ 60-80%.

Hều hết nhà đầu tư đi vay tiền làm nhà xã hội phải thế chấp bằng tài sản khác chứ không phải chính dự án đó. Tại TPHCM, hàng chục doanh nghiệp làm nhà xã hội đều bằng vốn của mình đi vay. Đó là chưa kể nhiều doanh nghiệp làm nhà xã hội bị hành lên hành xuống về thủ tục, việc tháo gỡ vướng mắc chính sách rất chậm…