Bức tranh u tối của các doanh nghiệp bất động sản dường như đang quay trở lại. Ảnh: THÀNH HOA

Thách thức của doanh nghiệp

Trong hai năm trở lại đây, nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản như ngồi trên đống lửa, khi các dự án đã mua, đất công đã nhận bàn giao trước đây có thể bị thu hồi bất kỳ lúc nào hoặc bị đình chỉ vô thời hạn, do công tác đấu thầu trong quá khứ có những sai phạm gây thiệt hại cho tài sản của Nhà nước. Không ít trường hợp thậm chí còn đối mặt với rủi ro pháp lý và bị khởi tố.

Câu chuyện Novaland mới đây lại là tiếng chuông cảnh báo nữa cho thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Bỏ vào dự án Bình Khánh, khu đô thị mới Thủ Thiêm 6.000 tỉ đồng nhưng hơn hai năm không triển khai được do vướng các thủ tục pháp lý, tập đoàn Novaland vừa có thư cầu cứu Bộ trưởng Bộ Xây dựng để tiếp tục thực hiện dự án này.

Thật ra việc nhiều dự án bất động sản bị trì hoãn, đình chỉ đã không còn là chuyện hiếm trong thời gian qua, khiến chi phí vốn của doanh nghiệp phải gánh chịu rất lớn trong suốt thời gian không thể tiếp tục triển khai, nhất là khi nhiều doanh nghiệp đã tiêu tốn, bỏ vào một nguồn lực khá lớn ở thời điểm ban đầu. Đáng lưu ý là rủi ro lãi suất có thể gia tăng trở lại sẽ khiến chi phí vốn vay dự án càng tăng lên, nhất là khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay chủ yếu vay nợ ngân hàng rất lớn, lên đến 70%.

Trong một báo cáo gần đây,hãng Savills cũng cảnh báo các nhà đầu tư cần thận trọng bởi sốt đất có thể gây ra bong bóng, trong bối cảnh giá đã tăng vọt bình quân từ 50-300% trong vài năm trở lại đây. Savills cũng cho rằng, tỷ lệ giao dịch đầu tư và đầu cơ tại các dự án cao tầng tại Hà Nội và TP HCM là khoảng 50%.

Trong khi đó, ở đầu ra, nhu cầu tiêu thụ nhà ở đã có dấu hiệu chậm lại, trước những thông tin không mấy tích cực của ngành bất động sản. Từ vụ cháy chung cư Carina vào đầu năm 2018 đã ảnh hưởng mạnh đến nhu cầu mua loại hình nhà ở này của khách hàng, nhất là khi công tác quản lý chung cư còn quá nhiều bất cập; cho đến nguy cơ vỡ trận ở loại hình condotel với siêu dự án Cocobay phá vỡ cam kết đảm bảo trả lãi, như tiếng chuông cảnh báo cho phân khúc này vào cuối năm 2019 vừa qua.

Chưa dừng lại ở đó, hàng loạt dự án ma, công ty bất động sản lừa đảo bị phanh phui trong thời gian qua khiến khách hàng ngày càng mất niềm tin vào thị trường đầy rủi ro này. Thực tế ngay cả những dự án quy mô lớn, chủ đầu tư uy tín và tiếng tăm thì cho đến nay vẫn chưa thể ra "sổ đỏ" được cho khách hàng dù đã bàn giao nhà từ nhiều năm qua, khiến không ít người ngao ngán.

Về góc độ giá cả, thị trường bất động sản đã tăng quá cao trong nhiều năm, nhiều khu vực vượt xa giá trị thực, rủi ro ngày càng tăng nên nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà. Với mức độ đầu cơ quá lớn, thay vì là nhu cầu sở hữu để ở thực, nên khi lãi suất gia tăng, hoặc tăng trưởng kinh tế chậm lại ảnh hưởng lên nguồn thu nhập hiện có, nhiều nhà đầu tư vay tiền để đầu cơ sẽ kham không nổi, chấp nhận bán cắt lỗ có thể càng đẩy giá đi xuống.

Trong một báo cáo gần đây, hãng Savills cũng cảnh báo các nhà đầu tư cần thận trọng bởi sốt đất có thể gây ra bong bóng, trong bối cảnh giá đã tăng vọt bình quân từ 50-300% trong vài năm trở lại đây. Savills cũng cho rằng, tỷ lệ giao dịch đầu tư và đầu cơ tại các dự án cao tầng tại Hà Nội và TP HCM là khoảng 50%.

