Xây nhà cao tầng trong nội đô: Cần quản lý chặt các tiêu chí xây dựng

Thứ bảy, 29/09/2018 08:05

Phát triển các công trình cao tầng trong nội đô là xu thế tất yếu. Các đô thị của Việt Nam, trong đó có hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng nằm trong xu thế này. Tuy nhiên, những bài học về công tác quản lý, thiết kế đô thị vẫn là điều mà chúng ta cần suy ngẫm.

Áp lực cho hạ tầng kỹ thuật

Theo số liệu của Cục Hạ tầng kỹ thuật Việt Nam, phần lớn các công trình đã được đưa vào sử dụng và xây dựng mới tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đều được được xây dựng trong khu đô thị, đặc biệt là khu vực đô thị lõi, các công trình cao tầng được thiết kế và thi công theo mô hình công trình cao tầng hỗn hợp.

Tại Hà Nội có thể kể đến các tổ hợp công trình như chung cư Pacific Place Hà Nội (quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng), chung cư Kinh Đô Building (quận Hai Bà Trưng, cao 29 tầng), tổ hợp Indochina Plaza Hà Nội (quận Cầu Giấy, 2 tòa tháp 43 - 54 tầng). 

Bên cạnh đó, các Khu đô thị nằm trải đều ở tất cả các quận nội đô của TP Hà Nội có tỷ lệ sử dụng đất để xây dựng các công trình cao tầng nói riêng và các công trình hạ tầng nói chung ở mức cao, từ 60 – 90%. Tiêu biểu như ở khu trung tâm bán đảo Linh Đàm, tỷ lệ sử dụng đất lên tới 90%.

Xây nhà cao tầng trong nội đô: Cần quản lý chặt các tiêu chí xây dựng - Ảnh 1.

Lý giải về điều này, GS.TS.KTS Nguyễn Tố Lăng - nguyên Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, hiện nay tại các TP lớn xuất hiện nhiều công trình xây dựng cao tầng, với mật độ xây dựng quá cao là do các chủ đầu tư tận dụng tối đa không gian sử dụng. 

Từ đó, gây áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, ảnh hưởng đến chất lượng sống trong các nhà cao tầng. Việc thiết kế đô thị chưa được quan tâm đúng mức tại những khu vực có nhà cao tầng.

TS.KTS Đặng Tiên Phong – Phó Viện trưởng Viện Kiến trúc Quốc gia cũng cho biết, việc chưa tính đúng các chỉ tiêu áp lực sử dụng của phần diện tích hỗn hợp với hệ thống hạ tầng đô thị (thường bỏ qua đối với diện tích trung tâm thương mại - dịch vụ) về mặt cơ học, có thể làm gia tăng các áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nội đô lịch sử, do tần suất đi lại và sử dụng trong các giờ cao điểm là khá lớn. 

Cùng với đó, hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định cho công tác thiết kế công trình hỗn hợp cao tầng còn chưa thống nhất và đồng bộ, nên việc "bùng nổ xen cấy" các dự án công trình hỗn hợp cao tầng trong khu vực nội đô cũng trở thành rào cản cho công tác quản lý cấp phép cũng như thiết kế. Vì thế, xảy ra những tác động tiêu cực của việc phát triển nhà cao tầng với đô thị, mà biểu hiện rõ nét nhất là các hiện tượng kẹt xe, ngập úng, quá tải hạ tầng thường xuyên xảy ra.

Quản lý như thế nào?

Theo TS.KTS Đặng Tiên Phong, một trong những giải pháp để có thể hài hòa giữa không gian nhà cao tầng và xen cấy công trình cao tầng hỗn hợp trong vùng đô thị lõi là xây dựng các chỉ tiêu, tiêu chí cho phát triển nhà cao tầng nói riêng và công trình cao tầng hỗn hợp nói chung. "Cần phải quản lý chặt chẽ các hệ số dung nạp về giao thông, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật để có thể cân bằng với nhu cầu thương mại toàn khu" - TS.KTS Đặng Tiên Phong nói.

Đối với dạng công trình nhà ở, diện tích khu vực trung tâm thương mại trong các tòa nhà chung cư, cần đáp ứng các tiêu chí cụ thể: Mật độ tập trung người phù hợp; quy mô diện tích có tỷ lệ tương quan phù hợp với tổng diện tích sàn; đảm bảo khả năng thoát người an toàn; có vị trí xây dựng tiếp cận gần với các tuyến giao thông chính; phù hợp với quy hoạch chung phân khu của khu vực.

Tỷ lệ diện tích công trình thương mại đối với loại công trình phi nhà ở nhưng có một số nhỏ căn hộ chung cư hoặc khách sạn thì cũng cho phép tối đa chiếm 40% trên tổng diện tích sàn. Diện tích tổng thể chỗ để xe, đối với công trình hỗn hợp dịch vụ, không được vượt quá 20% tổng diện tích sàn công trình để tránh tác động lên hệ thống giao thông chung toàn khu vực.

Cũng theo TS.KTS Đặng Tiên Phong, các công trình cao tầng hỗn hợp tại khu vực nội đô cũng cần tuân theo các quy định về khoảng đệm, khoảng lùi và khoảng đệm cây xanh cần thiết để làm đẹp cho kiến trúc cảnh quan, tránh xung đột về giao thông. Tùy theo các loại chức năng và vị trí khác nhau, mà các công trình hỗn hợp có khoảng lùi từ 5 – 30m với khoảng đệm trồng cây xanh từ 3 - 5m

TS.KTS Đặng Tiên Phong – Phó Viện trưởng Viện Kiến trúc Quốc gia cũng cho biết, việc chưa tính đúng các chỉ tiêu áp lực sử dụng của phần diện tích hỗn hợp với hệ thống hạ tầng đô thị (thường bỏ qua đối với diện tích trung tâm thương mại - dịch vụ) về mặt cơ học, có thể làm gia tăng các áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nội đô lịch sử, do tần suất đi lại và sử dụng trong các giờ cao điểm là khá lớn.

