Tín hiệu cho bất động sản năm 2021 hồi phục vẫn đang "bất định" phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quyết định là vấn đề kiểm soát dịch Covid-19 của cả thế giới và trong nước.

Theo thống kê của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quý 1 năm 2020 so với thời điểm cuối năm 2019, tổng dư nợ toàn ngành tăng 160.100 tỷ đồng, tuy nhiên, dư nợ tín dụng về bất động sản chỉ tăng 4.596 tỷ đồng, tốc độ tăng của dư nợ tín dụng là 0,88% giảm 3,48% so với cuối năm 2019. Nguyên nhân của việc dư nợ tín dụng bất động sản giảm chủ yếu là do quý 1 năm 2020 chính là khoảng thời gian đại dịch Covid-19 diễn ra phức tạp nhất, tình hình chung của thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm.

Nhiều số liệu thống kê cho thấy sự sụt giảm của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế bị tác động mạnh bởi dịch bệnh, các hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ. Doanh nghiệp gặp khó khăn, thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư cũng đứng yên, thận trọng nghe ngóng, chờ thời. Các dự án bị lùi lịch ra hàng, các sàn giao dịch im ắng, nằm yên. Một thống kê cho thấy, có đến hàng ngàn sàn giao dịch tạm dừng giao dịch hoặc đóng cửa. Con số này đã cho thấy rõ nhất toàn cảnh thị trường trong phần lớn năm 2020.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hai đợt dịch bệnh Covid 19 vừa qua đã, đang tác động tiêu cực đến toàn bộ hệ thống của thị trường bất động sản Việt Nam; trong đó nghiêm trọng nhất là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong phần lớn thời gian của giai đoạn đầu năm, cả nước phải gồng mình chống dịch Covid 19, phải giãn cách và ngừng các hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam càng về cuối năm càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Khi Việt Nam kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh Covid-19, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, lực cầu sẽ được tiếp sức để thị trường bất động sản nóng ấm, phục hồi trở lại.

Hiện nay, sản phẩm tồn khó bán trên thị trường chủ yếu đến từ những dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, giá bán cao, không ở vị trí đắc địa, không nằm trong lõi trung tâm thành phố; biệt thự có tổng giá trị lớn; dự án xây dựng giá bán không hợp lý, cao hơn giá trị của thị trường; dự án không đảm bảo chất lượng (hạ tầng giao thông – xã hội – dịch vụ), cảnh quan, môi trường...

Bên cạnh đó, giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Cụ thể, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút "bong bóng". Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao do áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Giá đất ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

"Tôi cho rằng khó khăn do dịch bệnh cũng là thời điểm để các doanh nghiệp bất động sản nhìn lại mình, nghiên cứu thị trường một cách kỹ lưỡng, để thực hiện tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, chú trọng phát triển phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng" - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Dù chịu tác động của dịch bệnh trong nửa đầu năm nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn giữ được viễn cảnh tích cực trước mắt và trong trung hạn. Báo cáo triển vọng kinh tế thế giới trong năm 2020 của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), trong năm 2020, nền kinh tế Việt Nam sẽ đứng thứ 4 trong khu vực Đông Nam Á, vượt Singapore và Malaysia.

Theo "Báo cáo Cập nhật Triển vọng phát triển châu Á (ADO) 2020" của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) GDP Việt Nam dự kiến tăng 1,8% trong năm 2020 và tăng ở mức 6,3% trong năm 2021. Tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XIV đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2021 với mục tiêu năm 2021 tăng trưởng GDP là 6%, quy mô GDP bình quân đầu người khoảng 3.700 USD/người.

Sức chịu đựng và khả năng phục hồi tốt của nền kinh tế Việt Nam là yếu tố quan trọng để thúc đẩy dòng tiền đổ vào bất động sản trong thời gian tới. Theo dự báo có hai kịch bản sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2021.