Trong khi nhu cầu nội địa đã và đang bị ảnh hưởng tiêu cực, dịch bệnh do chủng mới của virus corona liệu có là đòn giáng nặng nề thêm lên hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành này, khi có thể khiến dòng vốn đầu tư chậm lại, giảm nhu cầu mua nhà của người nước ngoài...? Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, tỷ trọng nguồn vốn rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đứng thứ hai, chiếm gần 30% tổng vốn nước ngoài (FDI) đầu tư vào Việt Nam trong thời gian qua.

Ảnh hưởng kết quả kinh doanh và rủi ro cho nền kinh tế

Thật ra hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết gần đây đã phần nào bộc lộ những ảnh hưởng tiêu cực, khi dòng tiền kinh doanh - yếu tố thể hiện mức độ lành mạnh trong hoạt động của doanh nghiệp, liên tiếp âm trong nhiều năm, cho thấy hàng bán bị chậm, không tiêu thụ được dẫn đến hàng tồn kho cao.

Các doanh nghiệp bất động sản thường có thói quen gom tiền tích lũy quỹ đất sạch để dành trước cho tương lai, rồi sau đó mới tìm nguồn vốn mới để triển khai, thường là vốn vay ngân hàng, kêu gọi cổ đông góp vốn thêm hoặc yêu cầu nhà đầu tư góp vốn, đặt cọc trước cho dự án. Trong nhiều trường hợp huy động không được, không đủ nguồn lực thực hiện nên dự án cứ bị treo mãi, trong khi đã lỡ rót một nguồn lực khá lớn vào cho hoạt động đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản, nên dòng tiền âm cũng là điều dễ hiểu.

Để bù đắp việc âm dòng tiền kinh doanh, sau đó doanh nghiệp thường lựa chọn phát hành cổ phần để tăng thêm vốn điều lệ. Tuy nhiên, với triển vọng thị trường chứng khoán kém khả quan thì việc phát hành thêm sẽ khó khăn hơn. Một lựa chọn khác được sử dụng ngày càng phổ biến gần đây là phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, năm 2019 có tới 41% công ty bất động sản trên thị trường đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị phát hành lên đến 37.000 tỉ đồng.

Tuy nhiên, trước xu hướng tăng trưởng quá nóng trong hai năm qua, các cơ quan quản lý cũng đang dần siết chặt hoạt động này để hạn chế rủi ro tiềm ẩn và bảo vệ cho nhà đầu tư. Được biết, Bộ Tài chính đang hoàn thiện dự thảo một nghị định bổ sung điều kiện về giới hạn khối lượng phát hành trái phiếu. Theo đó, giới hạn dự kiến sẽ theo hướng doanh nghiệp phát hành phải đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu tại báo cáo tài chính quí gần nhất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản có thể lại phải tìm về với kênh vay vốn ngân hàng quen thuộc như trước, nhưng chắc chắn sẽ không còn dễ dàng khi các chính sách tín dụng ngày càng thắt chặt đối với lĩnh vực này. Do đó, việc tìm kiếm thêm nguồn vốn tài trợ của các doanh nghiệp bất động sản cho hoạt động kinh doanh có lẽ sẽ là bài toán đau đầu trong thời gian tới.

Nếu các doanh nghiệp bất động sản gặp vấn đề, liệu nợ xấu có gia tăng trở lại và ngành ngân hàng có lao đao? Một thời tiền rẻ tràn ngập, ngân hàng mặc sức cho vay nhắm vào những lĩnh vực có biên lợi nhuận cao như bất động sản, khi rủi ro của ngành này dần bộc lộ thì ngành ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng là tất yếu.

Cũng cần biết rằng ngoài ảnh hưởng lên ngành ngân hàng, bất động sản là một trong những ngành có mức lan tỏa lớn, nên một khi thị trường nhà đất gặp vấn đề, các ngành có liên quan cũng sẽ gặp khó khăn tương ứng, dẫn đến giảm/thiếu việc làm cho người lao động, giảm thu nhập và từ đó ảnh hưởng lên sức cầu tiêu dùng của xã hội.

Vì lẽ đó, từ năm 2019 tới đầu năm nay, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã không ít lần có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành liên quan đề nghị tháo gỡ thủ tục hành chính cũng như đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản năm 2020 theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định hơn.