Nhiều rủi ro
Trong năm 2017 và đầu 2018, thị trường BĐS đã xảy ra tình trạng tăng trưởng "nóng" ở một số khu vực, tỉnh thành.
Các khu vực vùng ven thuộc TP HCM và những vùng đất giáp ranh TP cũng trỗi dậy cả về giá lẫn giao dịch. Một số khu vực thuộc tình Đồng Nai, Bình Dương, Long An… giá đất đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3…
Đáng chú ý, cơn sốt còn đặc biệt lan nhanh ở những nơi được kỳ vọng trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, khiến giá bất động sản tại những khu vực này đã tăng hàng chục lần so với cách đây vài năm.
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, trong thời gian qua, Việt Nam đã chứng kiến dòng vốn đầu tư gián tiếp vào thị trường BĐS thông qua kênh M&A rất lớn. Các quỹ đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài đã đầu tư hàng chục tỉ USD vào thị trường bất động sản. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2018, hàng loạt giao dịch lớn đã được thực hiện với tổng giá trị khoảng 929 triệu USD.
Tuy nhiên, nếu so với các nước khác trong khu vực, tổng vốn đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam vẫn còn rất thấp. Lý do là bởi chúng ta có những thách thức về tính minh bạch cũng như cơ cấu trong dòng vốn…
Theo bà Dương, hiện nay, Việt Nam có rất nhiều yếu tố thuận lợi để thị trường BĐS phát triển nhờ tăng trưởng kinh tế ngoạn mục, với nền tảng ổn định hơn. Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng và tăng trưởng của tầng lớp trung lưu cũng tạo động lực cho nguồn cầu. Bên cạnh đó là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng cũng như nhiều chính sách hỗ trợ mới được triển khai.
Tuy nhiên, thị trường cũng đứng trước nhiều thách thức khi giá đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường, lãi suất đang có chiều hướng giảm và việc chậm trễ trong thi công hạ tầng cũng ảnh hưởng đến toàn cục thị trường.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, chính sách của cơ quan quản lý chính là điều kiện quyết định để thị trường BĐS có thể phát triển mạnh hay không. Thế nhưng, hiện nay, ông vẫn chưa thấy được định hướng lâu dài của Chính phủ hay Ngân hàng Nhà nước liên quan tới bất động sản.
Thị trường BĐS đang tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn.
Cụ thể, theo ông Hiếu, các nhà quản lý hiện nay đang có xu hướng "vừa đánh vừa xoa", khi một mặt khuyến khích các ngân hàng cho vay và hạ lãi suất cho vay. Thế nhưng, một mặt khác, lại "siết" nguồn tín dụng vào BĐS khi hạ tỉ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Cùng với đó là nâng hệ số rủi ro cho vay trong kinh doanh bất động sản lên 200%.
Ông Hiếu cho rằng, trong năm 2019, thị trường BĐS có thể sẽ xảy ra tình trạng "bong bóng" nếu giá bất động sản vẫn tăng chóng mặt như hiện nay, đặc biệt là đạt mức 100% trở lên. Việc nguồn tín dụng vẫn liên tục đổ vào thị trường BĐS cũng sẽ góp phần đẩy nhanh việc hình thành "bong bóng" này.
Lý do, là bởi bất cứ thị trường nào cũng có thể xảy ra khủng khoảng bởi không bao giờ có sự cân bằng vĩnh viễn giữa cung và cầu. Đây là 2 thái cực song hành với nhau, cung lên với cầu, cầu lên cung lên. Khi nào cung vượt quá cầu thì xảy ra "bong bóng" và sụp đổ.
BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn
Ông Võ Chí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu cạnh tranh cho rằng, muốn biết thị trường BĐS nguy cơ đến mức nào thì cần nhìn vào nhiều chỉ số.
Đầu tiên là mức độ thanh khoản của thị trường. Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu, tính thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Tại TP HCM, thanh khoản tốt nhất vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân, giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.
Thứ hai là về giá. Đây sẽ là một vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Thế nhưng, nhìn vào thị trường trong thời gian qua, chỉ có phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng không nhiều, chỉ từ 3-5%. Thậm chí, phân khúc căn hộ lại có xu hướng giảm do ảnh hưởng của vụ cháy chung cư Carina hồi tháng 3-2018.
Dấu hiệu thứ 3 là giao dịch, sơ cấp hay thứ cấp cũng là yếu tố rất quan trọng. Khi mà các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40%, thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Có những giai đoạn, ở một số phân khúc đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại.
"Quả thực, diễn biến thị trường đã đem đến nhiều mối lo ngại và chúng ta phải cẩn trọng. Nhưng không nên vì thế mà hốt hoảng", ông Thành nói.
Trả lời câu hỏi về việc có nên đầu tư vào BĐS thời điểm này, ông Thành cho rằng, bất động sản là kênh đầu tư nên được quan tâm, dù ở bất kỳ thời điểm nào.
Và khi đã quan tâm, thì nên so sánh chi phí cơ hội khi đầu tư vào BĐS với các lĩnh vực khác. "Khi nói đến bất động sản, là nói đến nhiều phân khúc khác nhau. Mỗi phân khúc có hình thức đầu tư khác nhau. Chính vì thế, nhà đầu tư cần có cái nhìn chín chắn hơn để đưa ra lựa chọn phù hợp", ông Thành chia sẻ.
Trong khi đó, bà Dương Thuỳ Dung cho rằng, bất cứ kênh đầu tư nào cũng đều có rủi ro, nhưng bất động sản lại có quá nhiều lựa chọn để phân tán các rủi ro đó. Hiện tại, mỗi phân khúc của BĐS lại vận hành theo 1 chu kỳ khác nhau, do đó, rủi ro là chưa đáng lo ngại.
Về phần mình, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu lại đưa ra cách nhìn khác nhau cho mỗi "túi tiền" của nhà đầu tư.
Theo ông Hiếu, nếu có từ 500 triệu trở xuống, người dân không nên đầu tư vào BĐS, mà hãy mang số tiền đó đi gửi ngân hàng vì không có rủi ro.
Nếu có từ 500 triệu đến 1 tỉ, người dân nên xem xét đầu tư vào BĐS nhưng cần hợp tác với người khác. Vì với số tiền này, nhà đầu tư chỉ có thể đầu tư vào 1 căn hộ, và lúc đó rủi ro là tương đối lớn.
Nếu có từ 1 tỉ - 10 tỉ, nên đầu tư vào bất động sản bằng số tiền của mình. Nhưng không nên bỏ quá 1/3 tiền mà mình có vào BĐS.
Khi có từ 10 tỉ trở lên, nên đầu tư vào BĐS bằng tỷ trọng mạnh hơn, khoảng 40%, 60% còn lại nên phân bổ vào những kênh đầu tư khác.
Từ 100 tỷ trở lên, nhà đầu tư có thể thành lập 1 công ty kinh doanh BĐS thay vì phải đi mua lại để kiếm lời.
