CBRE Việt Nam cho rằng thị trường Việt Nam gần như không còn đất mới để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong ngắn hạn. Nguồn cung đất công nghiệp tại các vị trí có kết nối hạ tầng tốt - gần các cảng quan trọng và khu đô thị lớn – còn hạn chế. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các vùng công nghiệp chủ chốt đã đạt trên 90%. Ngoài ra, triển vọng tăng trưởng về diện tích đất công nghiệp ở mức thấp do việc mở rộng các nguồn cung hiện hữu gặp khó khăn.

Hạ tầng giao thông kết nối từ khu công nghiệp Sóng Thần (huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương) tới các cảng biển, sân bay hiện đã quá tải. Ảnh: Lê Tiên.

Trao đổi với VnExpress, ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp của CBRE Việt Nam – cho rằng, sự phát triển đất công nghiệp tại những khu vực công nghiệp mới diễn ra chậm do kết nối hạ tầng đến các cảng biển, cảng sông và các thị trường tiêu thụ lớn còn hạn chế. Theo ông, sẽ mất ít nhất 2 năm để các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất tại các khu công nghiệp hiện hữu. Còn việc phát triển khu công nghiệp mới cần nhiều thời gian hơn.

"Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hao tổn nhiều thời gian, chi phí cho cơ sở hạ tầng hơn so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Malaysia hay Philippines", ông Hiếu cho biết.

Còn TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam – chia sẻ thêm, cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và vận chuyển hàng hoá hiện là yếu tố có thể cản trở quyết định chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam của các nhà nhà sản xuất hàng đầu thế giới.

Ở miền Bắc, những doanh nghiệp đặt nhà máy ở các khu công nghiệp tại Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương – các địa phương nằm gần trục giao thông Hải Phòng và Hà Nội – mới hy vọng tiết giảm chi phí vận chuyển.

Ngoài ra, các cảng biển chính bao như cảng Cát Lái - cảng sông lớn nhất Việt Nam, cảng Cái Mép và cụm cảng Hải Phòng, đã ghi nhận khối lượng hàng hóa tăng nhanh trong năm qua do sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu xuất khẩu. Vì vậy, tình trạng tắc nghẽn giao thông trở thành vấn đề dù đã có sự mở rộng và cải thiện về khả năng xử lý hàng hóa, vận chuyển.

"Giao thông từ Hà Nội tới Hải Phòng rất thuận tiện, nhưng đường đi từ Hải Phòng tới các cảng biển để xuất hàng hoá ra nước ngoài lại không được như vậy", ông Khương nói.

Ngoài ra, việc giảm chi phí vận chuyển hàng hoá từ các khu vực không kết nối trực tiếp với cảng biển như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc sẽ là bài toán khó với các doanh nghiệp.

Ở miền Nam, khoảng cách từ các khu công nghiệp ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương tới cảng biển ở Vũng Tàu đều trên 100 km. Với các khu công nghiệp ở TP HCM, ông Khương cho biết, nhiều doanh nghiệp hiện chưa thể khai thác hệ thống đường thuỷ để giảm tỷ trọng hàng hoá vận chuyển trên các tuyến cao tốc, dù địa phương này sở hữu 92 tuyến đường thủy nội địa địa phương dài hơn 598,7 km, 5 tuyến đường thủy nội địa quốc gia hơn 100 km.

"Hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta những năm qua mới chỉ tập trung cho mục tiêu phát triển bất động sản, đường sá xây xong là để mua bán nhà thật nhanh", ông Khương nói và cho rằng, Việt Nam chưa có một hệ thống hạ tầng thực sự để phục vụ các khu công nghiệp.

Theo ông Khương, cơ sở hạ tầng kém về số lượng và chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao, khiến chi phí đầu tư tại Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.

Một yếu tố khác khiến các khu công nghiệp Việt Nam gặp khó khăn khi đón làn sóng dịch chuyển sản xuất là rủi ro về ô nhiễm môi trường. TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế - cho biết hiện chỉ có số ít khu công nghiệp do Honda, Samsung đầu tư bảo đảm tiêu chuẩn về xử lý chất thải và bảo vệ môi trường.

Với những khu công nghiệp khác, đặc biệt các khu công nghiệp chuyên lắp ráp sản phẩm có hàm lượng giá trị thấp ở Bình Dương, việc xử lý chất thải rắn chưa thực sự theo đúng tiêu chuẩn, môi trường làm việc của công nhân cũng chưa tốt.

"Những doanh nghiệp dịch chuyển từ Trung Quốc đều cung ứng mặt hàng giá trị cao cho các quốc gia phát triển – nơi đòi hỏi tiêu chuẩn cao về môi trường. Còn cách đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hiện chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lắp ráp, không chú trọng bảo vệ môi trường", ông Hiển phân tích.

Về vĩ mô, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, nguồn cung nguyên vật liệu và linh kiện cho các ngành công nghiệp của Việt Nam hiện phụ thuộc chủ yếu vào thị trường Trung Quốc. Còn phần lớn sản phẩm sản xuất, lắp ráp tại Việt Nam đều xuất khẩu sang các thị trường lớn như Mỹ, Nhật, châu Âu, Hàn Quốc.

Vì vậy, chỉ cần nguồn cung ứng nguyên liệu hoặc thị trường xuất khẩu bị ngưng trệ do các biến cố tương tự Covid-19, ngành công nghiệp chế biến chế tạo của Việt Nam sẽ chịu tác động ngay lập tức.

"Thị trường bất động sản công nghiệp với hai sản phẩm chính là đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng cho thuê sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực tương ứng khi nhu cầu sản xuất, xuất khẩu của doanh nghiệp chế biến chế tạo sụt giảm", ông Hiếu cho biết.