Thị trường bất động sản Bình Dương ghi nhận sự sôi động trong thời gian gần đây.

Bất động sản TP HCM sụt giảm

Thông tin tại sự kiện "Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM quý III/2019" mới đây, Côngg ty Cổ phần DKRA Việt Nam cho biết, qua khảo sát, trong quý III/2019, thị trường TP chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của toàn bộ thị trường. Đặc biệt là phân khúc đất nền, vốn là phân khúc được nhiều người ưa chuộng nhưng trong quý III vừa qua toàn thị trường TP chỉ có 3 dự án mới ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 473 nền, tăng 63% so với nguồn cung mới của quý II/2019, nhưng chỉ bằng 62% cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, sẽ tiếp tục duy trì sự khan hiếm trong thời gian sắp tới. Các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh. Giá bán trong quý tăng dao động 0,5% - 1% so với quý trước, tuy nhiên tính thanh khoản khá thấp.

Bên cạnh đó, việc thị trường bất động sản sụt giảm đã tác động khá lớn đến nguồn thu ngân sách trên địa bàn thành phố. Theo Cục Thuế TP HCM, nhiều DN bất động sản nợ thuế từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng chây ỳ không nộp cho ngân sách nhà nước đã khiến số nợ thuế từ mảng nhà, đất trên địa bàn TP tăng cao vọt. Nợ thuế tăng cao trong 8 tháng năm 2019 tập trung chủ yếu ở ngành xây dựng và bất động sản, chiếm 51,72% tổng nợ có khả năng thu tăng thêm.

Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), với việc nhiều DN bất động sản đang gặp khó khăn, hệ quả là nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản, từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế cũng bị sụt giảm lớn. Đối với phần lớn người dân thành phố là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư ngày càng khó mua nhà, khó thuê nhà ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Tỏa nhiệt vùng giáp ranh

Trước những khó khăn trên, việc phát triển các dự án ra vùng ven như tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An… là giải pháp tối ưu của các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư. Chiến lược mở rộng sự phát triển ra vùng đô thị lân cận trong những năm vừa qua của TP HCM nên tốc độ phát triển về hạ tầng và việc mở rộng kết nối với các tỉnh lân cận đã được triển khai như: Đại lộ Phạm Văn Đồng, đường Mỹ Phước Tân Vạn, mở rộng xa lộ Hà Nội, Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc Long Thành - Dầu Giây, tuyến Metro số 1… Chính việc kết nối giữa TP HCM và các đô thị lân cận ngày càng nhanh chóng và mở rộng đã thúc đẩy phát triển dân cư và tạo cơ hội phát triển thị trường bất động sản tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính.

Điển hình là tỉnh Long An, một điểm đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư, không chỉ vì có vị trí cạnh TP HCM mà còn vì những lợi thế mà không phải khu vực nào cũng có được. Nguồn cung thị trường đất nền tại Long An đang khá sôi động và biên độ tăng giá từ 15-30%, những điểm nóng có khi tăng dao động từ 60-80% một năm.

Ghi nhận tại Bình Dương cho thấy mặt bằng giá đất thổ cư, nhà phố xây sẵn có mức giá tăng khoảng 15-20% trong vòng một năm, riêng các dự án đã có sổ đỏ mức tăng đạt từ 25%-30%/năm. Đặc biệt là các khu vực giáp ranh với Sài Gòn đang tăng giá mạnh trong 3 năm gần đây. So với năm 2017, một số dự án khu vực thị xã Dĩ An có mức giá tăng từ 60-100%. Cụ thể, tại khu vực Dự án Trung tâm hành chính Dĩ An, năm 2017, đất nền tại một số trục đường lớn dao động từ 20 triệu đến 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng hiện nay đã chạm ngưỡng 70 triệu đồng một m2.

Không phải ngẫu nhiên mà thị trường bất động sản Bình Dương có sự biến động tăng giá khá ấn tượng trong những năm qua. Theo các chuyên gia, nguyên nhân xuất phát từ cơ sở hạ tầng đã và đang hoàn thiện, cùng với nhu cầu mua bất động sản ở khu vực này không có dấu hiệu giảm nhiệt. Ngoài ra, thị trường giá nhà đất tại Bình Dương, đặc biệt là khu vực Thị xã Dĩ An tăng cao xuất phát từ nhu cầu khai thác sử dụng hơn là mục đích đầu cơ, lướt sóng. Hầu hết những giao dịch ở những dự án có pháp lý đầy đủ đến từ nhu cầu ở thực là chính. Chính sự ổn định của nhu cầu ở thực đã giúp cho giá trị bất động sản ở các khu dân cư hiện hữu tăng giá đáng kể theo năm.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Đồng Nai cũng ghi nhận sự sôi động với nguồn cung mới nhiều, nhất là quanh khu vực sân bay Trảng Bom, Nhơn Trạch. Tuy vậy, theo các chuyên gia, đối với phân khúc bất động sản liền thổ người mua cần lưu tâm đến yếu tố pháp lý. Ở khu vực nào cũng vậy, giá trị bất động sản chỉ tăng nhanh khi dự án hiện hữu, pháp lý đầy đủ. Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, DKRA Việt Nam, trong bất kỳ phân khúc nào, uy tín của chủ đầu tư chiếm vị trí hàng đầu. Đặc biệt là sau sự việc của Công ty Alibaba, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn khi đầu tư vào các dự án.