Kịch bản thứ nhất, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên được đảm bảo (điều kiện là dịch bệnh được kiểm soát ở phạm vi thế giới và Việt Nam, vaccine Covid-19 được ứng dụng có hiệu quả) thì thị trường bất động sản sẽ phát triển ở mức cao hơn năm 2019, thậm chí sẽ có sự bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường khu vực nhất định.

Theo ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nếu dịch bệnh được kiểm soát thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những siêu dự án với quy mô lớn và rất lớn được đầu tư dưới dạng các tổ hợp du lịch, nghỉ dương, giải trí với hạ tầng tốt, được khai thác, vận hành một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh - thông minh. Đó sẽ là những dự án tạo ra sức nóng và sự dẫn dắt trên thị trường. Năm 2021, thị trường bất động sản có thể hy vọng vào một bức tranh tươi sáng hơn.

"Các yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Với những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, những nhà đầu tư đủ tự tin kiểm soát tài sản và tiềm lực tài chính sẽ có cơ hội tốt để tiếp cận với nguồn cung dồi dào và giá tốt hơn trong tương lai" - ông Bùi Văn Doanh nói.

Kịch bản thứ hai của thị trường bất động sản trong năm 2021 được các chuyên gia dự đoán, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên không được đảm bảo (tình hình dịch bệnh trong nước và trên thế giới không thể kiểm soát) thị trường bất động sản năm 2021 vẫn sẽ giữ được mức như năm 2020. Điều này có nghĩa là thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng, tính thanh khoản thấp. Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (phụ thuộc nhiều vào khách du lịch) sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Và nếu như không có sự can thiệp của Chính phủ và sự chủ động, thích ứng của doanh nghiệp, về lâu dài, có thể dẫn đến tình trạng đóng băng của phân khúc bất động sản này.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp kinh doanh có thể tận dụng để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới. Dòng vốn đầu tư có thể tiếp tục rót vào thị trường bất động sản qua nhiều kênh khác nhau để đón đầu, chuẩn bị cho giai đoạn phát triển trong những năm tiếp theo. Thậm chí gần đây, lãi suất huy động và cho vay liên tục giảm cho thấy các ngân hàng thương mại đang gặp khó vì không có khách vay. Khi lãi suất giảm mạnh, chắc chắn các ngân hàng sẽ ưu tiên lựa chọn kênh cho vay bất động sản, bởi vẫn có thể sinh ra lợi nhuận khá chắc chắn. Đây cũng vẫn là những yếu tố thuận lợi cho thị trường bất động sản năm 2021.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch & Đầu tư) công bố, tính đến ngày 20/10/2020, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt hơn 23 tỉ USD, bằng 80% so với cùng kỳ năm 2019. Sau thời gian dài giữ vị trí số 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, hoạt động kinh doanh bất động sản đã bị tụt xuống vị trí thứ 3. Lĩnh vực sản xuất, phân phối điện vươn lên vị trí thứ 2.

Tính chung 3 quý, vốn đăng ký đầu tư trong lĩnh vực bất động sản chỉ đạt gần 3,25 tỷ USD, chiếm khoảng 15% tổng nguồn vốn FDI đăng ký mới, tăng dần từ 0,264 tỷ USD lên 2,35 tỷ USD. Bộ Xây dựng ghi nhận, trong quý 3 thị trường vẫn có phản ứng tích cực thể hiện qua số liệu về tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh 400% so với quý trước đó. Các chuyên gia bất động sản đánh giá, sự phục hồi của dòng vốn ngoại vào Việt Nam là một tín hiệu tốt. Việt Nam có lợi thế trong kiểm soát dịch bệnh, là điểm đến mới trong sự dịch chuyển đầu tư và dòng vốn FDI có thể sẽ là "đòn bẩy" cho thị trường bất động sản trong năm 2021. Các thương vụ mua bán sáp nhập dự án lớn có thể diễn ra khi các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại./.