Cùng với đó, hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định cho công tác thiết kế công trình hỗn hợp cao tầng còn chưa thống nhất và đồng bộ, nên việc "bùng nổ xen cấy" các dự án công trình hỗn hợp cao tầng trong khu vực nội đô cũng trở thành rào cản cho công tác quản lý cấp phép cũng như thiết kế. Vì thế, xảy ra những tác động tiêu cực của việc phát triển nhà cao tầng với đô thị, mà biểu hiện rõ nét nhất là các hiện tượng kẹt xe, ngập úng, quá tải hạ tầng thường xuyên xảy ra.

Quản lý như thế nào?

Theo TS.KTS Đặng Tiên Phong, một trong những giải pháp để có thể hài hòa giữa không gian nhà cao tầng và xen cấy công trình cao tầng hỗn hợp trong vùng đô thị lõi là xây dựng các chỉ tiêu, tiêu chí cho phát triển nhà cao tầng nói riêng và công trình cao tầng hỗn hợp nói chung. "Cần phải quản lý chặt chẽ các hệ số dung nạp về giao thông, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật để có thể cân bằng với nhu cầu thương mại toàn khu" - TS.KTS Đặng Tiên Phong nói.

Đối với dạng công trình nhà ở, diện tích khu vực trung tâm thương mại trong các tòa nhà chung cư, cần đáp ứng các tiêu chí cụ thể: Mật độ tập trung người phù hợp; quy mô diện tích có tỷ lệ tương quan phù hợp với tổng diện tích sàn; đảm bảo khả năng thoát người an toàn; có vị trí xây dựng tiếp cận gần với các tuyến giao thông chính; phù hợp với quy hoạch chung phân khu của khu vực.

Tỷ lệ diện tích công trình thương mại đối với loại công trình phi nhà ở nhưng có một số nhỏ căn hộ chung cư hoặc khách sạn thì cũng cho phép tối đa chiếm 40% trên tổng diện tích sàn. Diện tích tổng thể chỗ để xe, đối với công trình hỗn hợp dịch vụ, không được vượt quá 20% tổng diện tích sàn công trình để tránh tác động lên hệ thống giao thông chung toàn khu vực.

Cũng theo TS.KTS Đặng Tiên Phong, các công trình cao tầng hỗn hợp tại khu vực nội đô cũng cần tuân theo các quy định về khoảng đệm, khoảng lùi và khoảng đệm cây xanh cần thiết để làm đẹp cho kiến trúc cảnh quan, tránh xung đột về giao thông. Tùy theo các loại chức năng và vị trí khác nhau, mà các công trình hỗn hợp có khoảng lùi từ 5 – 30m với khoảng đệm trồng cây xanh từ 3 - 5m



Nguồn KT&ĐT

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Dự án 13:37

Khi thành phố trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, một làn sóng bất động sản mới nổi lên

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Dự án 10:36

Không chỉ là tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, Gamuda Land còn là một doanh nghiệp tiên phong thực hiện ESG (Enviromental–Social–Gorvernance).

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

Dự án 10:14

"Home resort" đang dần trở thành lựa chọn của giới nhà giàu bởi chất lượng trải nghiệm và chiều sâu cảm xúc.

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Dự án 10:23

Trung tâm TP HCM (Quận 1, Quận 3) đang trở nên quá tải, sự nổi lên của các “trung tâm mới” là một điều tất yếu để tái cấu trúc đô thị hiện đại.

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Dự án 08:15

The Meadow sở hữu không gian xanh bình yên cùng những tiện nghi chuẩn quốc tế, đáp ứng mọi nhu cầu của cộng đồng dân cư văn minh.

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Dự án 13:23

Gamuda Land - một tên tuổi uy tín trong lĩnh vực bất động sản quốc tế - tiếp tục khẳng định cam kết đầu tư lâu dài và mạnh mẽ tại Việt Nam.

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Doanh nhân 10:20

Gamuda Berhad là doanh nghiệp hàng đầu ở Đông Nam Á về xây dựng và hạ tầng giao thông đô thị, năng lực thi công vượt trội và chiến lược quốc tế hóa nhất quán.

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Dự án 18:18

Gamuda Land đang kiên định theo đuổi triết lý "phát triển có trách nhiệm", thông qua chiến lược tổng thể mang tên Gamuda Green Plan.

Gamuada land Việt Nam vinh danh với cú đúp giải thưởng uy tín 2025

Gamuada land Việt Nam vinh danh với cú đúp giải thưởng uy tín 2025

Dự án 17:59

Ngày 23-4 tại Hà Nội, Gamuda Land Việt Nam vinh dự nhận cú đúp giải thưởng danh giá trong khuôn khổ hai diễn đàn lớn cấp quốc gia.

Hội Doanh nhân trẻ TP HCM ra mắt Ban chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn

Hội Doanh nhân trẻ TP HCM ra mắt Ban chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn

Doanh nhân 15:56

Hội Doanh nhân Trẻ TP HCM (YBA) ra mắt Ban Chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn nhằm tăng cường gắn kết cộng đồng doanh nhân trẻ

XEM THÊM