Những "điểm trừ" của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Thứ hai, 06/07/2020 14:53

Chuyên gia cho rằng hạ tầng vốn "được xây để bán nhà" chứ chưa có hệ thống thực sự phục vụ bất động sản công nghiệp nên đây có thể là "điểm trừ" khi đón sóng FDI.

CBRE Việt Nam cho rằng thị trường Việt Nam gần như không còn đất mới để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong ngắn hạn. Nguồn cung đất công nghiệp tại các vị trí có kết nối hạ tầng tốt - gần các cảng quan trọng và khu đô thị lớn – còn hạn chế. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các vùng công nghiệp chủ chốt đã đạt trên 90%. Ngoài ra, triển vọng tăng trưởng về diện tích đất công nghiệp ở mức thấp do việc mở rộng các nguồn cung hiện hữu gặp khó khăn.

Những điểm trừ của bất động sản công nghiệp Việt Nam - Ảnh 1.

Hạ tầng giao thông kết nối từ khu công nghiệp Sóng Thần (huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương) tới các cảng biển, sân bay hiện đã quá tải. Ảnh: Lê Tiên.

Trao đổi với VnExpress, ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp của CBRE Việt Nam – cho rằng, sự phát triển đất công nghiệp tại những khu vực công nghiệp mới diễn ra chậm do kết nối hạ tầng đến các cảng biển, cảng sông và các thị trường tiêu thụ lớn còn hạn chế. Theo ông, sẽ mất ít nhất 2 năm để các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất tại các khu công nghiệp hiện hữu. Còn việc phát triển khu công nghiệp mới cần nhiều thời gian hơn.

"Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hao tổn nhiều thời gian, chi phí cho cơ sở hạ tầng hơn so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Malaysia hay Philippines", ông Hiếu cho biết.

Còn TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam – chia sẻ thêm, cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và vận chuyển hàng hoá hiện là yếu tố có thể cản trở quyết định chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam của các nhà nhà sản xuất hàng đầu thế giới.

Ở miền Bắc, những doanh nghiệp đặt nhà máy ở các khu công nghiệp tại Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương – các địa phương nằm gần trục giao thông Hải Phòng và Hà Nội – mới hy vọng tiết giảm chi phí vận chuyển.

Ngoài ra, các cảng biển chính bao như cảng Cát Lái - cảng sông lớn nhất Việt Nam, cảng Cái Mép và cụm cảng Hải Phòng, đã ghi nhận khối lượng hàng hóa tăng nhanh trong năm qua do sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu xuất khẩu. Vì vậy, tình trạng tắc nghẽn giao thông trở thành vấn đề dù đã có sự mở rộng và cải thiện về khả năng xử lý hàng hóa, vận chuyển.

"Giao thông từ Hà Nội tới Hải Phòng rất thuận tiện, nhưng đường đi từ Hải Phòng tới các cảng biển để xuất hàng hoá ra nước ngoài lại không được như vậy", ông Khương nói.

Ngoài ra, việc giảm chi phí vận chuyển hàng hoá từ các khu vực không kết nối trực tiếp với cảng biển như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc sẽ là bài toán khó với các doanh nghiệp.

Ở miền Nam, khoảng cách từ các khu công nghiệp ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương tới cảng biển ở Vũng Tàu đều trên 100 km. Với các khu công nghiệp ở TP HCM, ông Khương cho biết, nhiều doanh nghiệp hiện chưa thể khai thác hệ thống đường thuỷ để giảm tỷ trọng hàng hoá vận chuyển trên các tuyến cao tốc, dù địa phương này sở hữu 92 tuyến đường thủy nội địa địa phương dài hơn 598,7 km, 5 tuyến đường thủy nội địa quốc gia hơn 100 km.

"Hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta những năm qua mới chỉ tập trung cho mục tiêu phát triển bất động sản, đường sá xây xong là để mua bán nhà thật nhanh", ông Khương nói và cho rằng, Việt Nam chưa có một hệ thống hạ tầng thực sự để phục vụ các khu công nghiệp.

Theo ông Khương, cơ sở hạ tầng kém về số lượng và chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao, khiến chi phí đầu tư tại Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.

Một yếu tố khác khiến các khu công nghiệp Việt Nam gặp khó khăn khi đón làn sóng dịch chuyển sản xuất là rủi ro về ô nhiễm môi trường. TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế - cho biết hiện chỉ có số ít khu công nghiệp do Honda, Samsung đầu tư bảo đảm tiêu chuẩn về xử lý chất thải và bảo vệ môi trường.

Với những khu công nghiệp khác, đặc biệt các khu công nghiệp chuyên lắp ráp sản phẩm có hàm lượng giá trị thấp ở Bình Dương, việc xử lý chất thải rắn chưa thực sự theo đúng tiêu chuẩn, môi trường làm việc của công nhân cũng chưa tốt.

"Những doanh nghiệp dịch chuyển từ Trung Quốc đều cung ứng mặt hàng giá trị cao cho các quốc gia phát triển – nơi đòi hỏi tiêu chuẩn cao về môi trường. Còn cách đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hiện chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lắp ráp, không chú trọng bảo vệ môi trường", ông Hiển phân tích.

Về vĩ mô, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, nguồn cung nguyên vật liệu và linh kiện cho các ngành công nghiệp của Việt Nam hiện phụ thuộc chủ yếu vào thị trường Trung Quốc. Còn phần lớn sản phẩm sản xuất, lắp ráp tại Việt Nam đều xuất khẩu sang các thị trường lớn như Mỹ, Nhật, châu Âu, Hàn Quốc.

Vì vậy, chỉ cần nguồn cung ứng nguyên liệu hoặc thị trường xuất khẩu bị ngưng trệ do các biến cố tương tự Covid-19, ngành công nghiệp chế biến chế tạo của Việt Nam sẽ chịu tác động ngay lập tức.

"Thị trường bất động sản công nghiệp với hai sản phẩm chính là đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng cho thuê sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực tương ứng khi nhu cầu sản xuất, xuất khẩu của doanh nghiệp chế biến chế tạo sụt giảm", ông Hiếu cho biết.

Theo Hoàng Thắng (vnexpress.net)

HAGL tuyển gấp 100 kỹ thuật viên sầu riêng với nhiều đãi ngộ hấp dẫn

HAGL tuyển gấp 100 kỹ thuật viên sầu riêng với nhiều đãi ngộ hấp dẫn

Doanh nhân 14:31

Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) thông báo tuyển dụng gấp 100 nhân sự kỹ thuật sầu riêng với nhiều đãi ngộ, làm việc tại các nông trường lớn ở Việt Nam và Lào.

ROX Group và bản hòa ca “Đẹp và Chất” thắp sáng hành trình 29 năm

ROX Group và bản hòa ca “Đẹp và Chất” thắp sáng hành trình 29 năm

Doanh nhân 18:00

Gala “Đẹp và Chất" tối 15-6 đã đưa cán bộ nhân viên ROX Group và khách mời đi qua hành trình đầy cảm xúc từ những khoảnh khắc đẹp nhất trong mùa ROXMei 2025.

Khánh thành nhà máy hóa dầu xanh, hướng đến phát triển bền vững

Khánh thành nhà máy hóa dầu xanh, hướng đến phát triển bền vững

Doanh nhân 16:07

Công ty CP Tập đoàn Tây Sài Gòn (TSG Petro) vừa khánh thành Nhà máy Hóa dầu Quốc tế TSG Petro tại Khu công nghiệp Hải Sơn, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Tâm điểm đầu tư của siêu đô thị TP HCM sau sáp nhập

Tâm điểm đầu tư của siêu đô thị TP HCM sau sáp nhập

Dự án 10:22

Đề án sáp nhập TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu chính thức thông qua, là cột mốc quan trọng đánh dấu giai đoạn tái cấu trúc toàn diện không gian đô thị.

ITL khẳng định vị thế quốc tế tại Transport Logistic & Air Cargo Europe 2025

ITL khẳng định vị thế quốc tế tại Transport Logistic & Air Cargo Europe 2025

Doanh nhân 09:25

Tham gia Triển lãm và Hội nghị tại Transport Logistic & Air Cargo Europe 2025, ITL khẳng định là cầu nối thương mại đáng tin cậy giữa Việt Nam và thế giới.

Veron "Tri ân và tôn vinh hành trình kiến tạo"

Veron "Tri ân và tôn vinh hành trình kiến tạo"

Doanh nhân 09:23

Sự kiện "Veron Day - Appreciation & Celebration" ngày 11-6 nhằm tri ân những cá nhân, tập thể... vì sự phát triển của Veron Group tại Việt Nam và toàn cầu.

Mùa ROXMei đẹp và chất của ROX Group

Mùa ROXMei đẹp và chất của ROX Group

Doanh nhân 19:29

Một đêm nhạc đặc biệt sẽ mở ra không gian kỷ niệm 29 năm Ngày truyền thống đầy cảm xúc của ROX Group.

Ngân hàng số Cake tung tính năng chuyển tiền nhanh AI từ hình ảnh và tin nhắn

Ngân hàng số Cake tung tính năng chuyển tiền nhanh AI từ hình ảnh và tin nhắn

Số hóa 09:29

Với tính năng "Chuyển tiền nhanh AI", ngân hàng số Cake là đơn vị tiên phong ở Việt Nam cho phép chuyển tiền nhanh bằng AI từ việc dán hình ảnh hoặc tin nhắn.

Bosch chuyển giao bộ phận công nghệ tòa nhà sang Triton Partners

Bosch chuyển giao bộ phận công nghệ tòa nhà sang Triton Partners

Doanh nhân 08:25

Keenfinity, trước đây là Bộ phận công nghệ tòa nhà của Tập đoàn Bosch đang trong quá trình chuyển giao sang Triton Partners.

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới

Dự án 13:45

Khái niệm sống sang không còn là sự phô trương mà bởi chất lượng và chiều sâu cảm xúc, "home resort" dần trở thành lựa chọn của giới thượng lưu.

XEM THÊM